3個典型案例解讀土地流轉

廣東省深圳市(518000)張 琨

3個典型案例解讀土地流轉

廣東省深圳市(518000)張 琨

案例1：浙江，不改變土地用途的農村土地流轉

從2008年開始，浙江省金華市瑯琊鎮上盛村實施土地流轉承包，化荒田為農場，把原來的小農經濟轉變成合作社經營。田園果蔬合作社把上盛村和周邊村里許多外出務工者和老人手中的閑置田地租賃過來，然后通過與農戶簽訂土地流轉合同，擴大了經營規模。合作社現已和100多戶農戶簽訂土地租賃合約，租賃土地種植早稻、甜玉米、辣椒等農作物，預計在幾年內，合作社蔬菜果園的面積要進一步擴展。生產面積的擴大，需要更多的勞動力，所以，村民除了每年能拿到固定的土地流轉收益外，還能在合作社務工，每月能獲得1000元以上的工資收入。

在浙江實踐的土地流轉、組合、價格都由市場機制自行調節，政府只擔當中間人的角色，并強調服務功能，及時了解土地流轉意向、對接雙方供需、積極招商引資、規范流轉手續等，并出現了相應的市場機構。在紹興縣，土地信托服務中心應運而生；在衢縣，土地返租倒包、轉包、租賃經營、股份合作及“土地銀行”等多種流轉形式紛紛出現。

在這個案例中，土地流轉在農用地內完成，以資源的再配置實現了分工細化。土地性質沒有發生大的改變，沒有對耕地造成減損。同時農民并未喪失對土地的第一支配權，和現有的政策、產權現狀也能夠很好地接上軌。這種做法應該是目前最沒有爭議的土地流轉模式，最穩妥，也最容易為農民接受。

案例2：天津，改變土地用途的農村土地流轉

在天津，土地流轉讓農民變為城鎮居民，試驗出“宅基地換房”模式。所謂宅基地換房模式，即農民自愿以其宅基地，按照規定的置換標準，換取小城鎮內的一套住宅，遷入小城鎮居住。原村莊建設用地進行復耕，用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。

從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農民意愿和大量調研基礎上，推出以宅基地換房加快小城鎮建設的辦法，并在“十二鎮五村”開展試點，涉及津郊近18萬農民。至2008年末，有10萬農民告別鄉間老屋，住上有產權的商品房，過上進工廠上班拿工資、有社保醫保的“城里人”生活。

案例3：深圳，城中村農民房如何流轉

最典型的案例是在深圳。政策允許流轉土地承包經營權后，在城市化方面先行一步的深圳，可流轉對象是大量的城中村私房以及生產經營性建筑。從政策上講，土地流轉是大勢所趨，城中村不可能成為城市的特例，最終一定要加入到流轉的行列之中。深圳城中村的土地流轉問題和純粹的農村土地流轉問題截然不同，城中村本身已經是和資本高度結合的小城鎮，只是因為土地要素未能流轉，而造成了和周邊城市區域發展的高度不平衡。

而目前來說，缺乏先例及沒有相應的法律規定配套是最大的問題。如果試圖用案例2的流轉辦法來處理深圳的城中村，用等面積的商品房置換用地，首先要面對的是一連串復雜的置換補償過程，這對于已經不斷產生現金流的城中村房來說，并不簡單。城中村房業主大都是社會閱歷豐富的市民，他們很清楚自己物業的現金價值，價值在租賃市場上已經通過租金得到了充分的體現。但這些房子沒戶口指標、小區規劃和房產證，還不能很快流通。最簡單的思路是讓市場給它們定價，讓虛高的價格降下去，讓低估的價格漲起來。既然市場可以給它們定出價格，那不妨嘗試按照這個思路走下去，逐步減少中間環節，逐步放開口子讓這些房子進入二級市場，從允許整棟流轉開始，到允許分戶流轉，產權問題一定會越來越清晰的。