探究物業管理與社區管理相融合創新模式發展

蔣玲威 海市物業管理辦公室于浩威 海市住房委員會辦公室

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探究物業管理與社區管理相融合創新模式發展

蔣玲威 海市物業管理辦公室
于浩威 海市住房委員會辦公室

摘 要：在城市生活中，物業管理與社區管理是兩類參與的主體與運行的目標不同的管理體系。兩者能否實現協調的發展對構建和諧社區甚至和諧社會尤為重要。本文就如何促進物業管理同社區管理的協調發展開展探討，這對物業管理企業明確發展的目標，構建科學的管理體制，提升社區的管理水平具有積極性和建設性的作用。

關鍵詞：物業管理 社區管理

隨著經濟的發展，我國的城市建設的發展也很快。社區也承擔了越來越多的社會責任。在社區建設中，政府、社區成員、物業管理企業和社區居委會等個體和組織的職責既有相同之處，也有不同之分，但是搞好社區建設，促進城市發展的目標是一致的。所以，物業管理與社區管理的協調發展顯得尤為重要。

一、社區管理與物業管理的關系

（一）管理的對象基本相同

社區管理的對象是社區居民，管理的目標是實現和保證社區居民的穩定和和諧，物業管理的對象雖然有物業部分，但是物業也是居民的物業，居民是繳費主體，物業公司與居民直接接觸的機會和頻率更多。居民作為需求主體，社區和物業都是供給主體，供求均衡是各方都要追求的目標。

（二）管理的手段基本相同

社區為了達到管理的目的，必須采用各種手段，充分滿足居民的需求，最大程度消除社會矛盾和隱患；物業為了達到續簽合同的目的，也要盡力采用多種手段來最大化服務居民，最大程度爭取經濟效益。

我們也要看到二者也有一些區別，不能將二者混為一談：

1.管理目的不同。2.管理的區域不同。社區管理一般涵蓋若干個小區，要對社區所有居民的生存狀態負責；物業管理則只經營管理某一小區，只是對本小區居民負責。3.管理的內容不同。社區管理的內容非常廣泛，只要涉及居民的事務，基本都有不可推卸的管理責任；物業管理的內容則主要側重于小區物業和環境的維護以及小區范圍內的安定。

二、物業管理與社區管理的矛盾

（一）業主與物業管理企業之間的矛盾

業主購買了房屋，希望享有一流的服務，卻不肯承擔相應的繳費義務；物業管理公司付出管理服務卻得不到相應的報酬，使物業管理舉步維艱。業主與物業管理企業圍繞著“收費”與“服務”產生了矛盾。

（二）“居委會”與“業主委員會”之間的矛盾。業主購買了房屋后，當入住率超過50%以上時便可以成立業主委員會，對本住宅小區重大事項具有審議權、決定權和監督權。居委會作為政府基層組織，對事關居民的切身利益的事情卻只能起協調、參謀作用，與其職能不相符，因此產生了矛盾。

（三）物業管理企業與社區服務組織的矛盾。物業管理企業與社區服務組織在小區都是為民服務，進行社區管理。組織性質的不同帶來的成本開支也不同。物業管理是企業，須按國家規定納稅，進行有償服務；而社區服務組織是以社會互助為基礎的自治組織。他們可以享受國家的優惠政策，減免稅。這樣收費便出現了差異。于是兩者之間產生了矛盾，業主的意見也很大。

（四）物業管理企業與市政部門產生矛盾。每個社區管理必然要涉及到很多部門，物業管理公司必須要同這些部門打交道，而本應由這些部門管理的一些工作，由于物業管理公司開展了這些工作，必然要計算成本開支，從而引發與此相對應的各種利益關系和矛盾。

（五）“居委會”同物業管理公司之間的矛盾。物業管理公司主要負責社區的綠化養護、環境衛生、公用設施保養、治安管理、物業維護等方面。而居委會由于規模小，人力、物力、財力不足，只能在兵役、計生、再就業等方面開展一些工作，在社區的綠化、治安、衛生等方面與物業管理公司經常產生矛盾。

三、社區管理與物業管理的協調發展

（1）明確總體的目標，科學構建四位一體管理模式。為促進社區管理與物業管理的協調發展，我們應借鑒發達區域成功管理的經驗，結合社區實際的狀況，然后組建小區業主委員會，選聘優秀的物業公司，實施人性化服務，確保小區內的公共場所、公共設施和綠化得到及時的維修。我們應積極探索社區居委會、業主委員會、物業公司與派出所四位一體的綜合管理模式，形成配合嚴密、各方優勢互補的管理格局，確保小區管理的持續并有序地運行。小區可以開展多種文化活動，豐富業主的文化精神生活，使小區成為管理有序、服務完善、環境優美、平安文明與幸福和諧的大家庭。

（2）明確四方主體的職責，實現齊抓共管的管理格局。社區居委會需要做好居民的政治思想的工作和小區精神文明建設的工作，落實國家優撫政策，擴大宣傳教育工作。業主委員會一方面應全面地監督物業服務合同條款的約定與執行情況，維護業主的合法權益；另一方面還應教育、督促業主遵守小區管理規定，并協助物業公司進行正常業務的開展，并配合居委會和派出所完成其他相關的工作。派出所需要為小區居民做好人口登記、防火防盜、治安管理、打擊違法犯罪行為等工作，還需要協調居民的糾紛，確保小區的治安環境。物業公司須按照合同的約定進行服務，完善小區房屋、配套設施的建設，還有相關場地、綠地維修養護和環境衛生的管理。

（3）構建聯席會議體制，發揮監督指導職能?；谛^共建、資源共享目標，我們應本著相互促進、相互依存的原則，明確四方主體相應的工作目標，合理創建星級社區、平安、文明小區、物業示范小區。

綜上所述，物業管理與社區管理協調發展有助于我們構建和諧社區，提高百姓生活的滿意度。我們需要充分調動兩方積極參與各項活動，以社區的黨組織為核心，合理地協調業主與物管部門的關系，使小區成為管理有序、服務完善、環境優美、幸福和諧的大家庭。

參考文獻：

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[3]陳浴新，物業管理企業在質量管理上面臨的問題分析，工程與建設，2006.第z1期