小產權房對房地產市場的影響研究

代敏

(石河子大學經濟與管理學院，新疆 石河子 832000)

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小產權房對房地產市場的影響研究

代敏

(石河子大學經濟與管理學院，新疆 石河子 832000)

1引言

小產權房問題已成社會各界高度重視的話題之一，同時，圍繞小產權房問題的探究和爭議也到達炙熱狀態。[1]

2文獻綜述

小產權房已成為社會熱點問題，學術研究的內容更為廣泛。劉雪冉，李新舉等從集體建設用地流轉與小產權房的關系的角度，探討了小產權房的現狀和出路[4]；王一洋、趙會琴等從利益相關者的角度，研討了小產權房市場的利益相關者及其相關者之間存在的問題[5][6]；申耀楠、程蕾從利益博弈的角度，研究了政府、房地產商、農民與購房者之間的利益博弈[7][8];程浩、程其明、劉開瑞等從小產權房發展現狀及其成因的角度，研究了小產權房產生的原因及小產權房目前的發展現狀[9][10][11]；張有恒、丁璞等從對經濟社會的影響的角度，研究了小產權房對我國經濟社會的影響和對策[12][13]；李佳穗、操小娟等從法律的角度，研究了小產權房的法律癥結及解決方案[14][15]。

3小產權的現狀

本文所研究的小產權房是指鄉產權房屋。

3.1市場規模可觀

根據全國工商聯調研得出的數據顯示，自1995 年到2010 年，全國小產權房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同一時期，城鎮住宅竣工面積總量的8%。而非官方的數據更令人驚訝，目前全國小產權房總量或已超過70億平方米，占我國住房總面積的1/3以上，倘若按100平方米/套計算，相當于全國有7000萬套小產權房，若以每戶三口人計算，等價于居住了2.1億人口。

3.2市場需求旺盛，價格水漲船高

國務院發展研究中心信息中心的數據表明，2005年我國中等收入及中等收入以下群體的平均房價收入比大約為13.965倍，而世界銀行和聯合國人居中心得出的合理房價收入比為3倍至6倍，中國的房價收入比已遠遠超過了這個數字。在我國，最低收入戶的房價收入比平均是22.69倍，最高收入戶平均是2.45倍，前者是后者的9.3倍。[26]基于這些數據，我們可以看出，對于普通人來說，購買商品房是一項非常沉重的負擔，并非大部分普通家庭所能夠負擔的。

3.3市場充斥小產權房“轉正”的期待

自2007年至今，政府有關部門不斷強調“以城鎮居民身份到農村購置農村住房,不符合現有土地管理制度的規定”，但并無明確的解決措施，使得廣大購房者對小產權房的“轉正”，有了不小的期待。

一方面，購房者都有著從眾的心理，當愈來愈多的購房者羨于價格優勢而選擇小產權房時，也使得人們在心理上，有了法不責眾的心理。另一方面，政府遲遲沒有出臺關于小產權房的政策和法律，也使得購房者篤定，小產權房定能合法化，故而購買了小產權房，期待有一天，小產權房能進入商品房市場。

3.4政策調控成效不佳

對于大多數開發商和購房者來說，政策是驅使他們選擇是否進入小產權房市場的重要因素之一。

自2007年以來，國家陸續發布了一系列有關聲明和規定，使得一些購房者動搖了購買小產權房的心，給小產權房的發展產生略微的影響。但總體來說，并沒能澆滅購房者對小產權房的購買熱情，盡管擔心購買后帶來的一系列問題，但對價格低廉的小產權房，大多數購房者仍然堅持購買小產權房來滿足自己的需求。

4小產權房對打破現有房地產市場格局具有積極意義

4.1增加市場供給，降低價格

對于一部分并未進入小產權房市場，但持觀望態度的開發商來說，小產權的市場供給增大，無疑對他們正常經營有巨大影響，究竟是堅持商品房的經營而不理睬小產權房，還是果斷選擇加入小產權房市場？這對他們來說，是個很難選擇的問題。但小產權的發展已經今非昔比，上文提出，2012年全國小產權房的銷售面積高達60億平方米，已達到了房地產市場的40%。這已經足以影響經營商品房的開發商對公司前景的決策以及他們對小產權房的態度。

對于另一部分并未經營小產權房，且不會進入小產權房市場的正規的開發商而言，小產權房的入市對他們正常經營商品房也產生了巨大的威脅，隨著小產權的熱銷，商品房開始不得不采取縮小房地產市場、對房屋后期維護的惠民等一系列措施來應對這種沖突。而商品房的有限供應也使得小產權房的優勢突出。

4.2利于城鄉規劃，促進城鄉發展

總體來看，我國有關土地的規劃已經基本形成了一個覆蓋全國、區域、城市、鄉村各層次的體系。區域規劃所涉及土地的內容多以宏觀的戰略布局為主，其指導作用較弱，同時也缺乏明確的法律地位。而城市規劃發展歷史最長久，在技術上也相對成熟些，但規劃中的土地范圍，通常僅限于城市規劃區，所以，如何統一城鄉土地開發利用是當前規劃中務須解決的重點難題。[27]伴隨國家對土地資源保護的日趨重視，土地利用規劃的地位和作用也在持續提高，但在規劃方法和技術等有關方面，仍處于探索發展階段。

5小產權房沖擊了房地產市場的正常秩序

5.1抑制大產權房的市場交易

從小產權房的現狀來看，小產權房的供應對房地產市場的影響主要有以下兩個方面：

第一，小產權的供應不僅讓很多因高價無法購買房屋的消費者解決了燃眉之急。面對高額的商品房，很多人都對買房產生了恐懼。然而，小產權房的橫空出世使的他們都燃起了對購買小產權房的熱情。對于很多因國家政策無法購買商品房(如“限購令”)的購房者來說，小產權房使得他們可以購買到用于投資的房產。

第二，對于房地產開發商來說，小產權房的供應也使得正規商品房的銷售驟減。

5.2法不責眾的消費心理被不斷強化

江奇、譚術魁曾對武漢市小產權房持有者開展了問卷調查，調查把小產權房持有者動機取向分為金錢價值影響、基本住房改善、自然宜人環境、工作生活需要、認知興趣實現等五類動機。問卷結果非常清晰的表明，大多數小產權房的持有者動機是兩個或兩個以上的動機取向構成的復合型的動機類型。而在小產權房持有者所有動機取向中，金錢價值取向的動機強度最高；很多小產權房持有者懷有“跟隨多數，法不責眾”的心態。

5.3扭曲市場消費觀念

所謂的市場消費觀念，通常是指人們看待其可支配收入的指導思想和立場以及對商品價值追求的取向，是消費者主體在實施或準備實施消費活動時，對消費對象、消費行為方式、消費過程、消費趨勢的總體認識評價與價值判別。人們的消費觀念的演變是從理性消費到感覺消費，再到感性消費，而小產權房的購買者大多是憑著價格優勢而選擇了小產權房，并不是正常的消費觀念，所以，小產權房的出現扭曲了市場消費觀念。

6建議

面對以上分析，本人提出了以下幾點建議：一是完善城鄉土地制度；二是不斷完善相關法律法規；三是政府充分發揮監管作用；四是加快集體土地使用權流轉。

通過以上的措施，相信會在一定程度上緩解目前我國小產權房所面臨的困境。當然，解決小產權房不是一朝一夕的事，需要國家和政府在相當長一個階段內，通過不斷的探索和實踐，總結經驗辦法，制定科學完備的政策制度，來逐步解決這一問題，使市場更加平穩有序的發展，使城鄉居民在基本權利得到保障的前下，能夠共享社會主義的勝利果實。

參考文獻：

[1]譚術魁.“小產權房”的幾個基礎問題探究[J].中國房地產金融，2008，(12)，23—25.

[2]互聯網數據庫.深圳否認“小產權房”確權說法——新華網[N].2014年04月25日.

[3]互聯網數據庫.理論名詞解釋.[Z].

[4]劉雪冉.李新舉集體建設用地流轉與小產權房的現狀與出路.2010國際會議[R].2010，13—15.

[5]王一洋.小產權房市場的利益相關者研究.學校論文[D].2009-5-27.

[6]趙會琴.小產權房利益相關者的利益關系研究.學校論文[D].2011-5.

[7]申耀楠.關于小產權房的利益博弈.經濟研究[J].2008-5，07—09.

[8]程蕾.我國小產權房的各方利益博弈及影響_以濟南市小產權房為例.[J]理論探索，2013(4),23—25.

[9]程浩.小產權房發展現狀及其成因分析[J].經濟與社會發展，2009(2),32—35.

[10]劉開瑞,閆燕.小產權房的成因分析及對策建議.[J].西安財經學院學報，2010(6),40—42.

[11]程其明.小產權房規制政策研究[D].學校論文，2010-10-12.

[12]張有恒.淺析小產權房對我國經濟社會的影響和對策[J].觀察與思考，2010(3)，10-13.

[13]丁璞.小產權房問題及對策研究[D].碩士論文，2009-6-6.

[14]李佳穗.試論小產權房的法律癥結與改革路徑[J].河北法學，2009(8)，50—52

[15]操小娟.“小產權房”的法律問題及相關制度的完善[J].社會科學版，第22卷.第6期，43-45.

[16]朱健，郭松海.論小產權房的產生原因及其規制[J].決策參考，2009(18),25-27.

[17]喬宇，吳潔敏.“小產權房”問題，成因與對策：一個綜述[J].經濟研究導刊,2010,(19),07—09.

[18]陽雪雅.城鄉二元土地利用制度下的房屋流轉思考――以小產權房為中心[J].長白學刊，2008，(6)，103—10.

作者簡介：代敏(1991.12-)，女，漢，四川，研究生在讀，石河子大學經濟與管理學院，產業經濟學。

中圖分類號:D92

文獻標志碼：A

文章編號：1671-1602(2016)10-0116-02