年末封盤 節后漲價

陳禹銘

從歷年的情況來看，元旦、春節所在的一二月份一般都是樓市淡季，開發商們在元旦前的一波沖刺過后也相繼進入了盤點期。今年也不例外。

亞豪機構統計數據顯示，今年1月北京市場僅有10個項目入市，其中5個為純新盤。

僅少數項目搶占“空窗期”

亞豪機構統計顯示，2016年1月，北京商品住宅市場預計僅有10個項目入市。其中包括香山四季公館、華遠華中心、新地國際家園等5個純新盤，以及包括香悅四季、優山美地D區、觀承別墅等在內的5個老項目后期。

記者也發現，在去年12月份的年終沖刺過后，不少房企開始進入封盤階段，入市項目數量明顯減少。入市新盤的推盤積極性不是很高，開發商也沒有舉行大型推盤活動。不過也有小部分開發商試圖搶占這一市場“空窗期”。

“今年1月，我們加推了西宸原著220平方米的平層產品，10天內取得了2.5億元的銷售額。”龍湖北京公司相關負責人表示，他們之所以選擇在淡季進行銷售，主要還是認為高端市場所受影響較小。

懋源地產也在1月進行著持續的順銷。“我們跟別人不一樣，并不是以自然年作為業績的考核期，因此1月份依然在持續發力。”懋源地產營銷策劃總監劉強表示，“紅璽臺和釣云臺雖然沒有大的推盤節點，但也在持續銷售。釣云臺12月初開盤至今已取得了近7億元的銷售額。”

“每年元旦與春節所在的1、2月份都是樓市供應最為低迷的時期，2016年也不例外。”亞豪機構市場總監郭毅分析，“除此之外，2016年1月的供應低迷還有其獨特的背景，基于2015年土地市場不斷呈現出的高價特征， 2016年北京住宅市場豪宅化的趨勢將更加明顯，因此更多的項目選擇在春節前‘封盤，并預期以更高的價格在春節后入市。可以預判，從3月份開始北京樓市的供應將集中釋放。”

2016市場供應將以高端為主

盡管1月入市的項目較少，但依然覆蓋了高端住宅、別墅、商住公寓及普通住宅。不過郭毅也指出，隨著土地市場的變化，這四類產品的占比在2016年將發生變化。

“2015年已成交的48宗宅地中，實際樓面價超過3萬元/平方米的多達25宗，超過半數，這其中有10宗地塊的項目在未來將賣到10萬元/平方米以上。”郭毅認為，隨著大量的新豪宅入市，拉動周邊老項目漲價進入高端住宅行列，2016年公寓豪宅所占的市場比重將不斷增加，價格水平也將不斷攀升。

與之相比，1月入市的幾個普通住宅項目，中低價位的供應量明顯減小，所在區位也更加偏遠。

“目前五環內的剛需產品已經很稀缺了，中低價位的產品大多分布在六環沿線。”東亞新華地產營銷副總監董廣博表示，“主要是高價地頻現，開發商沒有建剛需產品的空間，但剛需是一直存在的，并不會被完全分流到自住房等保障性住房上去。”

像一些區位較好的項目售價自然也并不“普通”。比如位于門頭溝的華遠華中心項目，報價也已高達5萬元/平方米。因此，在1月入市項目中，在價格上稱得上是剛需盤的也僅有位于房山區的遠洋春天著以及位于大興區的萬科天地的部分小戶型LOFT。

事實上，在北京住宅價格不斷高漲的大背景下，一些商住產品憑借價格優勢正在成為北京剛需客群的重要選擇。

2016樓市將面臨“量增價漲”

從去年10月份土地出讓熱潮開始，業內人士就對于“地價帶著房價飛”的走勢并無太大分歧。不過對于漲幅是放緩還是延續去年節節高升的勢頭，業內人士存在著一定分歧。

比如，懋源地產營銷策劃總監劉強就認為，2016年，北京樓市將呈現高端產品激烈競爭的情形，房價會進一步上漲。

亞豪機構市場總監郭毅也指出，樓市再次提價是大概率事件。“去年的地王雖然多，但從體量上看供應面積依然有限，目前北京市場上的剛需購房者大都向自住房分流，改善型需求也可以有市區的二手房和商住房可供選擇。這就使得明年北京樓市的去庫存壓力沒有想象的那么大，也就不會有太多降價的可能性。”

記者也發現，一些位置較好的高端改善類項目，一入市就備受青睞。例如，去年年底開盤的金玉府，推出224套房源，截至目前已取得了18億左右的銷售額；同樣在去年年底開盤的龍湖天璞，推出132套平墅，目前也已全部售罄。

“從政策基調來看，去庫存仍將是2016年樓市重要調控方向。因此，樓市政策將持續支持購房需求的釋放，成交量上漲仍將是大概率事件。”偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉則表示，2016年“量增價漲”將繼續主導新房樓市，但房價漲幅不會太大。他認為，今年豪宅集中入市，但市場的消化能力有限，因此，2016年豪宅的銷售壓力會加大。