探析房地產項目管理問題以及對策研究

文/茍忠躍 都勻市三聯建筑工程有限公司 貴州 都勻 558000

探析房地產項目管理問題以及對策研究

文/茍忠躍 都勻市三聯建筑工程有限公司 貴州 都勻 558000

文章將針對這一方面的內容展開論述，詳細的分析現代化房地產的管理要點和管理的基本內涵，同時針對房地產管理創新的技術手段以及管理過程當中需要注重的幾點問題進行分析，旨在進一步的提升房地產管理的效率和水平。

房地產管理；管理內容；措施

一、房地產工程管理意義

1.成本管理。房屋的成本直接決定著業主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來，賣不出去，開發商也會收不回成本，導致兩敗俱傷的局面；

2.進度的管理。房地產工程的進度也會影響到整個工程的造價，進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加，最后的結果就是房屋售價提高，這也會影響到業主對房屋的購買情況。

3.質量的管理。質量應該是整個工程最后的結果。質量不好，業主也不會購買，房屋的銷售情況就好不到哪去。從以上三點就能看出，要確保業主的購買欲望，就必須認真體會房地產工程管理的重大意義。

二、房地產工程管理的主要內容

1.規劃管理：俗話說"磨刀不誤砍柴工"，在工程開始施工前，進行整體的規劃管理是一項必不可少的步驟。在這一階段，一定要謹慎小心，做出工程最切合實際并且能夠實施的方案。在這一階段，最忌諱的就是為了盡快開工而縮短前期規劃時間，導致后期工作不能正常進行，白白浪費時間和金錢。這樣就會導致房屋的綜合成本直接增加，業主就更加不會有購買欲望了。

2.設計管理：

（1）對設計單位設計任務完成的時間，一方面應要求其以較高的工作效率進行設計，在盡可能短的時間內提供設計成果。因為對于房地產開發而言，" 時間就是金錢"。但另一方面又應堅決避免把設計任務安排得過于緊急，以保證設計質量。

（2）要督促設計單位嚴格執行國家有關強制性技術標準，注重提高工程的科技含量，并按要求進行施工圖審查。房地產開發企業要以身作則，不要自行變更已審查批準的施工圖設計文件，以杜絕工程隱患。確實需要改進圖紙時，必須按照有關規定程序辦理手續。

3.開發管理：開發管理階段是房地產工程管理最關鍵的一環。在這一階段，開發商對現場情況進行考察與驗證后，會制度一份嚴格的開發方案，確保工程的順利進行。也是在這一階段，業主最關心的房屋售價也會確定下來，只要在以后的施工階段沒有太多的意外情況發生，其售價不會有太大波動。因而，這一階段也是所有投資者最關心的階段。

4.成本管理：項目成本管理是施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。

（1）制定目標

目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。

（2）明確崗位職責

責任成本體系的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。"責任成本"回答的是在"成本管理相關業務"中誰來做、做什么的問題。

（3）跟蹤執行

經過前兩個步驟實現了"目標明確"、"責任清晰"之后，我們便進入最重要的第三步：目標成本執行過程的跟蹤--動態成本。動態成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反應目標成本和動態成本的差異，幫助相關部門及時發現問題并解決問題，實現對成本的控制。

5.施工管理：房地產工程，由于施工時間長，涉及面廣，因此，在實際的施工過程中具有一定的難度。所以在施工管理階段，應該秉承全程公開的原則，嚴格遵守國家相應法規，保證建造高質量工程。只有這樣，所開發的房地產項目才能得到業主青睞，企業也會在激烈的競爭中勝出，獲得更大的經濟效益。

6.安全管理

沒有安全生產，就沒有生產力，也就沒有效益。安全管理是房地產企業工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現代管理理念中尤其突出，也是提高房地產企業綜合效益必需的。

7.風險管理

房地產業是投資大，周期長的一個行業，因此，對其項目的風險管理非常必要。房地產業在開發項目前要學會規避風險，從而減少房地產開發的損失，實現最大化效益。通常房地產企業采用的減少和降低風險管理的做法是風險轉移，也就是通過簽訂合同，從而明晰甲方和乙方各自的責任，從而減少房地產業的隱蔽損失，其次則是通過保險管理來實現，如發生意外，可由相關的保險公司來擔負一定的費用，這樣就轉移了一部分風險給保險公司，當遇到重大的自然災害或是施工事故中的很大一部分費用就有了承擔的客體，也就在客觀上降低了房地產業的成本和風險。

8.開發后期的項目管理

公司營銷與客戶服務部提前介入，積極與物業管理公司溝通，充分考慮小區內物業管理所需配備的設備以及管理用房等，調動物業公司的服務積極性和工作主觀能動性，做好物業服務工作。

三、房地產開發項目管理的注意問題

房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理等，顯然，如果要完成一項成功的房地產項目就必須在這八個方面都做得出色才能夠實現，因此，協調這八個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發商協調重要內容。

結論：

綜上所述，現代房地產開發工程的管理工作是房地產開發企業管理工作的重點，其關系到企業的經濟效益、關系到企業綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以完善的開發管理體系為基礎開展全過程的管理工作，保障企業的經濟效益、保障工程施工質量、提高開發企業綜合市場競爭力，以此為基礎促進企業的健康發展。

[1］靳文宇.工程項目管理的現狀和未來發展[J］.工程建設與設計.2014（09）

[2］曾潔，孫振東.探討房地產項目的質量問題及對策[J］.中小企業管理與科技（下旬刊）.2014（07）

[3］王升溶，楊勤偉.房地產項目基于全過程多角度成本控制研究分析[J］.城市建筑.2013（02）