房地產10年：開發商的造富時代

毛予菲

2006

5月17日，建設部等促進房地產業健康發展的六項措施出臺，后經國務院辦公廳轉發，俗稱“國六條”。六項措施包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。業內人士認為“國六條”拉開了2006年房地產調控序幕。

5月24日，建設部等九部委推出雷霆手段，聯合制定《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國務院辦公廳轉發后被稱為“國十六條”），規定自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上（90/70政策）。此政策出臺的核心目的在于遏制高房價，調控住房結構，加大中小套型比例，讓更多的人能買上房子。

2007

3月16日，《物權法》通過。法案對土地出讓、取得和開發進行了嚴格規定，為物業稅征收提供了保障。

9月27日，央行發布收緊房貸的信貸管理通知，要求已利用貸款購買住房，又申請買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。業內人士認為，提高第二套房首付比例有利于穩定房價，幫助銀行規避房貸風險。

2008

1月，“拐點論”出爐，此觀點認為房地產市場已經出現拐點。8月底，萬科旗下樓盤開始促銷活動，在其示范效應下，房地產行業引發降價潮，房價10年來首次下跌。

11月，政府推出需投資4萬億的救市計劃，第一項措施就是加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度等。此措施客觀上“刺激”了房地產市場，次年房價迅速上漲。

2009

2月28日，修訂通過的《中華人民共和國保險法》，正式把“投資不動產”納入保險資金投資范圍。業內專家認為，保險資金入樓市，對商業地產是大利好。

10月，住建部、財政部等七部委下發通知，正式啟動利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設的試點工作，有利于拓寬保障性住房建設資金來源，提高住房公積金使用效率，增加住房公積金收益。

2010

3月18日，為應對央企“一擲千金”的“拿地潮”，進一步調控房地產市場，國資委召開發布會明確表態，除16家以房地產為主業的中央企業外，78家不以房地產為主業的中央企業，在完成自有土地開發和已實施項目后，必須退出房地產業務。有分析人士認為，一紙“清退令”，使新一輪土地調控的力度前所未有。高房價、高地價下，高規格的土地調控似乎已是眾望所歸。

2011

1月，國務院宣布，在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點。上海、重慶隨即宣布，28日開始征收房產稅。在抑制高房價、減少高檔住宅銷量方面，房產稅起到積極作用。

耗資50億元的鄂爾多斯康巴什新區——能容納近百萬人口的新市區，成了常住人口僅幾萬的“鬼城”。因為供給過剩，樓市崩盤，一棟棟商業樓盤空置著，成為中國房地產泡沫的展示品。

2012

3月22日，國土資源部宣布，開始試點治理小產權房。由此，全國小產權房的清理工作正式拉開帷幕。

11月，3600萬套城鎮保障性住房登場。十八大報告指出，要建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。時任住建部部長姜偉新表示，中央政府規劃“十二五”期間要建設3600萬套城鎮保障性住房，進一步加強保障性住房建設和管理。

2013

9月13日，“以房養老”政策出臺。中國政府網全文公布由國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出開展老年人住房反向抵押養老保險試點。作為金融養老的方式之一，在國外較為普遍的“以房養老”正式在中國登場。

9月，北京農展館地塊樓面價超過7萬/平方米，破歷史紀錄，成全國單價新地王。 ? ? ?一、二線熱點城市地價再度瘋漲，開發商一片狂熱之時，李嘉誠不斷拋售內地和香港的房地產項目。業內專家認為，中國房地產市場已經進入高風險驅動，萬科董事長王石也發微博稱：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！”

2014

年初，各地樓市降溫，急速遇冷。9月起，政府頻出救市政策，近20個城市發文確認取消限購。年底，各地樓市迎來“小陽春”，主要城市看房量均明顯上漲。

12月23日，商業地產領軍者、萬達集團旗下地產公司萬達商業地產，在香港聯交所掛牌交易。對于國內有意進入商業地產領域的房企而言，萬達上市提供了一個快速擴張和獲得穩定回報的成功樣本。

2015

2015年的房地產行業，“互聯網+”成了一個繞不開的話題。眾多實力房地產企業舉起互聯網大旗，與互聯網企業跨界合作，從最初的互聯網營銷，發展到互聯網社區O2O。

習近平在中央財經領導小組第十一次會議上強調“要化解房地產庫存”。此后，一線、二線城市的房地產市場回暖，“促進房地產業持續發展”再一次成為穩定宏觀經濟的法寶。