強化城市房地產開發設計，合理利用空間資源

文/朱梁鈞　上海中環投資開發（集團）有限公司　上海 200000

強化城市房地產開發設計，合理利用空間資源

文/朱梁鈞上海中環投資開發（集團）有限公司上海 200000

隨著我國經濟的快速發展，城市化進程不斷加快，城市的建筑總量迅猛增加。為了獲得更大的經濟效益，得到更多的發展空間，城市房地產在其開發設計的各個環節漏洞頻出，雖說一幢幢建筑拔地而起，但是其質量卻得不到應有的保障，對城市空間的利用與開發缺少統一而整體的規劃。對于這一現狀，我們應該注重城市空間的各個獨立建筑的相互協調與統一，爭取最大限度且盡可能低成本地利用好城市的每一寸土地與每一個細小空間。

城市房地產；空間資源；房地產開發與設計

改革開放以后，我國逐漸改變整體一窮二白的現狀，走上脫貧致富的道路。因為改革開放將城市的發展提上日程，作為其重要的一部分，城市經濟得到快速地發展。然而，發展中問題也逐漸顯現出來，尤其是在城市房地產開發設計方面。因了快速地脫貧致富，鼓勵一部分人先富起來，所以其在最初的發展就將速度作為其發展的第一要義。過快的發展速度使得城市房地產開發及其設計方面出現投資過熱、忽視質量等問題，再加上對市場監督力度的薄弱，各種惡意投機炒房者出現，造成房地產過熱，房價飛漲，供求關系造成房價及其不匹配。這一系列問題的出現原因錯綜復雜，但仍然需要得到相應地解決。

1、城市房地產開發設計中空間資源利用上存在的問題

由于各種復雜的原因最終導致我國城市房地產開發設計中存在著眾多的問題：

一是在對城市房地產開發設計時，因為節約成本追求更大效益，而逐步縮小項目的基地面積，提高容積率和總建筑面積。各個建筑單體就轉而擴展其高度，所以在設計之初就盡量的將高度逐步升高，最終導致建筑單體普遍高度太高。再加上建筑密度的增加，造成各建筑的間距太近，建筑物的長、寬、高的空間比例嚴重失調，給人特別高聳入云的感覺，既影響整個小區的美觀，又因為空間的狹小性特點，使得建筑物過于密集分布，減少了人們生活休閑的區域，不利于人們個人隱私生活的保護，還使得小區的局部風力過大。另一方面從長遠出發也存在著一定的安全隱患，這些問題對生活在建筑物內的廣大人民群眾的身心健康是極其不利的。

二是因為各個建筑之間的縱向距離過窄，使得各個建筑布局過于單一乏味，同時，對于處于低樓層的住戶或者說使用者缺少基本的采光要求，也不利于其長遠的健康發展。

三是建筑群在開發設計之初對其的空間比例的處理不當。在建筑物的外部環境空間，各個用戶存在著很高的呼吸空間需求，但在廣度上卻得不到基本滿足，生活在此空間的人們的業余活動的空間及其有限；另外對于在建筑物的室內環境的人們而言，開發商或者說房地產所有者為了更大的經濟效益，而降低每層房屋層高，使得用戶室內空間的高度受到限制。這種在室外縱向寬度活動區域受限，室內橫向高度及其受限的問題普遍存在，急需解決。

四是單套住宅的戶均建筑面積過大，利用率較低。這一現象與我國房價過高，人們普遍買房難問題的現象嚴重不符。歸其原因，可以大致表述為，我國房地產過熱，投機炒房者過多，城市土地資源有限，以及人們對其認識的程度普遍較低有關。

2、強化城市房地產開發設計，合理利用空間資源的幾點意見

一是堅持正確的發展理念，切實處理好土地資源、空間資源與購房者的需求三者之間的關系，以期達到在房地產開發設計的整個過程中土地資源能夠合理有效利用的基礎上，給與購房需求者足夠的生活發展的合理空間，實現這三者之間關系的協調統一，滿足購房者最基本的生產生活需求，使其生活在安全、環境較為優美的建筑物內，提高其生活質量與幸福度。而土地資源也能夠得到充分合理地利用，空間得到盡量地舒展。

二是對于建筑單體的開發設計中，處理好土地資源與空間的合理性布局。對于建筑單體的寬度、高度以及進深度的布局進行合理的設計和調節改善，尤其是對于高層建筑物，需要適當地增加其層高以及空間的采光比例。因為原來那種做法不管是從建筑物自身的長遠發展角度還是對于生活在其內的人們的身心健康發展都是不利的，生活在其內的人們需要生活在有足夠采光度的環境中，同時對于其日常的室內生活，也應該有適合其生活發展的空間。新的做法，將對人們身心健康發展提供幫助的同時，促進建筑單體的自身價值提升。因為它能夠進一步提升建筑物的美觀并合理布局，增加建筑物的品質。

三是縮小整套房屋的建筑面積，這也是緩解我國現存，對房屋需求量逐步提高，而城市土地資源有限這一矛盾的最根本舉措。同時這一辦法也是順應我國當前實際情況的一個重要措施。首先，我國的家庭結構正由大家庭向小家庭模式改變，小戶型的建筑物更適合我國現階段單個家庭成員逐漸減少的趨勢；其次，這也是適合我國現階段多功能城市化要求的，城市是人們生產生活的基本場所，人們除了日常的工作生活以外，對于其休閑、娛樂、運動的綠化地帶、運動場所、娛樂等場地的需求也進一步增大，這些功能需要得到彌補。

四是對于建筑的層高進行適當的增加。這一舉措對于各種各樣的建筑物都可以得到明確的適用，因為層高是衡量房屋寬敞度的一個重要標準，尤其是對于房屋面積比較小的居室，適當的增加其凈空高度，能夠給予生活在其內的人們一種寬敞的感覺，不至于因為面積比較小而壓抑，同時對于通風、采光等也有一定的幫助。而這一變化可以在房屋的價格上予以體現，即便單價有一定的提高，但是相對于大戶型這種較小面積的房屋其總價更低。最后，這一變化也是順應現代社會人們對空間要求普遍增加的趨勢。

結語：

綜上所述，城市經濟的快速發展，反應最為明顯的就是城市的整體規劃建筑布局，而房地產就是城市建造布局最為主要的代表，我國經濟在其發展的過程中，房地產曾一度出現過熱的現象，城市房地產在開發設計之初就存在著一系列的問題需要解決，本文就是基于這個原因，通過對土地資源、空間布局與房地產需求者三者之間的關系分析，最終得出其三者有效統一的建議，最大化地促進城市房地產開發設計成效的提升，促進空間資源的合理利用。

［1］張勤國.淺議城市房產開發、設計中的空間資源利用［J］.建筑經濟，2006，（S2）：171-172.

［2］俄廣志.談城市地下空間資源的開發利用［J］.資源節約與環保，2010，（02）：72-74.

［3］張勤國.安得廣廈萬千間——淺議城市房產開發、設計中空間資源的合理利用［J］.生產力研究，2007，（24）：43-44.