房地產測繪在不動產登記中的應用

文/曹敏 連云港市不動產登記中心審核科 江蘇連云港 222000

房地產測繪在不動產登記中的應用

文/曹敏 連云港市不動產登記中心審核科 江蘇連云港 222000

隨著不動產統一登記制度的落地，房地產統一登記成為目前最緊迫、工作量最大的任務之一。在房地產統一登記中，如何建立健全房地產測繪管理機制、測繪標準以及測繪收費管理等制度對統一登記的成果產生重要影響。因此，本文對房地產測繪在不動產統一登記中的作用進行介紹，分析了現階段在不動產統一登記過程中，房地產測繪所需要解決的問題，并針對性提出解決方案。為不動產統一登記過程中的房地產測繪提高指導。

房地產測繪；不動產統一登記；問題及對策

1、相關概念介紹

1.1 不動產登記

不動產登記是依據《中華人民共和國物權法》的規定確立的一項物權制度，是黨中央、國務院為了更加切實維護不動產權利人的權益、規范不動產交易秩序而做出的重要戰略調整。不動產登記機構在收到權利人或利害關系人的申請后，對權屬來源清晰無爭議的不動產權及其變動事項記錄到不動產登記簿上的行為。

在實施不動產統一登記之前，房屋、土地、海域等的登記分別歸屬不同部門。這種情況往往造成同一不動產單元上的土地、房產等不動產權屬不清晰、不一致的后果，導致不動產權利人或利害關系人權益得不到切實、全面、有效的保障。不動產統一登記以后，形成了由國土部門統一牽頭，各部門資源、信息共享的新局面，打破了以往因分散登記形成的信息孤島，使不動產統一監管更好的發揮效能。

目前，不動產統一登記面臨的最直接、最緊迫、工作量最大的任務是房地產的統一登記。房地產的登記與我們每個人都息息相關，不論是國有建設用地使用權、房屋所有權、商品房轉移登記，還是農村宅基地、承包經營土地的登記，都屬于這一范疇。尤其在房地產市場異常火爆、交易量一直居高不下的今天，房地產統一登記需要解決的問題尤其多。在房地產統一登記過程中首先需要解決的第一個問題，就是房地產的測繪。

1.2 房地產測繪

房地產測繪是指在不動產統一登記過程中，利用多種測繪技術，對不動產統一登記后的不動產單元的形狀、方位、層次、面積、權屬等基本屬性信息予以確定，并通過數字、圖標等方式展現，以呈現不動產屬性的科學技術。房地產測繪是不動產測繪的第一個環節，也是很重要的一個環節。在權利人或利害關系人提出登記申請的過程中，登記部門工作人員不需要到現場對需要登記的不動產單元進行審核，只需要在系統中查看由測繪人員測繪并制作完成的GIS圖形，即可確定所需登記不動產單元的各種信息，進而對不動產進行全面、準確的登記。因此，房地產測繪的準確性直接影響到了不動產登記的準確性。

2、房地產測繪在不動產登記中的應用

在房地產測繪中，測繪方法的選擇和一般測繪基本相同，但是，房地產測繪有一點和一般測繪有很大的區別，那就是房地產測繪具有很強的法律效力，房地產測繪的結果受法律保護。房地產測繪在所有工作結束，由房地產部門統一驗收并確認測繪結果之后，就具備了法律效力，測繪得到的結果，包括形狀、面積、權屬等各種信息，全部都受到法律保護。具體來說，房地產測繪在不動產登記中的作用主要包括以下三點：

第一，房地產測繪為解決產權糾紛，保護權利人或利害關系人權益提供法律依據。在生產生活中，不可避免會出現房地產權屬糾紛。在糾紛處置過程中，就需要參照由不動產登記部門提供的信息對不動產權屬現狀進行甄別，為權屬確定、權利劃分提供參考。因此，完善、準確的不動產測繪信息對保障權利人或利害關系人的合法權益具有重要意義。

第二，房地產測繪為政府行政管理部門提供更加專業、更加全面、更加直觀的不動產數據信息。通過不動產統一測繪，各種不動產權利信息都可以通過數字化的方式展現在統一的地圖上。政府行政管理部門在制定與城市不動產發展相關的政策的過程中，可以更加有效、直接的獲取全地區的不動產的各種信息，便于對各類信息進行綜合比較分析，不僅提高決策制定的效率，更加提高了決策合理性和可實施性，進而對決策效果起到優化的作用。

3、房地產測繪在不動產登記應用中的問題及對策

由于以往對于房產的測繪和對于地產的測繪分別歸屬于兩個不同的部門，在不動產統一登記以后，這兩個部門之間不僅需要打破以往的條塊壁壘，共享信息，更需要對房地產信息進行整合。在這一過程中，還存在諸多問題。

第一，房地產測繪缺乏統一的測繪標準不統一。不動產統一登記以后，對于房地產測繪方面的工作具有指導作用的國家層面的標準尚未出臺。在房地產測繪過程中，房產測繪沿用《房產測繪管理辦法》、《測繪法》、《房產測量規范》等標準，土地測繪方面，沿用地籍管理中《地籍測繪規范》，各省市在房地產測繪中，分別根據本地的實際情況，出臺了許多測繪要求。也就是說，雖然現在不動產統一登記實施了，但由于房地產測繪的技術方法、標準等的不統一，依然造成了不動產登記信息的不統一。

第二，房地產測繪收費混亂。不動產統一登記以后，更加加劇了房地產測繪市場的競爭。各測繪單位之間為了擴大業務量，往往出現收費標準、收費模式不統一的情況，各有甚者，出現了許多惡性競爭的情況。收費的不統一，不僅對測繪公司財務狀況造成混亂，更使老百姓對收費標準產生困擾，進而對政府公信力產生質疑。

在不動產統一登記初期，房地產測繪在不動產登記過程中出現的問題是不可避免的，這也是所有改革初期的陣痛。但是，政府管理部門在度過陣痛期之后，就必須著眼前期出現的問題，對這些問題采取針對性對策，以實現不動產統一登記制度的最優結果。

首先，要建立統一的房地產測繪機制。針對目前房地產測繪市場的不健全，不動產登記機構應采用推進式的工作方式，循序漸進的展開。在登記工作中，將登記、管理、測繪的職責不斷明晰，將收費標準逐漸統一化、制度化，并最終建立統一的房地產測繪機制。

其次，確立規范的房地產測繪標準。不動產登記機構應根據不動產統一登記的需要，對房地產測繪標準、測繪技術規范、測繪結果驗收等環節予以規范，這不僅需要登記機構統一領導，更需要測繪單位以及相關管理部門的密切配合。對于一些新出現的問題，各部門要及時商討，共同解決，并逐步形成成熟的解決方案。

最后，積極創新不動產統一登記中房地產測繪的新方法、新技術。隨著科技的發展和技術的進步，越來越多的技術手段都可以運用到房地產測繪和測繪成果的管理中去。新技術的應用必然會提高房地產測繪的準確性，也會提高測繪成果管理的效率。這些新技術、新方法的應用必然會對不動產統一登記的效果產生積極影響。

曹敏，女，1970.04.11，江蘇連云港人，本科，中級房地產經濟師。研究方向：房地產方面（如不動產登記、房地產測繪等）。