減稅提振房地產市場信心

楊志勇

住房交易稅收優惠政策再一次啟動，這可以視為房地產市場在穩增長中又得到重視的一個重要信號。2月17日，財政部、國家稅務總局、住建部聯合發出《關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（下稱“《通知》”），調整了房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策。《通知》自2月22日起實施。

在房地產行業去庫存壓力較大的背景下，稅收工具的加入，為市場注入了新的活力。無論是降低契稅，還是降低營業稅，購房者房地產交易環節的稅收負擔都可能因此減輕。購房者的實際購買力將因此相對提升，房地產市場的需求側將得到相應改善。在房地產市場交易不夠活躍的背景下，稅收優惠政策力度的加大，在提振房地產市場信心上的作用至關重要。

稅率仍有進一步下調的可能

契稅優惠政策的選擇是根據住房是否屬于家庭（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房或第二套住房，分別適用不同的優惠稅率。對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，將按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，將按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，將按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，將按2%的稅率征收契稅。在房地產市場調控過程中，契稅稅率經過多次調整。這次調整之后，契稅負擔可謂大幅下降。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，契稅稅率為3%～5%。與此相比，無論是1%、1.5%或2%，都屬于相對較低的水平。

那么，契稅是否還有進一步下調的空間呢？根據契稅暫行條例，有四種情形可以進行減免：第一，國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征;第二，城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征;第三，因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征;第四，財政部規定的其他減征、免征契稅的項目。第二、第三和第四種情形的減免稅都可以和住房交易聯系起來。第三種屬于特殊救濟行為，暫且不論。當前的優惠稅率確定，當屬第四種情形。第四種情形并沒有對減免的力度作出規定，在稅收法定尚未到位之前，財政部仍然有權進一步下調契稅稅率。當然，有權不等于可以任性調整。作為稅，形式上所需要的固定性決定了契稅稅率也不能隨意改變。但無論如何，這都不能否定契稅稅率進一步下調的可能。

我們再來看第二條：“城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征。”當下，能夠有機會購買公有住房的又有多少人呢？有機會購買公有住房的，往往只需支付遠低于市場價格的資金，負擔遠低于商品房購房者。既然這些人第一次購買公有住房可以免征契稅，那么為什么就不能將免稅待遇擴大到所有第一次購買商品房的普羅大眾呢？如能做到，則這一小小的修正，所產生的促進住房民生問題解決的正能量豈可小覷？總之，契稅仍有進一步下調的可能和必要。這些年來，住房價格持續上升，總房價已經不低，哪怕是微小的契稅稅率下調，對于購房者來說，都可能起到移走“最后一根稻草”的作用。這更凸顯契稅降稅的必要性。

《通知》對于營業稅的規定是：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。”之前，關于住房交易的營業稅規定，多在2年和5年之間兜圈子。這次明確2年（含）以上免征營業稅，簡單明了，搬走了住房交易的一大障礙，為2年以上住房的市場流通提供了更大的空間，也為那些旨在改善居住條件或者因為其他種種原因而需要更換住房者提供了便利。

讓住房市場繁榮起來，降低住房交易環節的稅負是可以發揮作用的。《通知》規定，北京、上海、廣州、深圳只適用家庭唯一住房契稅優惠政策，而暫不適用其他契稅優惠政策，也不適用營業稅優惠政策。顯然，從市場考量來看，這4個一線城市房地產市場狀況好于其他地方，進一步的稅收優惠可能會讓住房交易進一步活躍，故采取謹慎措施。

90平米為減稅依據的合理性如何

從房地產去庫存來看，個人所得稅減稅政策的實施仍然很有必要。特別對于那些本來只是為了改善住房條件而出售住房的個人（家庭）來說，意義更不同于尋常。出售一處住房的全部收入，可能都不夠新住房的支出。資產只是轉換了一種存在形式，就要被課稅，顯然和稅收支付能力增加沒有什么關系。對這些行為課征個人所得稅，合理性本來就不太充分。退一步說，即使要繳納個人所得稅，也應該有配套的退稅措施，才會讓個稅更顯人性化。

住房交易課稅還有進一步優化空間。面積90平方米規定的合理性何在？不同人對住房條件的需求是不同的。對于所有工作都可以在辦公室完成的人，住房可能只是休息的地方;對于那些需要在住處加班的人來說，住房可能還是辦公室的延伸，需要更大的居住面積。90平方米面積的規定已有一段時間，但是，隨著經濟社會的發展，人民對居住條件改善的需求不斷增加，90平方米的規定難道不需要突破嗎？

還有，90平方米的規定，到底是套內面積，還是令絕大多數人感到困惑的建筑面積？套內面積簡單易算，但在眾多政策的選擇上，適用的是建筑面積。建筑面積要考慮公攤因素，而公攤面積怎么算，歷來爭議較多。如果再考慮到街區式住房建設的目標，考慮到封閉式小區可能因為政策調整而被逐步打開的可能，那么即使要用面積來作為標準，應該選擇的是套內面積，而不是建筑面積。而且，從每個家庭的實際利用來看，有意義的是套內面積，而非建筑面積。

再說下去，不同地區的90平方米又具有多大的可比性呢？北京五環外的90平方米與二環內的90平方米豈可等量齊觀？市中心的1平方米，郊區的10平方米都可能換不來。市中心的90平方米住房的市值可能超過郊區的900平方米。按照面積大小實行歧視性稅收優惠政策，是不是有點不適當？這樣的政策只會讓更多的人涌入市中心和繁華地段，而讓疏散市中心緩解擁堵的城市管理目標更難實現。

住房交易稅收優惠政策無疑應該實施，可是，“錨”的選擇還是需要費一番功夫的。如果一定要給住房交易稅收優惠政策作一個區分，那么每個人一定的交易金額限制肯定優于目前的面積限制。實際上，“錨”都不一定需要，住房交易畢竟只是一種行為，從促進資源配置優化的目標來看，鼓勵交易的最好辦法應該是普遍低稅。

住房交易稅收優惠政策的實施，是有力度的積極財政政策的一部分，旨在促進短期宏觀經濟穩定。由此，一旦經濟企穩，住房交易稅收優惠政策就要取消，這就和之前住房交易稅收政策的多次調整如同一轍。從現代稅收制度的建設來看，僅有住房交易稅收優惠政策是遠遠不夠的。

這次稅收優惠政策的實施提供了一個重新思考住房交易稅收制度的契機，那就是重新設計住房交易稅收制度，大幅度降低住房交易稅收負擔，讓稅收制度的選擇與人民的安居樂業生活需求能夠更好地結合起來。至少，稅收不應該成為住房條件改善美好生活的“攔路虎”。