簡論完善我國不動產登記信息查詢體系的措施

文/李瀅　通化市國土資源局　吉林通化　134001

簡論完善我國不動產登記信息查詢體系的措施

文/李瀅通化市國土資源局吉林通化134001

房地產登記信息查詢系統的價值功能是建立在統一的不動產登記基礎之上的，隨著不動產登記機構的整合，《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》等相關法律法規的頒布和實施，標志著我國依法管理的不動產信息時代即將來臨。本文以我國不動產登記信息查詢為研究切入點，分析了目前完善我國不動產登記信息查詢體系的四種途徑，分別從采取區別分類限制模式，確保不動產登記信息資料公開，完善查詢主體范圍，完善查詢程序進行著手，為不動產登記查詢體制的推進提供了參考依據。

不動產登記；信息查詢；法律條例；政策

房地產登記信息查詢系統的價值功能是建立在統一的不動產登記基礎之上的，隨著不動產登記機構的整合，《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》等相關法律法規的頒布和實施，標志著我國依法管理的不動產信息時代即將來臨。

一、采取區別分類限制模式

當前房地產登記信息查詢系統模型，處于一個尷尬的境地，當前是系統的大統一、大融合時期，所以對多層次，多單位，多類別的規范性文件、資料管理將是一件非常復雜、龐大的系統工程。《物權法》中關于“權利人、利害關系人”及不動產相關法律法規中關于“權利人、利害關系人”、“有關國家機關”查詢的規定符合德國法律規定的限制模式［1］。然而，在不動產登記完全統一之前，實踐中《土地登記資料公開查詢辦法》和其他相對層級較低的規定仍有可行的應用空間，該規定下認可任何人對土地登記結果信息的查詢權限，但對最初的注冊數據查詢的主體進行了限制，該措施符合了區別分類限制模式的準則。這表明中國目前的注冊信息查詢的狀態是限制模式和區別分類限制模式協同存在，共同發揮作用。

不同分類限制模式在實現房地產公信力的功能、平衡交易安全和個人隱私保護等方面有比較優勢，所以我們需要學習國外相關立法經驗，結合我國監管部門進行有益實踐，從未來我國最高水平的立法入手，限制不同分類模型的引入，基于深度和重要性的信息可能涉及到隱私的登記權利人，統一規定不動產登記和分類的信息查詢及搜索。具體地說，包括集成《物權法》和所有相關注冊監管文件。國家有關機關依照法律、行政法規查詢、復制和調查處理不動產登記信息來判斷其價值。

二、確保不動產登記信息資料公開

從立法的角度出發，明確公共登記機關和違反登記義務的機關責任。登記機關是當事人的一個開放的公共信息載體，是公共權力的擴張性和侵略性的力量。

如果沒有相關法律法規進行約束，且缺乏有效監管機構，又不提供侵權登記，這就形成了一種事實上的責任推脫，這將會對不動產登記信息的公示、公開性工作形成阻力。

《物權法》等相關法律法規，規定查詢申請人向登記機關提出查詢要求，登記機構應當提供所需要的查詢信息。《登記條例》第32條規定對于登記機構應當承擔哪些責任，大部分在表述上都比較具體，但是，登記管理機關如果在沒有任何正當理由，拒絕權利人和利害關系人的查詢，從而造成他人損害，是否應當承擔責任？以及承擔什么樣的責任？沒有明確的規定［2］。

房地產登記信息屬于政府信息，登記制度是行政權力的外化，對各種查詢的過程中法律問題的注冊信息有什么問題，可直接從政治學的角度來重新組合解釋并給予答案。例如，登記機關無理由拒絕查詢申請，從而損害到申請人的個人利益，可以在行政機關處獲得應有行政處罰。這種做法雖然合理，但這是違反法律制定特殊的目的性。由于登記機關使不動產登記法律法規合理化，說明這個區域的重要性，有單獨的特別規定，同時希望其規定內容的適用，涉及不動產中存在的問題可以在相關法規中被解決，它是一種特殊的法律應具備的基本功能。

三、完善查詢主體范圍

針對現有的查詢系統，可以是圖案限制和分類模型之間的組合。持有人可以毫無疑問地查詢相關信息，公安機關等國家機關以及仲裁機構查詢，對企業行為為職務行為，查詢過程和查詢范圍都有相關的法律法規來規范，可以通過網絡查詢來得知這一過程的真假。但是，對“利益相關者”的范圍，沒有統一的定論，相關的情況還待確定。另外，需要為特殊群體做相應的系統設計。在理論與實踐有關當事方“應遵循”規定，不動產登記結果或可能影響其合法權益和人民的利益，至于是否存在大眾所真正關心的問題，導致從以下幾個方面來判斷［3］：一種是當事人并不是真正的產權主體，但是和不動產的物之間存在相關的法律因果關心；二是因為不動產的結果登記主體的交易行為事項或影響到個人權利和第三人的利益；三是與不動產是考慮到題材，繼承或遺贈，事實如權屬糾紛的依據；四是由于訴訟的處理，第三方假設損害他們的利益，可以提出相關的法律法規來依法保護自己的合法權益而產生；第五，其他法律，法規和原提供證據的規定來證明其存在的利益。因此，無論是在查詢申請人確實屬于利害關系人，還是主觀上查詢人的基礎上的識別技巧，都應該從法律法規合理的情況下來理解。

四、完善查詢程序

在這個互聯網控制一切的時代，生活和工作都離不開互聯網的控制。隨著時代的發展，原有的紙質查詢介質必將被電子查詢介質所取代，電子信息查詢將成為查詢的重要手段和途徑之一。為了審查不動產登記信息的查詢申請，登記機關不得不設定嚴格的證明查詢標準，并提供社會“普通人民”的申請人可以接受的文件信息，這應該在允許查詢的相應的范圍［4］之內。在查詢申請人資格審查中，包括公民的隱私信息，注冊結構等內容，并有權要求申請人解釋查詢的目的和權利，登記相關信息，由辦公室工作人員和申請人共同簽署協議。此外，我們得出的合理規則和相關經驗教訓對不動產登記機關申請查詢登記內容有相當大的影響，并提供有關“利益相關者”的證明上述文件相結合，制定合理的標準查詢申請人資格證書。

［1］武立宏.不動產登記法律制度要論［M］.中國政法大學出版社.

［2］汪治平.物權法精要與依據指引［M］.人民出版社，2007.

［3］武東海.不動產登記信息管理基礎平臺建設研究［J］.國土資源，2014，（06）.

［4］高晶.淺談我國房地產登記制度的完善［J］.中國房地產業，2011，（03）.

李瀅，女，1976年8月16日，吉林 通化，本科，土地管理、不動產登記等，工程師，通化市國土資源局。