農村建設用地流轉現狀研究

田雙清 謝皖東 陳 磊 張 寬

（四川農業大學管理學院，四川 成都 611130）

農村建設用地流轉現狀研究

田雙清 謝皖東 陳 磊 張 寬

（四川農業大學管理學院，四川 成都 611130）

土地是一種重要的生產要素，土地流轉是市場經濟生活的重要內容，一直備受國內外學者和社會各界關注。隨著城市化進程的加快，城市發展空間不足，土地資源的稀缺性導致國有土地價格不斷上漲，土地需求和土地供給的矛盾致使農村集體建設用地流轉呈逐步加劇的態勢。隨著目前土地相關制度的弊端顯露，集體建設用地流轉已成為必要趨勢。集體建設用地流轉對于盤活農村土地資產，優化土地資源配置，提高土地利用效益具有重要意義。

建設用地；土地流轉；現狀

1 農村建設用地流轉國內研究現狀

在農村集體建設用地流轉過程中，各個利益主體之間互相關聯，構成農村集體建設用地流轉的利益相關系統。王宏娟等［1］從利益主體的視角出發，認為農村集體建設用地流轉的深層次原因是各利益主體間的利益沖突，而地方政府與村集體之間的利益沖突是主要矛盾，完善村集體經濟組織的主體地位，明確地方政府職能，協調利益主體間的收益分配，可以為構建城鄉統一的土地市場提供決策參考。當前土地制度和土地市場存在諸多問題，沒有將土地市場規制作為房地產調控的重要工具。土地市場規制途徑主要有土地供應、土地稅收、土地金融及土地價格政策等［2］。段力等［3］認為對于農民主體地位的確立，同時統籌使用置換指標，設計地票交易制度并對其進行模式改進等實踐，對于我國農村土地制度改革能提供借鑒經驗。

土地的資本化是一個國家、一個區域甚至一個村社高速成長的發動機。要發展農村經濟、改善農民生活，財政支持遠遠不足，必須盤活農村土地資本，總結各地流轉模式，有助于獲得啟迪［4］。集體建設用地流轉改革存在許多風險：影響地方財政收入；破壞農村社保體系；威脅國家耕地保護；違反《憲法》規定，打破城鄉二元土地所有權結構。這些風險能否控制、如何控制、控制的成本是否會超過所創造的價值等問題還未得到解決，因此，孫鵬等［5］認為，在集體建設用地進行流轉之前，需對其可能蘊含的風險進行評估。王文［6］認為農村集體經營性建設用地和國有土地同地、同權、同價的情況，前提是土地使用權性質必須對應；現行不區分土地使用權性質，籠統評估集體建設用地使用權流轉價格的做法，容易產生歧義和混亂。

馬艷平［7］贊成農村集體建設用地直接流轉，而對于法律規定農村土地只能通過征收為國有的方式上市流通，理論界褒貶不一。按照私法自治原則和市場經濟運行規律，法律嚴格限制我國集體建設用地使用權的流轉不具有正當性。崔令之等［8］認為須修改并完善相關法律法規，對農村集體建設用地使用權入市取消法律限制，承認集體土地流轉的合法性。目前農村集體建設用地隱性流轉現象普遍，且流轉的形態和規模存在一定差異，主要影響因素包括土地管理失范等制度環境因素、區域經濟發達程度等區位環境因素、村集體經濟實力等微觀經濟因素以及農民富裕程度等家庭環境因素［9］。而未來農村的集體建設用地流轉應從以下方面進行研究：集體建設用地流轉風險控制；集體建設用地流轉收益分配，農村集體建設用地流轉潛力測算，農村集體建設用地流轉價格，集體建設用地流轉潛力、驅動力等研究［10］。

2 討論

目前，我國正處于深化改革階段，農村勢必有所突破，土地流轉理所當然成為焦點，這關系到社會轉型的成敗。目前關于農村集體建設用地流轉的相關研究主要包括以下幾個方面：農村集體建設用地流轉的動因及影響因素研究，農村集體建設用地流轉模式研究，農村集體建設用地流轉的政策制度研究。

我國對于建設用地使用權流轉尚處于探索階段，相關研究有待進一步的完善，比如對其使用權權益及價值的研究、流轉風險控制研究及建設用地流轉隱形市場改進問題都有待完善，針對農村集體建設用地隱性流轉的多種形態和多重誘因，需要進行多層面、多系統的綜合結構改革，引導農村集體建設用地流轉向公平、公正、高效、透明的方向轉變，以推進建設用地市場城鄉一體化建設。此外，學術界對于農村集體建設用地使用權流轉收益分配仍存在一定爭議，對完善法律法規，進行土地產權改革、協調各方利益等方面的研究仍不夠充分。而關于地票流轉交易也存在爭議，即是否放開地票二級交易市場限制。放開二級交易市場可以說是一把雙刃劍，會對一級市場造成巨大沖擊。一方面，組織完善的二級市場會加速一級市場的分配和流通，增加土地級差收益，促進農民增收；另一方面，在缺乏有效監管的情況下，盲目放開二級市場，可能會滋生惡意炒作行為，甚至產生地票泡沫，同時還會引起各利益主體之間的博弈。因此，如何正確處理好地票一二級市場的關系，調控地票流量、流速等，建立健全地票交易監督機制，都是值得深入研究的問題。

［1］王宏娟，石敏俊，諶麗.基于利益主體視角的農村集體建設用地流轉研究——以北京市為例［J］.資源科學，2014（11）：2263-［2］張紅利，劉曉君.中國房地產調控中的土地市場規制研究［J］.現代經濟探討，2008（10）：30-33，39.

［3］段力，傅鴻源.地票模式與農村集體建設用地流轉制度的案例研究［J］.公共管理學報，2011（2）：86-92，127.

［4］徐銀波.集體建設用地流轉模式梳理與困境反思二維論［J］.中國不動產法研究，2012（0）：146-157.

［5］孫鵬，謝慧陽，李任舟.集體建設用地流轉的風險與控制［J］.中國不動產法研究，2013（0）：141-163.

［6］王文.農村集體經營性建設用地使用權權益及其價值研究［J］.中國土地科學，2015（7）：34-39.

［7］馬艷平.農村集體建設用地流轉的理論、實踐和制度完善［J］.經濟問題，2015（4）：105-109.

［8］崔令之，席虎嘯.論我國農村集體建設用地使用權流轉制度的完善［J］.法學雜志，2015（8）：77-84.

［9］常敏.農村集體建設用地隱性流轉的現狀和歸因分析［J］.中國農村經濟，2013（11）：34-45.

［10］文楓，魯春陽，楊慶媛，等.農村集體建設用地流轉研究進展［J］.地理科學進展，2011（9）：1193-1200.

F301

A

1674-7909（2016）35-88-2

四川省社會科學規劃重大項目“四川農業產業轉型升級的戰略研究”（SC14ZD09）。

田雙清（1993-），女，碩士，研究方向：土地經濟與農業經濟；謝皖東（1993-），男，碩士，研究方向：土地經濟與農業經濟；陳磊（1990-），男，碩士，研究方向：土地經濟與農業經濟。