關于建立訴調機制解決物業服務收費矛盾的幾點建議

文/呂天劍 常州市不動產登記交易中心 江蘇常州 213000

關于建立訴調機制解決物業服務收費矛盾的幾點建議

文/呂天劍 常州市不動產登記交易中心 江蘇常州 213000

目前，住宅小區物業管理中出現的矛盾和問題仍然很多，特別是在物業服務企業收取物業服務費的時段，矛盾更加突出。本文對此問題提出了相應的建議。

訴調機制；物業服務；收費矛盾；建議

筆者居住的住宅樓，共112戶住戶，每年10月份物業公司開始收取當年一年的物管費，物業管理方面的矛盾在這一時段便集中爆發，有的抱怨清掃不到位，有的反映停車管理跟不上，有的指責其他業主裝修太吵鬧……大約有30%的業主，以種種理由拒交物管費，導致物業管理的質量難以提高，從而進入管理越來越差、收費率越來越低的怪圈之中。幸好大樓物管企業由原開發商成立，開發商每年有適當資金補貼維持運行。但如不解決調處好收費矛盾，物業管理收支難以平衡，最終該樓必將遭遇棄管失管。這就是當前很多住宅小區，特別是老舊住宅小區物業管理現狀的一個縮影。

我們對物業管理小區進一步作了了解。一般情況下，少數業主不繳納物管費時，物管企業采取的辦法主要是多次上門征收、發律師函等。但事實上，對一些惡意拒繳的業主，上門征收、發函告知等辦法都難以奏效，而且由于物管費是一種公共服務性的收費，少數業主的拒繳，如得不到及時糾正，會逐漸造成交費業主的心態失衡，從而變成多數業主的拒繳，其后果就是物業管理的質量不斷下降，物管費收取更加困難，直至矛盾激化，最終影響小區和社會的安全穩定。

物業管理是由開發建設單位或業主委員會與物業服務企業以合同方式簽訂、對某一區域內的房屋、公用設施設備等物業提供的公共服務，也可以經業主申請，提供針對業主所需的特約服務。服務由物管企業提供，公共服務所需費用由全體業主共同承擔，特約服務所需根據約定由相關業主承擔。物業管理適用于《物權法》、《合同法》、《物業管理條例》等法律法規。繳納物管費是一種履約行為，一般情況下不適用于行政調解。因此，出現惡意拖欠物管費等情況時，物管企業多數采用訴訟方式追討。

向法院訴訟追討物管費，是物管企業在其他辦法均不能奏效、不得已的情況下才會采取的措施。事實上，一旦進入訴訟程序，物管企業不僅要付出一定的訴訟費用(包括案件受理費、律師費和調查取證費等)，耗費人力，而且對物管企業與業主的情感關系產生不良影響。我們對其中一家物管企業通過訴訟追繳物管費的情況作了分析，物管企業向基層法院提起訴訟時，法院一般采取先調解、后立案的辦法調處收費矛盾，物管費追繳成功率超過了80%。因此，對物管企業而言，通過訴訟追討物管費，是解決收費矛盾最有效但也是最后的一個辦法。

2009 年最高人民法院出臺了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]第7號）、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]第8號），為審理物業服務糾紛案件提供了依據。但目前基層法院對物管費方面訴訟的受理立案比例仍然不高，一些法院立案率不到50%，少數法院只調解、不立案。其原因主要是：

1、造成物管費收繳矛盾的原因復雜

近年來，一些基層法院每月平均收到物管費訴訟超過100起，占用了法院大量資源，直接影響了調解審理工作。造成物管費收繳難矛盾的原因很多，有開發建設中存在的工程遺留問題，房屋質量問題，維修問題，停車問題，業主繳費觀念問題，物管企業代收代付水電費矛盾及物業服務自身質量問題等，很多責任難以界定，每起訴訟中拒繳物管費的情況不同，需要一案一訟（調解），給調解審理工作帶來了很大困難。

2、物管費收繳訴訟標的額較小

涉及物管費方面的訴訟數量多，但標的額不大。一般情況下，每起訴訟少至幾百元，多至數千元。多數人認為，這樣的訴訟無論對物管企業和基層法院而言，投入產出的效益并不大。

3、法律法規對惡意拖欠物管費的業主缺乏有效的懲戒措施

通過向法院起訴（一部分采用仲裁方式）后，物管企業即使勝訴，但還是有少數業主仍然拒繳物管費，且無需承擔相應責任。如一名大學教師業主，屢屢欠費，物業服務企業通過訴訟立案向其成功追回歷年欠款，但第二年其繼續拒交欠費，并公開聲稱讓只有看到法院判決，他才會交費。這種情況在小區內造成十分惡劣的影響，但法律法規條款中，很難找到針對此類人員的懲戒條款。

由于個別不交費業主的行為得不到應有的懲戒，特別是惡意欠費業主甚至通過網絡、微信、QQ等傳播工具，散布不良信息，糾集其他業主抵制交費，把業主和物業管理對立起來，給小區管理增加難度，直接影響小區的安全和諧。《物業管理條例》第六十七條規定：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。但是，物管費收繳等物業服務糾紛訴訟案件，確實存在數量大、標的小、原因雜、執行難等情況，給法院工作也帶來了很大壓力。為此，我們建議：

（1）采用支付令非訴訟程序快速解決。即使用督促程序這一迅速簡便的保護債權人合法權益的非訴訟程序。由于業主拖欠物管費用屬于以金錢為內容的債務，內容單純，關系明確，且履行期已到，物管企業作為債權人可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令，請求人民法院判令債務人履行，可以比較迅速地實現自己的債權，比訴訟的審判程序要簡便易行，可以節省時間和費用。

（2）通過簡易程序解決。由于物管費收繳糾紛大多屬于事實清楚、權利義務關系明確的簡單民事案件，是否可以適用《中華人民共和國民事訴訟法》中關于簡易程序的規定，按基層人民法院及其派出法庭審判簡單民事案件和簡單經濟糾紛案件的訴訟程序，以便于當事人進行訴訟并予以“降費用、提速度”，在屬于小標的物管費追討的訴訟中，建立快速通道，快立案、快審理、快判決、快執行。

（3）多途徑解決物管費收繳矛盾

①是要求物管企業規范管理，認真服務，做好溝通，盡可能減少物業管理中的矛盾糾紛，用良好的管理和服務贏得業主認同，提高收費率。

②是充分發揮業主委員會的作用，物管企業應將欠繳情況上報業委會，爭取取得支持，由業委會與物管企業共同通過法律途徑追繳物管費，以維護全體業主利益。

③是發揮街道司法調解委員會的作用，對欠繳情況先行調解。

④是指導物管企業聘請法律顧問，委托律師通過發放催繳函，提請業主履行繳納物管費義務。

⑤是在追繳物管費無果情況下，向法院起訴，法院組織訴前調解，調解無效應當受理訴訟。其中通過向法院起訴或向仲裁機構仲裁后判決物管企業勝訴的，但仍有少數業主拒繳物管費的情況，法院能在執行上繼續予以支持。

[1]吉穎.當前我國物業收費難現狀及解決途徑探討[J].中國總會計師，2015-07.

[2]任力.破解物業收費難的秘訣[J].中國物業管理，2015-07.