2016年房地產市場十大趨勢

劉光宇

2015年的房地產大事不斷，每一件事又為將來的樓市埋下伏筆。

回首2015年，可以說是在頻頻降準降息中度過的。伴隨著經濟形勢下滑壓力，房地產卻在不斷刺激中逐步回暖。特別是去年下半年，更是歷經了開發商跑馬圈地的滾滾硝煙。在地王頻出的預期下，豪宅市場的廝殺大戰在所難免。一線城市還在拼殺較量正酣，而大多數三四線城市已經無力維持，高庫存壓境，驚動中央。全國房地產分化格局逐漸形成。2015年的房地產大事不斷，每一件事又為將來的樓市埋下伏筆。然而，樓市未來向何處去，還留待2016年來驗證。

1、樓市區域分化加劇，房價漲跌不一

未來房價漲跌不能簡單一句話概括市場現狀，不同區域不同城市將呈現不同發展趨勢，像北上廣深特別是北上深仍將繼續上漲，而部分準一線城市經濟基礎較好的，房價也會平穩上漲。

但是大多數二三四線城市在高庫存壓力下，即使各種政策出臺，也難以改變這些城市總體趨勢，不是想去就能去得了，因為這已經不是房地產市場的問題，更多是過去土地供應政策以及調控不當造成。

所以，筆者認為，無論房價漲跌都不正常，都是供求關系扭曲后在價格上的反應，房價已經偏離房地產市場價值。

2、2016年房產稅開征可能性不大

房產稅可以說空轉多年，一直難產，但是頂層設計又不斷釋放房產稅在逐步推進，但房產稅還面臨很多問題待解決，比如土地出讓金問題、收稅出發點問題、如何征收問題等等。那么，房產稅在2016年仍然不會出臺，政府會在解決了這些問題之后才逐步推進房產稅的開征。

3、房地產支柱地位不會動搖

房地產支柱地位從未動搖過，很長時間內也不會動搖。房地產支柱地位是天然形成的，不是人為規定，房地產業在經濟結構中的地位，確保了它的支柱地位。它帶動了一個很長的供應產業鏈，產業關聯度大，對經濟增長拉動作用強。例如像鋼材、水泥、煤炭等諸多行業都深受房地產影響。房地產是連接短期經濟運行與長期戰略實現的核心關鍵。如果不能改變房地產業的連接地位，那么房地產業一定是支柱產業。除非經濟結構調整或有新的經濟增長點出來。而政府不斷強調“去庫存”，說明房地產的支柱地位再次被重視。

4、2016年房地產刺激政策力度將繼續加大

由于國家擔憂進入2016年后中國經濟放緩，很多投資者對房地產市場復蘇的可持續性產生了質疑，筆者預計決策層將宣布更多支持性政策從而為經濟下行提供緩沖，事實上，去庫存正是將來刺激政策的直接目標，由此也將會衍生各種附加政策，比如農民工買房補貼甚至土地制度改革等。

5、地王頻出還會繼續，豪宅市場不會好轉，已經嚴重偏離價值本身

2015年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現，一片跑馬圈地的繁榮景象。2016年土地市場依然火熱，地王頻出現象依然會層出不窮，由此催生的“被豪宅”現象將導致“偽豪宅”當道。筆者根據多年經驗總結，豪宅至少應該具備五大要素，即稀缺地段、建筑本體的高品質、開發商團隊高資質、完善物業管理和服務以及居住人群的高素質圈層。通過觀察發現，市場上能滿足這些要素的“豪宅”鳳毛麟角。2016年，在畸高地價，面粉貴過面包的形勢下，豪宅市場競爭將更加激烈，而很多豪宅價格遠高于周邊二手房，其嚴重偏離市場價值，這正是筆者對豪宅市場悲觀判斷的重要原因。之所以仍然有人買，其實更大原因在于人們多年來一步到位的傳統觀念和心理。

6、結構性調整不可避免，大量中小房企將離場

隨著地價高企、庫存量大、需求萎縮、資金鏈出問題甚至斷裂等，以及對市場悲觀預期將會造成2016年大量中小房企離場。

即使特大型一線城市比如北上深，由于地價飛漲，加上各種稅費在內的成本高達70-75%以上，企業生存壓力劇增，許多中小房企倒閉潮將起，可能會有大批的中小開發商死去或離場，依附于開發商的大批代理機構、廣告策劃公司倒閉，大量的業內從業人員失業，整個行業收入下降……這就是房地產行業的整體新常態。

房地產行業將呈現出規模化聚集與并購重組頻繁發生的特征，“大魚吃小魚”的并購現象與合縱連橫的“強強聯合”將成為“新常態”。而由此催生房地產迎來大房企壟斷的類寡頭時代，中國房地產市場將形成若干個“巨無霸”型的房企。盡管市場不景氣，但是總的銷售面積不斷增長恰恰是這些大房企壟斷的結果。但這樣的市場顯然是不正常的。而面臨離場的房企很多被迫轉型。

7、旅游度假地產可作為開發商轉型出路之一

全國房地產已經進入“白銀時代”，但旅游行業的投資勢頭強勁，很多房地產企業加快布局旅游產業，主要投資旅游綜合體、旅游度假區、高星級酒店等大型旅游項目。這為旅游度假地產成熟提供了條件。

首先，很多大房企還未染指，而眾多中小房企、民企正在積極拼搏，迸發出勃勃生機，旅游度假地產也是一片欣欣向榮。其次，旅游度假地產應該屬于相對剛需產品，受經濟周期影響較小。最后，旅游度假地產如果與養老地產相結合，將會有巨大的想象空間和發展機會。因此，很多房企如果資質滿足條件，可將旅游度假地產作為轉型的出路之一。

8、海外市場將持續升溫，海外資產配置漸成趨勢

如今，越來越多的人選擇移民，海外置業、海外投資。國內資金投資海外地產是資金配置的需求，這就如同不能把雞蛋放在同一個籃子里是一個道理。實際上，海外地產有市場風險，但很多法律政策健全、完善、成熟的國家或地區基本沒有政策風險，如果投資海外地產是出于資產配置或規避國內風險的考慮，那么他們對市場風險的關注度就不會太高。

9、商業地產相對過剩，同質化嚴重

商業密度與人口消費能力密切相關，商業地產受到電商等沖擊的原因是城市商業地產前期規劃的混亂，存量太大，缺乏前瞻性布局，導致項目高同質化大批量面市。這是對社會資源的極大浪費，除了關停并轉沒有其他解決之道。

10、環北京區域市場相對火爆，成為京津冀一體化最受益區域

盡管房地產市場黃金十年結束，而且環北京一些區縣按城市等級劃分級別較低，但由于其特殊的地理位置和依附關系，環京區域相對其他三四線城市市場要好得多。所以，北京周邊房地產市場依然看好，因為這里永遠是北京千百萬“北漂”沒資格、買不起房的擠出效應的最直接承接地，因而也將成為京津冀一體化下最受益的區域。