房地產設計變更管理研究-以中糧萬科翡翠別墅項目為例

文/唐小玲 中糧地產（上海）有限公司 上海 200120

房地產設計變更管理研究-以中糧萬科翡翠別墅項目為例

文/唐小玲 中糧地產（上海）有限公司 上海 200120

本文以房地產項目開發為背景，選擇項目開發環節中的設計變更管理作為主要研究對象，在分析實際項目設計管理的基礎上，通過分析設計變更簽發的程序，總結設計變更產生的原因和管理存在的問題。研究認為，設計變更能夠在項目設計前期準備充分下、專業技術管理管理下、項目流程信息化等多種情況下減少，有利于減少無效成本、減少施工返工時間及減少房地產項目開發時間。

房地產；設計變更；設計管理；成本控制

1、研究背景及意義

我國房地產經過幾十年的發展，已逐步走向成熟階段。在房地產項目開發中，設計環節起著承上啟下的重要作用，任何一個階段的設計變更都將對后續工作產生重要影響。

研究發現，對于房地產開發來說，設計環節對于項目成本控制有著較大的影響。設計階段是項目全生命周期中非常重要的一個環節。頻繁的設計變更，不僅會引起承包商向業主提出大量的索賠，而且還會影響到工程進度計劃的實施。因此，房地產項目的設計管理工作至關重要，而設計變更是設計管理重要內容。

2、實際項目設計變更管理分析

本章以中糧萬科翡翠別墅項目為例，對該項目設計變更管理進行分析，并總結設計變更管理存在的問題。

2.1嚴格簽發設計變更的程序

在翡翠別墅項目開發過程中，由工程總承包方對于施工現場出現的問題反饋至建設方，然后由設計方提出技術方案，項目管理者進行技術評估，衡量設計變更的成本和進度，確定設計變更方案后，由公司的主要技術主管進行決策。設計變更審批流程，由設計管理人員發起設計變更，包含可行的技術方案，由項目工程師、造價咨詢師、成本對接人、客服對接人、營銷經理、項目責任人、設計負責人、營銷負責人、總經理、項目秘書審批通過之后才能下發設計變更至現場施工。

2.2總結設計變更產生的原因

通過對該項目設計變更分析，主要由以下幾個原因:設計缺陷或遺漏；政府施政配套要求；項目決策調整；現場施工要求。通過對設計變更涉及專業的分析，得出主要集中在建筑和結構，這是由于建筑和結構專業技術特性使然。通過對設計變更對設計進度影響的分析，得出對設計進度的影響較大，并且說明了設計變更管理的主要目標是進度管理，需要加強設計前期研究，控制在項目開發建設后期的設計變更。

2.3總結設計變更管理存在的問題

通過對該項目的設計變更資料對比分析發現，主要問題如下:設計院的選擇缺乏深入的察檢驗。項目前期政府審批和市政配套研究過于緊湊，未能細致深化審批意見和要求，過快的進行了設計工作，造成后期設計變更工作量較多。控制設計質量方面，設計成本和設計進度方法缺乏總體計劃和控制目標，對于其影響的廣度和深度缺乏認識，隨意性較強。

3、設計變更的管理對策與方法

3.1專業技術管理方法

重視前期產品定位階段，深入做好市場調研分析和技術準備。設計前期資料提前準備，包括地質勘察、資料數據的搜集整理等等，擬好經公司各部門決策的設計任務書，在設計人員開始工作之前，要把完整、詳細、準確的資料提供給設計院，在過程中不要頻繁改動條件要求。

慎重選擇設計單位。根據每個設計單位的基本情況，需要按照服務內容，技術能力，限時服務等來考核設計單位。

建設高效專業的管理團隊。具備專業技術背景的管理人員往往能在項目設計階段提早發現設計缺陷和遺漏，減少后期的設計變更數量，將會節約項目設計成本，加快設計進度，提高設計質量。

與政府部門提前征詢，做好設計與市政配套的技術協調。應在項目設計前期，詢問當前的配套技術標準和要求，減少設計后期或者現場施工時市政配套管理部門提出新的要求和目標。

重視設計方案和初步設計平衡。項目的開發建設不僅僅需要考慮宏觀技術經濟指標，還要重視技術的可實現性和實現成本的多少，所以在設計方案階段需要平衡項目后期技術深化的要求。

3.2信息管理方法

建立電子商務信息平臺，加強內部信息溝通。公司各個職能部門需要就項目的開發進度建立信息溝通機制，及時將各個部門的項目信息進行通報和協商。設計變更應盡量提前，變更發出越早，對工程項目的投資和工期的影響也越小。

制定和完善專業設計溝通協調機制，加強設計過程中的溝通。設計管理者需要定期對設計方的工作內容，工作進度和工作質量進行檢查和分析，及時將問題提交公司進行決策，便于設計方順利開展工作，按時按質量完成設計工作。設計變更的內容應全面考慮。

建立設計信息檔案庫。設計管理者應當及時將項目設計的相關信息進行整理保存和分析，提供公司各個職能部門進行對比研究使用。工程簽證、設計變更在工程建設過程中經常出現，涉及很多工序和專業的圖紙，繁雜零散，管理難度大。管理好工程設計變更檔案對建設單位和設計單位都十分重要。

3.3合同管理方法

完善設計合同內容，事先約定設計變更的處理方法。加強設計合同的起草和制定工作，由設計、成本和采購部共同協商合同的具體條款，降低設計變更的成本，加快設計進度，設立設計缺陷或遺漏的賠償條款，督促設計方積極進行設計工作。

推行限額設計。通過對多年項目開發成本的研究總結，對于今后項目的目標成本提出計劃，避免項目成本的過度支出，無法控制。對其中影響成本較大或容易造成成本流失的關鍵點作為設計階段成本控制的重點。

4、結論與展望

本文結合實際項目案例，分析了現有設計變更管理存在的問題及改進的策略。研究認為，設計變更能夠通過強化設計變更管理流程、加強專業技術管理、增進內部公司電子平臺信息交流溝通、完善項目合同管理制度等管理策略下控制數量，在項目設計前期準備充分下、專業技術管理管理下、項目流程信息化等多種情況下減少，有利于減少無效成本、減少施工返工時間及減少房地產項目開發時間。

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