淺談房地產企業招標采購管理

文/杜巖﹑劉欣 中交投資有限公司 北京100029

淺談房地產企業招標采購管理

文/杜巖﹑劉欣 中交投資有限公司 北京100029

房地產企業的招標采購管理是選擇供應商的重要手段，也是成本控制的關鍵環節。本文從房地產企業總部與項目公司的職責﹑招標采購的準備工作﹑評標及定標過程注意事項﹑合同簽訂事宜等幾個方面說明房地產企業的招標采購管理工作。

招標采購；供應商；評標；定標；合同

引言

招標采購是指按考察﹑入圍﹑發標﹑投標﹑開標﹑評標﹑定標的程序確定中標單位的采購形式。其內涵是遵守規范的招標程序，通過充分﹑公平的競爭，獲得最優性價比的產品和服務的采購模式。招標采購管理在房地產企業中占據重要地位，招標既是擇優選擇供應商的重要手段，也是成本控制的重要環節，這是項目有序開展順利進行的有效保證。下面從幾個方面談一談如何做好房地產企業的招標采購管理。

1、明確公司總部與項目公司的職責

房地產企業的招標采購管理一般分為公司總部與項目公司兩級開展，公司總部和項目公司各有不同職責。

1.1 公司總部的主要職責

編制采購管理實施制度，并依據執行情況進行適應性修訂；審核各開發項目合約規劃﹑采購計劃；負責房地產戰略采購的組織工作；審查項目公司審批權限內的招標工作；審批﹑監督超項目公司權限的采購入圍和定標工作；協助各項目公司建立修訂各自的采購管理相關指引性文件。

1.2 項目公司的主要職責

依據公司總部招標實施制度，擬定本項目公司的采購管理作業指引，并報公司總部備案；組織并負責由項目公司主責的采購工作；編制本項目公司管理的開發項目采購計劃；協助公司總部完成各類戰略采購工作。

2、做好充足準備工作

項目公司應根據項目合約規劃編制招標采購計劃，采購計劃應包括以下內容：招標項目名稱和采購內容；各項招標的發標﹑定標﹑進場等主要時間節點；各項采購的主責人﹑配合人﹑采購方式及合約形式等。在單項采購工作實施前，必須首先明確該項采購對應的合約規劃項目及其目標成本。

2.1 考察及入圍單位確定

應根據企業招標的積累建立供應商信息庫，供應商信息庫現有的合格供應商，可不進行考察，直接入圍；供應商信息庫以外的供應商，應進行考察。考察可通過書面文件審核﹑實地考察或二者結合的方式進行。考察由采購主責人負責組織，參與人可以包括項目公司相關的工程﹑成本與設計人員等。完成考察后，相關人員負責填寫形成考察報告。當進行工程或貨物類采購時，如設計認為有需要提供樣品，應要求被考察供應商提供樣品或樣板，經設計確認合格后，才可以進入入圍名單。

2.2 確定合同形式并編制招標文件

在編制招標文件前，應首先確定合同形式。常規的合同形式采用方式有：施工圖紙完備﹑施工工藝成熟﹑市場行情穩定的情況下，應采用固定總價合同形式；當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單方式招標，但應盡量對除模板外的措施費項目進行包干；當采用模擬清單招標時，應依據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作，施工總承包工程應于60日內完成，其它專業工程于30日內完成。

3、做好評標工作

評標工作是做好招標管理的關鍵環節，應由企業總部牽頭組織項目公司成立評標委員會進行，評標包括技術標評標和商務標評標。技術標和商務標的評標應分開進行。

3.1 技術標評標

技術標評標的參與人應包括：項目相關專業負責人﹑項目工程技術部門負責人﹑項目設計人員。技術負責人匯總評標意見并編寫技術澄清問卷，視需要可組織技術澄清會，歷次的澄清答疑文件均將作為招標過程文件進入合同文本，最后形成技術標評標報告。由于在入圍時已對投標單位的資格和能力進行了確認，并統一標準，因此在技術標評標時原則上不做技術排名，僅評定“合格”或“不合格”。如技術標中存在重要內容缺項或嚴重技術缺陷，不響應招標文件中的關鍵技術條款，可給予該技術標“不合格”的評定。因招標文件中已規定了工期，因此只要滿足招標文件要求，均應視為能夠符合工程進度的要求。因此，對主動提出競爭性工期的投標單位，不應在商務標評標中進行特別處理。評標報告最終需形成符合或不符合本次招標技術要求的結論。技術標合格的投標單位不能少于3家，如發生合格投標單位少于3家的情況，須組織重新招標工作。

3.2 商務標評標

商務標評標的參與人員，原則上人數不宜超過3人。商務標評標中，評標人員應對算術錯誤﹑多項﹑漏項﹑單價內容描述不清﹑價格不合理﹑清單數量不準確以及付款方式等內容進行澄清，并編寫商務標澄清問卷。歷次的澄清答疑文件均應作為招標過程文件進入合同文本，最后形成商務標評標報告，報告需反映各投標單位的價格變化情況。為避免投標單位在首輪投標中虛報高價，對首次開標后的最高報價，如果經初步評審，次高報價無明顯的漏缺項，且最高報價高出次高報價10%以上的，可以不再對最高報價進行評標或澄清。此要求必須在招標文件中明確。其他投標價較高的單位，是否進入評標或澄清環節，由評標委員會根據實際情況自行確定。但進入評標和澄清環節的投標單位，不得少于2家；當較低價的投標單位報價較為接近時（1%以內，且不超過30萬），如確有需要，可以對報價較低的最低價和次低價單位進行讓利詢價。評標人在讓利詢價前必須向相應授權人詳細說明原因，授權人同意后才可以進行讓利詢價。根據詢價后的總價排序，在技術標合格的基礎上，推薦確定中標單位；當評標中發現最低價高出該項合約規劃的目標成本3%以上時，應分析原因，并視情況決定是否組織重新招標。若決定不進行重新招標，以現有投標單位定標時，必須在定標簽報正文中對此情況及目標成本調劑情況作出詳細說明。

商務標評標中，由于投標單位的失誤或對招投標文件的修改，有時需要對投標單位的總價進行修正才可以排名：

（1）對于本屬于暫定數量的項目，投標單位對數量做出修正的，應將修正的數額增加或減去，以恢復招標文件給定的暫定數量。應要求投標單位對此點進行澄清，澄清后對總價進行修正；

（2）對于投標單位自行增加了承包范圍以外的項目，應要求投標單位對此部分項目進行澄清，澄清后將這部分金額剔除；

（3）投標單位的算術錯誤應在澄清中提出，并對其總價進行修正；

（4）投標單位遺漏的和未報價的項目，應在澄清中提出，并對其總價進行修正；

（5）投標單位單價不合理﹑過高或過低的項目，應在澄清中提出，并要求投標單位對此部分單價進行澄清，澄清后對總價進行修正；

（6）在澄清過程中，如招標人 對工作內容﹑承包范圍﹑工藝和材料檔次，技術要求﹑投標單位責任作出了調整，應允許投標單位進行單價和總價的調整與修正，以修正后的總價參與排名；

（7）如果投標單位在澄清中擅自調整所發的澄清內容之外的項目的報價，自行調整項的金額將不參與總價的修正，以調整前的總價作為排名依據；

（8）在完成澄清﹑總價修正工作后，可以根據修正后的總價排名，在技術標合格的基礎上，直接推薦確定中標單位。

4、定標注意事項

最終定標按照招標文件約定的定標原則確定，大多數定標以合理低價中標為原則，這個過程中的注意事項包括：

4.1 對不合理低價的判斷應堅持謹慎﹑細致的原則。當一個或多個供應商的價格被判定為不合理低價時，評標人應在評標報告中對不合理原因作出詳細說明以及擬推薦的中標單位及中標價。嚴禁發生對不合理低價不做任何說明或只在附件中做出說明而直接另行確定中標單位的情況。

4.2 原則上以簽報形式上報公司總部進行定標事項的流轉﹑簽批。定標流程的參與人員至少應包括采購主責人﹑采購相關部門負責人﹑項目負責人等。當有不同意見或情況較為復雜時，應以定標會的形式確定，定標后以紀要的形式直接報上一級主管人員審批。

5、根據定標結果進行合同簽訂

確定中標單位后，由采購主責人填寫相關通知，發送至中標單位。采購主責人負責整理招標過程全部的往來函件，形成完整的合同文件，合同審批結束后，要求對方進行簽署蓋章。中標單位交回合同文件后，經辦人員應檢查合同文件有無改動，如無改動，采購主責人或相關人員發起用章申請，經項目公司蓋章后完成合同簽訂。

結語：

明確管控職責，做好招標管理全過程的計劃準備，入圍供應商提前把關，按照招標文件做好技術標與商務標的評標工作，在評標中及時發現問題進行反饋處理，最終形成評標報告，作為定標依據，根據定標結果簽訂合同，這是整個招標采購工作的全過程管理，按照規范的程序進行，對于房地產企業就會達到招標的目的，選擇出合適的供應商，使項目成本可控, 為項目的有序開展提供保證。

[1]中華人民共和國招標投標法實施條例.中華人民共和國國務院令第613號.

[2]中華人民共和國招標投標法.中華人民共和國主席令（九屆第21號）.

[3]王瑞芝.建設工程招標投標.中國電力出版社,2012.3.

[4]李楓.淺議建筑工程招標采購的控制措施[J].中國房地產業.2015.11