西寧市人民政府關于印發西寧市房地產供給側結構性改革方案的通知

西寧市人民政府關于印發西寧市房地產供給側結構性改革方案的通知

寧政〔2016〕137號

各縣、區人民政府，市政府各局、委、辦，開發區各園區管委會：

《西寧市房地產供給側結構性改革方案》已經市委全面深化改革領導小組第20次會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

西寧市人民政府

2016年8月16日

西寧市房地產供給側結構性改革方案

為全面貫徹中央和省市委關于供給側結構性改革的精神，落實省政府《關于促進房地產去庫存的實施意見》、市委市政府《關于進一步推進供給側結構性改革的實施意見》的工作要求，推進以“穩增長、去庫存、惠民生、防風險”為重點的房地產供給側結構性改革，促進房地產市場持續健康發展，結合我市實際，制定本方案。

一、總體要求

（一）指導思想

全面貫徹黨的十八大和十八屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入貫徹習近平總書記系列重要講話精神，牢固樹立創新協調綠色開放共享發展理念，圍繞供給側結構性改革“三去一降一補”重點任務，全面推進房地產供給側結構性改革，大力推進城鎮棚改貨幣化安置，鼓勵農牧民進城購房居住，培育和發展住房租賃市場，用好用足住房公積金，建立購租并舉的住房制度，切實防控市場風險，進一步改善房地產市場發展環境，有效促進房地產投資與消費，為實現“12315”總目標，建設“幸福西寧”提供有力保障。

（二）基本原則

——堅持綜合施策和穩定投資相結合。從供給和需求兩端發力。供給端措施合理推進，長短期政策搭配運用；需求端優化政策釋放新需求。加快推進購房落戶、普惠金融（包括公積金）制度、住房制度的改革和實施，發揮“組合拳”式調控的整體作用，通過城市轉型升級、新型城鎮化建設、產城融合，穩定房地產投資，促進房地產市場持續健康發展。

——堅持消化庫存和調整結構相結合。適應房地產市場新形式、新動態，針對不同地區、不同結構，通過金融、稅收、土地及行政等措施，采取城鎮棚改貨幣化安置、支持農牧民進城購房居住等辦法，精準施策，消化庫存。重點做好辦公、商業用房去庫存工作，逐步化解區域性、結構性房地產庫存。

——堅持促進需求和穩定價格相結合。破解房地產業供給與需求不匹配、不協調和不平衡問題，加快棚戶區和危房改造，優化人居環境、提高住房品質，培育住房租賃市場，采取組合政策將擴大消費需求與穩定商品住房價格的目標兼容，提高新市民住房購租能力，保持市場穩定。

——堅持優化存量和引導增量相結合。立足市場實際需求，科學優化住房供應結構，調整不適應市場需求的住房戶型，滿足合理的自住和改善型住房需求。鼓勵企業改建商業辦公為租賃住房，提高自持比例。充分發揮土地調節作用，合理確定用地供應節奏、布局和規模，擴大有效供給，逐步構建資源配置高效、供應結構多元的發展格局。

（三）主要目標

——到2016年底，全市商品房庫存規模減少100萬平方米，實現商品房銷售面積同比增長10%以上。

——到2018年底，全市商品房庫存規模達到合理水平，商品住房去庫存周期保持在16個月以內，商業、辦公用房去庫存周期控制在20個月以內，棚戶區改造貨幣化安置比重達到50%左右，房地產投資、商品房銷售和商品住宅價格保持基本穩定。

——到2020年底，基本建立符合市場規律、購租并舉的住房體系，市場供需關系基本平衡、運行效率效能顯著提升，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的良性發展格局。

二、重點任務

（一）立足穩增長，促進房地產業持續健康發展

1.推進城市空間重構與功能完善。緊抓城市轉型升級機遇，按照城市空間布局和功能定位，著力推進“雙城聯動”，增強房地產市場發展后勁。強化基礎設施建設，加快完善服務功能，構建集公共服務、生態居住、文體旅游、商貿物流等功能為一體的多巴城市副中心；以面向“一帶一路”特色產業集群為目標，推進大南川一體化建設發展，大力發展商務會展等新興服務業，加快國家旅游商務會展中心建設，著力打造南川“一帶一路”開放新平臺和全省文化旅游商貿會展融合發展示范區；加快推進魯沙爾大景區建設，著力將魯沙爾打造成為世界文化遺產傳承保護與綜合利用示范基地，以高原特色產業與文化旅游服務聚集為主的民族文化旅游產業園；圍繞丹葛爾歷史文化名城的建設，打造文化旅游地產；圍繞老城區城市歷史文脈和城市肌理，建設一批具有歷史記憶文化傳承的河湟特色歷史文化街區；圍繞產城融合，完善園區服務功能，拓展住房需求。（各縣區政府、市城鄉規劃和建設局、南川綜合開發項目管理委員會、多巴新城建設管理委員會、經濟技術開發區各園區）

2.吸引房地產民間投資。立足實際、創新舉措，加大房地產招商引資力度，組織召開房地產開發專題招商引資推介會，發布房地產開發招商引資項目。圍繞原海湖批發市場、西川新城等一批重點片區，加強與國內房地產開發重點企業對接，開展精準招商，在招大商、招強商上下功夫；鼓勵知名房地產企業繼續拓展業務，實施新項目開發建設。為項目建設提供全方位的優質服務，千方百計促進項目早落地、早建成，推動房地產民間投資，確保房地產投資持續穩定增長。（各縣區政府、市經濟和信息化委員會、市國土資源局、市城鄉規劃和建設局、市住房保障和房產管理局、海湖新區管理委員會、南川綜合開發項目管理委員會、多巴新城建設管理委員會、市湟水投資管理有限公司）

3.完善公共配套設施。進一步優化學校、醫療、衛生、養老、購物中心、農貿市場、公交站點、停車場等公共配套設施布局，完善城市公共交通、教育、醫療衛生及水、電、氣等公共設施配套，在建設資金、相關配套政策方面予以大力推動和支持，加強小區內公共停車位、綠化、健身、養老等服務設施建設，推進不同區域宜業宜居協調發展。落實公共服務配套設施與房地產開發項目同步規劃、同步建設、同步使用，實現城市與房地產的和諧發展。（各縣區政府、市教育局、市民政局、市城鄉規劃和建設局、市住房保障和房產管理局、市交通運輸局、市商務局、市衛生計生委）

4.加大對房地產企業的信貸支持力度。銀行業金融機構要在防范風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好的房地產開發企業及有市場前景的新建續建項目的合理融資需求。對信用良好的房地產開發企業，適當下調按揭保證金比例，增加貸款授信，支持通過多元化創新方式進行融資。（市金融工作辦公室、各銀行業金融機構）

5.清理涉企收費減輕企業負擔。嚴格落實權力清單、責任清單、涉企收費清單制度，按照相關法律法規進一步規范涉企收費行為。組織開展涉企收費專項檢查，著力解決搭車收費、指定中介壟斷收費等各種亂收費行為，切實減輕企業成本和居民購房負擔。取消房地產開發、銷售過程中行政事業性收費項目后，有關部門和單位依法履行行政管理職能所需經費，由同級財政預算予以統籌安排，保障相關工作正常開展。對房地產開發項目預征的土地增值稅，項目建成后要按規定進行清算，需退還的要及時足額退還。按照《青海省房地產開發企業信用評價管理辦法》《西寧市促進住房消費的意見》要求，對獲得信用評價等級2A級以上的企業，所開發建設項目降低商品房預售資金、物業保修金監管比例。城市基礎設施配套費、人民防空地下室易地建設費推遲至辦理《商品房預售許可證》時收取。

（市經濟和信息化委員會、市財政局、市發展和改革委員會、市民政局、市城鄉規劃和建設局、市國土資源局、市住房保障和房產管理局、市國家稅務局、市地方稅務局、市人民防空辦公室）

6.提高項目審批效率。推行行政審批事項集約式辦理，對關聯事項進行整合、重組，打造以關聯事項為單位的集約式審批。加快網上辦事大廳建設，進一步優化審批流程、壓縮審批時限、減少審批環節，嚴格按照向社會承諾的行政審批時限進行審批。對當前房地產項目審批環節中存在的問題，加強分析研究，結合簡政放權、放管結合、優化服務改革要求，將建設項目審批簡化為5個階段40個工作日，著力提升行政審批效率。（市行政審批服務局）

（二）圍繞去庫存，加快房地產結構性調整

7.保持合理土地供應結構。科學編制房地產開發用地三年供應計劃，建立商品房開發土地供應會商制度，充分發揮土地調節作用，引導增量、盤活存量、優化結構，合理確定房產開發用地供應節奏、布局和規模，滿足市場供需平衡。對商品房施工面積過大和商品房存量較大或在建商品房用地規模過大的地區，可根據市場狀況，減少用地供應量，做好未開發房地產用地的用途調整，通過依法變更土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地的轉型利用，用于新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其它產業投資。（各縣政府、市國土資源局）

8.優化住房供應結構。立足市場實際需求，科學把握住房供應套型結構。對于在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。對新建商品住房項目停止實施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。圍繞“雙增雙減”，降低主城區容積率和建筑密度，強化工程質量，加強建筑風貌、外立面及小區環境質量等方面的管控。組織房地產開發企業對優秀樓盤進行現場觀摩活動，提升我市商品房品質，優化住房供應結構。改善供應結構根據市場需求情況和調控要求，合理確定房地產開發用地供應規模和結構，提高高品質改善性居住用地和教育商業配套用地以及新興產業文化旅游養老等跨界地產開發用地供應比例。大力發展綠色建筑，開展住宅性能認定工作，鼓勵引導房地產開發企業加快產品服務升級，提升建筑和人居環境品質，培育住宅消費新動力。（各縣政府、市住房保障和房產管理局、市國土資源局、市城鄉規劃和建設局）

9.加快消化商業和辦公用房庫存。合理確定并嚴格控制商業用房和辦公用房的總體規模，科學規劃商業及辦公區域布局，引導各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營性商業用房在城市規劃區內均衡適度布局發展，增強輻射帶動力，鼓勵各縣區政府、園區購買商業、辦公用房改造為總部經濟、眾創空間、產業孵化器等新興產業用房。對領取商品房預售許可證超過3年以上未出售的商業、辦公用房，推動開發企業提高辦公、商業庫存自持和出租比例。對建設發展總部經濟園區、新興產業基地等用房，要優先向自持物業企業商品房傾斜。引導房地產開發企業長期持有商業、辦公用房向社會提供租賃和運營服務。允許房地產開發企業將閑置的商業用房按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地。調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。（各縣區政府、海湖新區管理委員會、經濟技術開發區各園區、市國土資源局、市城鄉規劃和建設局、市住房保障和房產管理局、市供水集團、市供電公司、市中油燃氣公司）

10.大力推進城鎮棚改貨幣化安置。在充分尊重居民意愿前提下，以直接貨幣補償、政府搭橋居民自主購買商品住房和政府購買存量商品住房安置等方式，加快實現棚戶區居民拆遷安置，提高棚改貨幣化安置比例，新建項目貨幣化安置比例原則上不低于50%。（各縣區政府、市住房保障和房產管理局）

11.支持農牧民進城購房居住。搭建農牧民購房服務平臺，提供咨詢服務，為農牧民進城購房提供切實有效的線上線下服務。開展房地產項目州縣巡展推介活動，積極組織農牧民采取團購等方式購買商品住房，降低購房成本，減輕農牧民購房負擔。各銀行業金融機構要加大住房金融產品創新，推進“農牧民安家貸”等業務，積極支持農牧民等新市民進城購房，促進有能力在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口舉家進城落戶，在教育、社會保險等方面與城鎮居民享受同等待遇。鼓勵房地產開發企業針對農牧民生活方式和習慣，設計合理戶型，優化人居環境，提高住房品質，提供優惠價格，增強對農牧民進城購房的吸引力。（各縣政府、市公安局、市教育局、市人力資源和社會保障局、市國土資源局、市城鄉規劃和建設局、市住房保障和房產管理局、市金融工作辦公室）

（三）持續惠民生，努力提升居住水平

12.培育住房租賃市場。制定出臺我市培育發展住房租賃市場實施意見，支持開發企業利用已建成住房或新建住房開展租賃業務，鼓勵金融機構加大對住房租賃行業支持力度，落實有關租賃業務稅費優惠政策，加快租賃市場培育，發展規模化租賃機構，形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。鼓勵各縣區通過發放住房補貼等方式，支持符合條件的城市老舊社區居民置換新房。加大公共租賃住房分配力度，在實物分配不能滿足保障群體需求的情況下，鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭通過租賃市場解決住房問題，政府按規定提供公共租賃住房補貼。將在城鎮穩定就業的外來務工人員和新就業大學生、考錄選聘的各類人才等納入公共租賃住房保障范圍。推行統一的租房合同示范文本，規范中介服務，穩定租賃關系，保護承租人和出租人的合法權益。搭建房屋租賃信息平臺，提高房屋租賃市場的透明度和運行效率，拓展房屋租賃的新興配套服務領域。（各縣區政府、市住房保障和房產管理局、市市場監督管理局、市財政局、市金融工作辦公室）

13.加快棚戶區和危房改造。實施城鎮棚戶區改造三年（2016-2018年）建設計劃，改造城鎮棚戶區7.8萬戶、約670萬平方米。實施城中村改造三年（2016-2018年）建設計劃，改造1.24萬戶、4.7萬人、約1059萬平方米。有序推進老舊住宅小區綜合整治，以完善配套基礎設施、環境綜合整治、房屋維修加固和建筑節能改造為重點，加大老舊樓院綜合整治力度，全面提升老舊樓院居住環境。力爭到2020年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造。（各縣區政府、市住房保障和房產管理局）

14.全面落實財稅金融優惠政策。嚴格執行國家出臺的房地產交易環節的契稅、增值稅（營業稅）、個人所得稅、印花稅和土地增值稅等優惠政策。認真貫徹國家制定的差別化住房信貸政策，引導金融機構合理確定貸款利率，優化貸款審批流程，提升住房金融服務水平。對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，執行最低首付比例不低于20%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，執行最低首付比例不低于30%。（市地方稅務局、市國家稅務局、市金融工作辦公室）

15.用好用足住房公積金。逐步擴大住房公積金覆蓋范圍。充分挖掘和盤活公積金資源，提高資金使用效率，進一步放寬住房公積金貸款條件，改進住房公積金提取及放貸業務流程。適當放寬公積金貸款標準，對職工購買首套自住住房的，最長貸款期限放寬到30年；對申請住房公積金貸款購買首套普通商品住房的家庭，首付款比例下調至20%。（市住房公積金管理中心）

16.全面提升物業服務質量。認真落實城市管理體制改革工作，扎實推進物業服務質量提升年活動，健全市、區、街（鎮）、社區四級物業監督服務網絡，細化物業服務標準，強化物業服務監督考評，樹立行業典型，2016年推選10家省級物業服務示范項目，評選20家市級物業服務示范項目，對綜合整治后的40個老舊住宅小區引進社會化的物業服務，全面提升物業管理水平和服務質量，至2018年底，全市物業項目全部達到規范化服務標準。（各縣區政府、市住房保障和房產管理局）

17.優化不動產登記辦證工作。加快推進東川工業園區、生物科技產業園區、南川工業園區不動產登記工作。對不動產登記存在的遺留問題，按照“老房老辦法、新房新辦法”的原則，區別對待，依法推進不動產登記工作。梳理分析不動產登記中存在的問題，提出解決問題的辦法措施，進一步滿足群眾辦證需求。（市國土資源局、東川工業園區管理委員會、生物科技產業園區管理委員會、南川工業園區管委會）

（四）積極防風險，優化房地產業發展環境

18.規范房地產市場秩序。加大對房地產開發經營中違反城市規劃、合同欺詐、虛假廣告等房地產違法違規行為的查處力度，開展房地產行業非法集資風險排查，凈化房地產市場環境。加強商品房銷預售管理，完善房地產信息服務平臺，滿足個性化住房需求，促進住房交易。2016年8月底前完成湟中、湟源、大通網簽系統建設，實現市縣數據共享。完善商品房預售資金和二手住房交易資金監管機制，預防和化解市場風險。大力推進房地產市場誠信體系建設，鼓勵支持優質誠信房地產企業做大做強，推進兼并重組，提高產業集中度。（各縣政府、市住房保障和房產管理局、市城鄉規劃和建設局、市市場監督管理局、市金融工作辦公室）

19.加強市場監測分析。密切關注房地產市場動態，加強對市場數據的分析和預期研判，實施房地產交易情況日報制度，及時掌握市場交易等最新動態。加大新建商品房預、現售管理力度，開展經常性的市場巡查，及時掌握全市存量住房底數和新增住房需求及項目建設進展情況，準確把握房地產市場走勢，提高房地產政策措施的預見性。（市住房保障和房產管理局）

20.增強企業防范風險意識及能力。引導房地產開發企業主動適應行業發展新常態，準確把握國家、區域及行業發展政策，正確研判市場，理清發展思路，找準目標定位；鼓勵企業樹立持續發展的經營意識，對項目工期、質量安全實行嚴格控制，對資金成本進行嚴格監管，不斷創建優質品牌項目，誠信經營，提高市場競爭力；引導企業提升投資決策風險管理意識，強化市場風險評估，樹立理性開發理念；幫助企業轉型發展，拓寬市場融資渠道，保持資金鏈穩定，確保企業可持續發展，不斷提升企業防范市場風險意識和能力。（市住房保障和房產管理局）

三、保障措施

（一）加強組織領導。各地區、各部門要按照黨中央、省委、省政府、市委、市政府關于房地產供給側結構性改革的總體部署，進一步加強組織領導，凝聚改革共識，增強擔當意識，創新工作方式方法，落實工作責任，進一步摸清本地區房地產庫存的準確情況，扎實推進改革工作，確保改革取得實效。

（二）強化協調聯動。促進房地產供給側結構性改革政策出臺后，各地區、各部門要加強協調聯動，建立定期會商、部門協調的工作機制，對于政策執行過程中出現的問題，要及時研究，及時化解，及時上報，對于市場交易，要加強監管，嚴查違法違規行為，確保供給側結構性改革工作相關措施落到實處。

（三）加強宣傳輿論引導。各地區、各部門要結合實際加強輿論宣傳引導，組織新聞媒體開展宣傳，加強政策解讀，及時發布權威信息，回應社會關切，引導社會預期，確保改革任務順利推進。