公租房租金定價方法研究的文獻綜述分析

[摘要]本文結合公租房在國內的發展現狀，整理歸納有關公租房定價方法和理論的文獻，然后分析各個定價方法的優缺點，從而為以后制定能夠使公租房可持續發展的定價策略提供可參考建議。

[關鍵詞]公租房；定價理論；定價方法

[DOI]1013939/jcnkizgsc201608121

1引言

自古以來，住房問題都是關系民生的重要問題。而如今城鎮化快速發展，城市外來務工人口激增，其中不乏每年大批量的畢業生，而其平均收入與城市房價相比，可謂是冰山一角。所以種種原因造成了現在許多人沒有住房的局面。而保障性住房政策的推出適時的解決了人們“望樓興嘆”的難題。隨著保障性住房體系的不斷完善，公共租賃住房（公租房）的戰略地位越加明顯。判斷公共租賃住房是否實現其惠民安居的目標，不僅只從其建成的速度、質量水平、配套設施健全性，還要站在租戶角度去衡量其目標實現的程度。唯有將建好的公共租賃住房與保障對象順利對接，達到市場上的供需平衡，才能實現這項政策的目的。而本文就公租房租金定價方面的研究進行了整理歸納，從而為以后的研究提供可參考的建議。

2國內相關理論研究現狀

國內學者在參考國外學者研究的基礎上，結合我國國情，分別從市場、成本、收入三方面進行探討研究，以期得出適合該地區的獨特的定價方法。但是隨著研究的深入，國內學者逐漸發現了以上三種方法的弊端，然后開始了綜合定價法的研究之路。

3以市場為導向的定價方法

倪娜、易成棟在明確了單一定價方法的優勢劣勢后，通過分析影響公租房定價的因素，提出了一種綜合定價方法，即在土地成本和稅費減免的基礎上計算其成本租金，再根據市場租金制定每個項目的參照成本租金；王琨以深圳、北京、重慶、上海四大城市為研究對象，比較了四大城市的公租房租金定價方式，發現均遵循保本微利的原則，按同類住房市場租金標準的一定比例下浮。而曾德珩、溫曉娟基于此原則提出對公租房同地段的市場租金水平、租戶承受能力、房屋類型等定性因素難以賦值，導致此方法的可操作性差。

4以成本為導向的定價方法

虞曉芬、李星根據實地調研結果對公租房的建設成本和運營成本進行了測算，在考慮一定的利潤的基礎上得出租金與市場租金相差不大的結論；周小寒通過對比企業受益函數和社會收益函數的差距，并且以凈現值為零為原則分別分析了析了拿地成本、建設稅費、融資成本、商業配建、推出機制等因素對租金定價的影響；高麗華、閆建在研究公租房定價時引入了服務水平這一影響因素，以“當期可承受，未來可持續”為原則，以民營資本利潤最大為目標，同時考慮了公租房建設期的時間因素，建立了目標規劃定價模型。

5以收入為導向的定價方法

吳夢宸指出由于公租房租戶之間存在著很大的差別，包括收入水平、人口數量等，因此制定租金補貼時不能“一刀切”，應該根據租戶的收入水平制定合理的租金補貼標準，實行梯度租金制度，但文章沒有具體描述如何劃分收入等級、如何補貼；孟衛東、柳歆在分析影響公租房定價的微觀、中觀、宏觀因素后，以社會平均負擔為原則，建立了差別化定價模式，主要以租戶的支付能力的不同來劃分租金支付的檔次；湯磊、李德智基于經典李嘉圖租金定價模型，認為家庭年收入、單位交通費、居所與城市就業中心的直線交通距離，以及家庭年收入中用于交通和房租以外的其他商品消費額，影響著公租房租金的確定；孔凡文提出在考慮公共租賃住房的建設與運營成本、當地住房市場的租金水平、公共租賃住房的區位條件和微觀因素等基礎上，對公共租賃住房保障對象的收入水平或支付能力進行分級，并據此分級確定不同的公共租賃住房租金標準。

6綜合定價法

陳德強、鄭思思在研究公租房PPP項目融資模式的基礎上，提出了政府參考聽證價格來制定公租房初始租金價格的定價策略。而聽證價格是在綜合考慮了以市場為導向、以成本為導向、以收入為導向的租金價格的基礎上形成的；蘇雙蕾則在公租房PPP項目的定價分析中通過利用多種工具最后形成了基于“三方滿意”的定價模型。其中，通過CAPM模型確定房地產開發商的投資收益率；借助居民的住房消費收入比的數據統計分析了保障群體的支付能力；根據外部效應理論分析了政府的合理補貼額度及稅費優惠程度；李海濤、楊黎艷利用FAHP法、三角模糊標度法，通過對準則層各個影響公租房租金價格的因素的判斷、方案層的判斷，最終得出成本導向、市場導向和支付導向相互融合的租金；方珊珊提出了雙租金定價模型，根據開發商的投資收益率計算公租房的名義租金，然后根據租戶的收入水平計算實際租金。

7結論與建議

71結論

市場法本著“保本微利”的原則，在市場租賃價格的基礎上下調一定的比例。這種方式提高了定價效率，減少了許多中間環節，節省了定價成本。但是由于忽略了保障人群的支付能力這一重要影響因素，從而使得公租房失去其應有的保障性。此外，市場法定價研究目前僅停留在了優缺點描述層面，還未形成具體可操作的定價模型。

成本法本著“NPV=0”的原則，以年租金收益來抵消公租房的建設成本和運營成本。這種方式保證了開發商的投資回報率，但是僅從成本角度考慮租金價格的制定，這會很容易使租金價格和市場租金價格持平甚至是高于市場價格。最終造成公租房的空置率過高，使其失去公租房的優勢，降低了其保障功能。

收入法主要以保障對象的支付能力為參照對象，在保障對象可承受的范圍內，確定公租房租金。這種方式理論上有利于實現公租房的保障性，實現公租房分配的公平合理，但實際操作較為困難。一是政府難以對申請者的收入水平進行翔實的了解，二是對申請者收入等級的劃分較為困難。

綜合定價法是在結合三者優勢的基礎上對影響公租房定價的因素進行綜合分析。雖然此法理論上較以上三種有一定的優勢，但是此方法中涉及的數理統計模型在應用過程中過于主觀，忽視了問題的客觀性。所以此方法中有關定性問題量化的方法還有待進一步的提升，從而加強其客觀性、科學性。

72建議

2015年4月，住建部正式發布《關于運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理的通知》。社會資本正式引入公租房建設和運營中，故而在制定公租房定價政策時不僅僅考慮政府和租戶的效益問題，更要慎重考慮中間開發商的獲利問題。因此，本文在整理歸納他人研究的基礎上，為今后的定價研究提出以下參考意見：

①博弈論納什均衡理論能夠有效的解決雙方的利益均衡問題，故而在今后的定價研究中可以適當的引入博弈理論；

②政府作為此項惠民安居政策的實施者，對開發商的建設過程采取監督的同時還要采取恰當的激勵政策；

③以上定價模型中的共同問題是參數的賦值問題，所以在以后的研究中，數據調研、數據處理過程中要注重定性問題的量化，從而提高定價方法的適用性；

④公租房的可持續發展，在關注新建住房的數量的同時，還要注重公租房的后期維護，如若后期維護不善，最終導致資金浪費、社會效用減弱。同時要鼓勵社會將大量的存量房作為公租房，從而提高財政資金的使用效率。

參考文獻：

[1]王琨中心城市公共租賃住房實施比較及研究[J].建筑經濟，2010（7）

[2]曾德珩，溫曉娟中外公租房運營管理模式比較[J].建筑經濟，2012（9）

[3]虞曉芬，李星公共租賃住房成本租金與定價研究[J].中國房地產，2011（18）

[4]周小寒民間資本投資公租房的經濟激勵與租金定價[J].經濟體制改革，2014（4）

[5]高麗華，閆建BOT模式下公租房租金定價研究[J].價格理論與實踐，2015（1）

[6]吳夢宸對完善我國公共租賃房租金補貼標準的思考[J].知識經濟，2010（10）

[7]湯磊，李德智集體土地建設公租房租金定價制度研究——基于經典李嘉圖租金定價模型的實證分析[J].價格理論與實踐，2012（8）

[作者簡介]李康（1991—），女，漢族，河北省定州人，碩士研究生在讀，河北工業大學經濟管理學院，工商管理專業。研究方向：技術經濟及管理。