市場比較法在土地估價中存在的問題及對策

文/迪拉熱.牙庫甫　烏魯木齊市國土資源交易中心　新疆烏魯木齊　520006

工作研究Work Research

市場比較法在土地估價中存在的問題及對策

文/迪拉熱.牙庫甫烏魯木齊市國土資源交易中心新疆烏魯木齊520006

本文通過對市場比較法進行分析，討論其在土地估價應用中的問題和解決對策，以供參考。

市場比較法；土地估價；存在問題；解決對策

土地既是一種非常珍貴的自然資源，也是寶貴的物質財富，為了發展土地價值與作用，就必須充分利用人類的智慧對土地做科學合理的評估，才能促進人們生活水平的提高以及我國經濟的發展。在評估方法中，市場比較法是一種常用的操作方法，本文對此進行探討，分析其存在的問題與解決對策。

1、市場比較法

1.1基本含義

這是一種通過整合估價對象以及交易行為而對土地展開的比較方式，這個過程中要對成交的價格進行調整與修正，最終得出客觀合理的價值。通常情況下，需要最少3個以上的交易案例來與實例相比，形成不同的參照物，同時展開實地調查，綜合一般因素、個別因素以及區域因素之間的考慮，采用科學的算術平均計算方法進行價值評估［1］。

1.2適用條件

這種方法采用的是替代的原則，對參照物與實例展開比較和評估，因此必須保證參照物以及相關數據的真實性與可比性，才能確保結果的公信力與說服力。總結市場法的使用條件，主要包括以下兩點，首先是發達的交易市場，只有在這樣的環境下才有豐富而可靠的實例，才能存在比較的客觀條件；其次是保證評估對象與實例之間有一定的相似性，因為市場比較法堅持的是替代原則，所以相似性非常重要，保證了相似性的高要求，才能確保結果的準確性。

1.3具體的操作步驟

首先是展開對交易案例的收集工作，保證交易案例選取的全面性，這需要以充分了解評估對象為前提，確保能夠全面徹底掌握土地估價的市場行情與規律，才能使得估價的結果更精確，不至于出現較大的誤差。其次是保證所選取的實例具有可比性，盡量選取可比性較高的案例，同時確保兩者的用途是相同的，比如住宅、商業與工業，此外估價實例的過程中也要與對象相同，對抵押或租賃等各種用途進行確定。再者要修正各個影響因素，因素的修正可以分為區域因素、個別因素以及一般因素，通常情況下估價對象的分值為100分，通過對案例進行比較后進行打分，得出的最終結果還需要進行比例的調整才能確定價格。最后是確定估價結果，采用的方式是算術平均數，通過對實例調整價格的平均數進行計算，從中得到的價格作為最終的結果。

2、市場比較法在當前土地估價應用中的問題分析

2.1對實例可比性與難度的要求較大，缺乏精準性

當前，我國的土地評估市場還沒有發展到發達的程度，很多地區性甚至全國性的數據庫沒有得到建立，導致對實例可比性要求與相似性要求的選擇較大。具體到實際的評估工作上，評估師就只能依靠自身的經驗和經歷評估案例，或是根據網上掌握的數據進行評估，總之，評估資源的有限性嚴重影響了結果的準確性。此外，由于實例選擇難度太大，這在一定程度上為各種違規操作行為的發生提供了條件，在遭遇行業激烈競爭的前提下，很多評估師從業務方面考慮，為了滿足委托人要求，在對實例的選擇和結果的計算過程中加入了很大的主觀性，影響了評估市場的科學規范。因此，市場比較法運用其中顯露出了各種弊端，也影響了本身價值的發揮。

2.2影響因素的修正充滿了各種主觀傾向性

估價師自身的估價經驗、處理習慣以及理論形成能夠對估價工作產生影響，這其中缺乏了具體的指導標準，也沒有規范的技術支持。如果存在同一種因素，那么不同的估價師就會因差異性得出不同的結論，導致修正系數各不相同。還有的估價師自身從業時間不長，經驗缺乏，偏差較大。各種主觀因素都會對估價結果造成或大或小的影響，而在進行修正的同時，也沒有將主觀傾向性考慮其中，缺乏影響權重系數的引進，使得很多結果出現了失真的情況［2］。

2.3確定估價結果的方法不科學

一般來說，估價對象的結果必須有可比性的案例進行調整以后綜合得出，但案例的不同，可比性與相似性的差異，又使得最終的價格有較大誤差。當前，市場比較法采用的主要是平均數，通過計算實例價格的總和除以可比實例的例數，最終得到結果。但這種計算方法有一個重要的前提，就是將可比性完全等同化，沒有體現不同實例對象的不同，總的計算方法過于粗略，科學性不強。

3、完善市場比較法在評估土地價格應用上的對策

3.1健全土地估價可比實例數據庫

可比實例數據庫在土地估價中有著非常重要的參與作用，對數據庫展開建立健全工作，有助于提高市場比較法的應用價值。不同的評估機構需要集中所有的將利用的交易案例，并由統一的機構進行匯總，建立交易信息平臺，實現資源共享。這就有助于為估價師提供更廣的選擇空間，有更多更相似的實例數據進行選擇，同時還能保證市場比較法運用得更為科學規范，真正實現篩選代表性實例數據的作用，盡量減少了主觀傾向性對數據結果造成的影響，全方位提高了準確度。

3.2確定影響因素與修正權重的科學性

評估項目不同，所蘊含的影響因素與影響效果也各不相同。在一個項目中，不同的因素所產生的價格影響也有很大差異。因此必須展開對修正權重的思考，對各種影響因素修正權重大小進行確定，并提出具體的判定標準，預防各種人為主觀性判斷的介入，提高客觀性與準確度［3］。

3.3健全估算結果的科學確定方式

在對相關關系的問題展開研究時，回歸模型是一種重要的方法，其中的可比實例與估價對象存在了千絲萬縷的關系，適當地引入回歸模型方式，借助其精準的計算效果來提高估價結果的準確性，才能真正加大權重引用帶來的價值。值得注意的是，因為任意的數據都能由此建立一元線性回歸方程，而其中包含的數據線性關系、回歸方程的計算等都是未知，所以必須先檢驗其顯著性。顯著性檢驗的完成，才能實現評估結果的準確計算，并充分利用具有顯著性的案例，精準計算出實例的價格，通過與權重修正系數相乘結果的總和相加，除以實例的例數以后，得出更為準確的估價結果。

［1］孫秀，李秉坤.市場比較法在土地估價應用中存在的問題及對策建議［J］.對外經貿，2015，10（25）：120-122.

［2］蔡劍紅，朱道林.市場比較法的不確定性傳播研究［J］.中國土地科學，2015，11（04）：22-24.

［3］趙文娟.市場比較法在房地產估價中的應用［J］.科技經濟市場，2013，12（09）：44-45.