物業管理企業體制的利與弊研究

文/游宇　上海衛百辛（集團）有限公司　上海市　200090

物業管理企業體制的利與弊研究

文/游宇上海衛百辛（集團）有限公司上海市200090

本文主要從行政福利性管理體制、自建自管管理體制和市場化管理體制三個方面探討了物業管理企業管理體制的優缺點。以期為提升物業公司管理體制的科學性和專業化提供一些參考和意見。

物業企業；管理體制；利弊

隨著社會經濟的快速發展以及市場管理體制的不斷完善，物業管理取得了一定的成就。但是在實際管理中，業主投訴率不斷增長、物業管理體制不科學、物業服務質量低下等是當前物業管理中存在的常見問題。究其原因是物業主管部門和法律法規的不健全、不完善。本文重點研究物業管理中存在的矛盾，分析了不同管理體制的利弊。

一、行政福利性管理體制的利弊分析

近年來。業內有些觀點認為，我國的國企物業管理是改革開放后才出現的新事物。其實不然，物業這個行業建立在房地產行業基礎之上，此前我國不存在物業行業或者物業管理并不科學。這是一種典型站在事物的單一性角度分析問題的做法，存在很大的片面性。由房地產行業與物業行業之間存在相互關聯、相互依存的關系。而國企物業管理是物業企業對業主進行管理的一種有效方式。即有居民就有物業管理，有房地產企業就有物業管理。物業管理工作內容不僅包括檢修和維修建筑基礎設備，還包括制定統一、規范的物業管理制度。

但是隨著社會經濟的不斷發展以及經營體制的不斷改革，物業管理體制由維護保障功能逐漸向房管物業管理功能轉變。在許多中低收入居民居住的舊社區仍然占據相當大的比例。很多國企物業管理公司根據居民收費情況制定相關收費標準。對于收入水平不高的居民而言，低標準的物業收費可以大大減輕居民的費用支出負擔。與此同時，房管所與街道社區之間存在一定的關聯性，物業企業行政管理部門可以隨時對居民的日常事務進行管理，并承擔著一定的監督責任。這是這種福利性管理體制的優勢。

二、自建自管管理體制的利弊

隨著社會經濟的快速發展以及房地產行業發展腳步的加快，在“誰開發誰管理”思想指導下，許多新國企物業管理公司以房地產開發商業的要求作為管理制度制定的前提條件。這種管理體制具有以下優勢：其一，擴大房地產開發商的品牌影響力，提高開發商的市場競爭力。這種管理制度也可以作為一種物業管理推銷手段，實現提高物業管理水平和服務質量的目的。其二，有利于物業管理公司隨時掌握和了解每個小區的物業管理制度的進展情況，并及時修改和更正不合理、不符合小區實際建設情況的規章制度。這樣不僅可以為物業管理工作人員提供工作便利，還可以大大提升管理效率。其三，有利于加強物業公司與開發商之間的聯系與溝通。無論是站在經濟利益角度還是道德角度，開發商會為自建物業公司提供在資金、物力等方面的支持與幫助。而自建物業公司也會以積極主動的態度協調與開發商之間的矛盾與沖突。

實踐表明，這種物業管理制度存在很大的弊端。最為凸顯的弊端是開發商為進一步提高銷售利潤收入，實現經濟利益的最大化，將物業管理費用作為銷售費用的一部分，這在無形之中增加了消費者的購房壓力。與此同時，大多數開發商售完商品房之后，對物業管理工作并沒有落實到實處，。這樣不僅會嚴重損害業主的權益，還會大大降低物業服務質量。比如成都市青羊區某一小區，房屋建設者是某一大型建筑公司。在規劃時，將小區的物業費用直接納入銷售費用的一部分，這樣導致消費者在購買房之后，并沒有得到實際的利益。因此，《物業管理條例》提倡建管分開，召開業主大會，讓廣大業主商量和討論是否招聘物業管理公司，促使物業管理工作的科學化、市場化、公平化。

三、市場化物業管理體制的利弊

市場化物業管理體制是通過業主大會，選指派業主代表到物業市場上選聘物業管理公司。從而實現業主自治管理。這是一種市場化的管理體制，這種管理體制主要有兩種方式工。其一，由開發商負責小區前期的物業管理工作。其前提條件是社區業主入住率還沒有達到50％。其二，業主委員會選聘物業管理公司。其前提條件是社區業主入住率達到50％甚至以上。

這種管理體制的優點主要有：第一，無論是業主還是管理企業，各自應該負擔的責任和履行的義務較為明確。這樣不僅可以體現管理的民主化，還可以有效提升物業管理工作效率。第二，物業公司在與業主簽訂合同時，要明確收費標準，比如服務費、維修費的核算標準等。這樣可以實現買賣公平，符合管理市場的發展規律。第三，有利于提高物業管理服務質量。一般情況下，正常的物業管理可使物業保值增值。在這樣一個環境中，居民的居住環境在物業公司的有效管理下會得到大大改善，從而達到提高居民居住質量的目的。第四，物業管理公司在業主的推薦下會逐漸擴大公司規模，從而形成企業品牌。

但是這種管理體制也存在一定的弊端。主要表現在以下方面：其一，雖然業主與物業公司在簽訂合同時，將各自履行的義務和承擔的責任進行了明文規定。但是當雙方之間的利益無法協商與調節時，就會存在很多矛盾。矛盾一旦積累太多，就會進一步瓦解兩者之間的關系。甚至在解聘時，私下的矛盾不能得到有效處理，達到了對薄公堂的地步。其二，業主收入水平與物業公司的收入水平存在較大差距。比如有效小區的居民收入并不高，那么物業公司承擔的物業費就較少，長時間就會造成物業公司對基礎設施的維修工作不上心。其三，大多數業主每天都有自己的事情要做，因此不能二十四小時監督物業公司。因此物業公司服務不到位是普遍現象，由此引發的矛盾和糾紛也就不足為奇。比如武漢市武泰閘城市 花園和楊園柴東社區實行了3年多的市場化物業管理體制，并聘請了物業管理企業以及業主大會。但是這種體制只是在舊小區試行，還缺乏新社區的實踐。且根據調查，物業公司對小區的基礎設施維修工作并不重視，導致小區居民與物業公司之間的矛盾較多。

結束語：

完善物業管理工作是一個較為漫長的過程。需要國家根據市場發展情況制定相應的法律法規，業主加強對國企物業公司的監督力度、國企物業公司要不斷提升服務質量，從而達到完善管理機制和減少矛盾沖突的目的。

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