去庫存不宜“急火”而要“文火”

吳其倫

去年末召開的中央經濟工作會議將化解房地產庫存作為2016年中國結構性改革的五大任務之一，而2016年1月，湖南、福建、重慶等多地也充當了化解房地產庫存的急先鋒。而筆者認為，化解房地產庫存需要一個過程，可以采取“分城施策”的房地產市場政策思路。

多地充當化解庫存急先鋒

1月20日召開的湖南省住房和城鄉建設工作會議提出了五條去庫存措施，包括采用貨幣化安置方式推動棚戶區改造，大力發展租賃市場，支持農民工進城落戶，充分發揮住房公積金政策效應等。

福建省1月19日召開的住房和城鄉建設工作會議也將“去庫存”作為今年房地產市場的重中之重。該會議提出，要制定有針對性的政策，積極消化庫存。

濟南市也在2016年政府工作報告中提出，今年將加大棚改、舊改貨幣化補償安置力度，發展住房租賃市場，改善住房供給結構，多措并舉加快房地產去庫存。

重慶則出臺一份新政策，對房地產企業所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%。業內人士認為，一系列降稅措施將加速樓市成交和庫存消化。

不可否認，地方近期密集出臺的“去庫存”政策與中央對樓市的診斷和開出的“藥方”一脈相承。當然，巨量的庫存也確實應該設法化解，否則對于中國經濟發展不利。

撥開房地產庫存迷霧

欲化解庫存，須先探明實際庫存數量。根據國家統計局發布的數據顯示，去年10月末商品房待售面積已增至68632萬平方米，同比增長14%，再創歷史新高。按照我國人均住房面積35平方米計算，“空置”的住房可供2億人口居住。

在此數據作為依據下，很多地方政府開始出臺刺激政策。他們以為，只要刺激到位，一兩年即可消化庫存，因為2014年全國商品房銷售面積達120649萬平方米。

而財經專欄作家李宇嘉則指出，國家統計局數據只包括竣工后、未售出的現房，大量已建設未竣工、以及還未開工的潛在庫存并未計算在內。

李宇嘉表示，常說的樓市“去庫存”，指的是待售商品住房建筑面積的消化情況，包括兩部分，一是報告期已竣工可供銷售，但尚未銷售的商品房建筑面積累積值;二是報告期處于施工或新開工狀態（半成品）并已經批準預售但尚未銷售出去的商品房建筑面積累計值。

李宇嘉指出，待售庫存的實際規模，應該在國家統計局公布的6.8億平方米的基礎上，再加上已批準預售但尚未銷售的7億平方米，即13.8億平方米。

在此基礎上，加上71億平方米的已批未建庫存、56.1億平方米的在建未售庫存，目前我國樓市“三大塊”待消化庫存合計規模大約為140.9億平方米。

“即便按照2013年歷史最高銷售記錄（13億平方米），全部庫存也要10年以上才能消化完畢，這還是在未來不增加新增土地供應、銷售保持旺盛態勢的情況下才能實現。”李宇嘉稱。

撥開房地產庫存迷霧，利于政府理性制定化解庫存方略，也利于地產商清晰地判定形勢，做出理性營銷戰略。

化解房地產庫存不宜“急火”

房地產市場之所以出現畸高庫存，在筆者看來，樓市庫存高企，原因不外有三：一是各地樓市供應量過大，遠遠超出當地市場的需求量;二是各地房價處畸高狀態，遠遠超出當地民眾的購買力;三是面對畸高庫存，開發商總是依賴于政府的政策刺激，而政府每一次出臺刺激政策，開發商首先想到的是漲價，開發商一漲價，民眾就更買不起，庫存難以化解是必然。

一旦地方政府成了去庫存的急先鋒，大力度刺激需求，將會令房地產供應方滋生死扛甚至上漲房價的念頭，從而令市場有效需求更加減少。因為房價上漲，消費者更加買不起，投資客因獲利預期降低而選擇離場觀望。

因此，筆者以為，地方政府不必去充當庫存急先鋒，何必要動用原本就不甚豐盈的財政家底，刺激消費者去實現開發商的夢想呢？等到開發商急了，愿意降價讓利了，適當地通過稅費給開發商補償一些就可以了。如此，既能促進去庫存，又兼顧了民生，何樂而不為？

四招化解房地產庫存

撥開迷霧、探明原因后，在化解房地產庫存方面，我們應從容應對，依筆者看來，四招可化解房地產庫存。

第一，停止刺激，刮骨療傷。如前所述，政府出臺救市政策不能化解房地產庫存，那么，不妨采取刮骨療傷的策略，不再出臺刺激政策。庫存高企，開發商壓力最大，當他們對政府救市不再抱有期望的時候，他們一定會選擇降價促銷，而實踐表明，降價是激發需求的最有效方法。盡管降價會犧牲一部分利潤，可通過降價后所帶來的資金回籠，能幫助開發商度過難關。

第二，加大民生投入，助力化解庫存。截至2015年10月底，全國城鎮保障性安居工程已開工747萬套，基本建成688萬套，均超額完成年度目標任務，完成投資1.28萬億元。其中，棚改開工575萬套，占年度目標任務的99%。可以看出，政府在保障房方面的投入力度還是比較大的，相信在接下來的若干年，政府在保障房方面的投入還將加大。

鑒于此，筆者以為，推進保障房建設可與化解房地產庫存結合起來。對于那些符合保障房條件的中小戶型庫存商品房，政府可采取大單團購的方式，集合符合經濟適用房、自住型商品房購買條件的民眾，從開發商那里購買商品房，直接用于經濟適用房及自住型商品房。

第三，嚴格控制供應，適當補貼自住型需求。供需失衡導致庫存高企，因此，化解庫存須從緩解供需矛盾入手。一方面，嚴格控制增量入市，控制新房入市節奏;另一方面，對于自住型購買需求，應減免購買者相關稅費，并通過減免開發商稅費的方式給予購買者實惠，直接體現在降價上。

第四，鼓勵開發商降價，筆者建議如下：一是在開發商的銷售收入中，降價部分免除營業稅、企業所得稅、土地增值稅等相關稅費;二是對于降價幅度達10%及以上的開發商，銀行按其項目讓利總額給予開發貸款額度;三是對于降價幅度達10%及以上的開發商，可在現有預售款監管規定下，允許其提前一期支取商品房預售款;四是對于降價銷售的開發商，按其降價幅度，同比例降低消費者按揭貸款成數。

或將推出的化解房地產庫存政策

面對多種有可能對樓市全面性刺激影響的建議或方案，中國經濟的最高決策層已經將“全面刺激樓市”排除在外，認可“分城施策”的房地產市場政策思路。預示著未來，不同城市的房地產政策口徑將不盡相同。

那么，如何“分城施策”？筆者以為，或將體現在三點：

一是需求旺盛、庫存不嚴重的一線城市政策將會繼續從嚴。北京、上海、深圳等房價上漲過快的城市仍將維持從嚴的政策口徑，以嚴防房價過快上漲，從嚴執行限購、二套房貸政策等調控政策為主。

二是庫存較大的二三線城市，將會出臺地方性刺激政策。包括對“新市民”購房通過補貼、減免交易環節稅費等方面的手段、放開對第三套住房的各類限制等。預計在這些城市，各類刺激樓市交易的政策，將在今年增多。

三是庫存相當嚴重的三四線城市將由政府組織集中購買商品房用于“新市民”住房即市民保障性住房。中央提出，要推進滿足“新市民”住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產工作的重點。

很顯然，“新市民”購房的主戰場在三四線城市及縣城。在這些區域，政府極有可能組織“新市民”以較大幅度低于市場價的價格團購開發商的商品住宅，也可能以大幅低于市場價的價格團購商品房配租（售）給符合政府保障條件的市民及“新市民”。