基于我國房地產金融風險防范對策的研究

文/陳高鵬、吳帥 山東科技大學土木工程與建筑學院 山東青島 266590

基于我國房地產金融風險防范對策的研究

文/陳高鵬、吳帥 山東科技大學土木工程與建筑學院 山東青島 266590

隨著我國房地產市場和金融市場的快速發展，房地產金融孕育而生。房地產金融與房地產業息息相關，密不可分，兩者之間相互影響，相互依托。目前，房地產市場投機現象嚴重，人們對房地產盲目投資，形成了房地產市場非理性繁榮的局面，致使房地產市場存在很多問題，加大了房地產金融的潛在風險。

房地產；金融風險；法律制度；創新

1、引言

現今，房地產的銷售量雖然還是每年都增長，但是增幅不如從前。房地產業是國民經濟的主導行業，房地產金融與國民經濟息息相關，雖說房地產金融存在著諸多風險還沒爆發，但是我們也要注意預防，防范房地產金融風險的發生，這就需要針對性地研究房地產金融風險到底存在哪些問題。

2、穩定房價

房價的不健康上漲的一個重要原因就是對房地產的過度投資，投機者為了獲得更高的利益，對房地產進行過度的投資。所以要想穩定房價，首先就要抑制房地產的過度投機行為。對于抑制房地產的過度投機行為，可以從稅收和銀行貸款這兩個方面著手，來增加房地產投機者的投資成本。房地產投機者之所以對房地產的投資進行的如此如火如荼，最終的目的就是獲得更多的利益，如果通過相關稅收以及銀行貸款方面來增加其成本，就間接降低了房地產投機產生的利益，可以有效抑制房地產過熱的投機行為。

3、落實存款投保制度，合理處理不良資產

由于房地產貸款一般金額較大，而且屬于中長期貸款，這樣銀行的巨額資金就會被長時間地占用，可能會使商業銀行資金周轉出現困難。并且房地產抵押貸款也是一大塊資金流，如果房價下跌，房地產資產就會貶值，商業銀行的資產縮水，資金運行也會出現困難。這兩個方面的出現，都會使銀行金融出現相應風險，出現存款人提不出款的可能。為了避免這種狀況的出現，銀行可以采取存款投保政策，將存款人所存資金投入保險，當銀行支付出現困難時，保險單位就會相應提供資金支持。所以應盡快落實存款的投保制度，這樣就會使存款人的利益受到保護，也會降低商業銀行的信用風險。

4、加強銀行對信用風險的控制和防范

4.1 完善個人信用制度

個人住房貸款雖然違約風險較低，但是也是一個需要注意的方面，在進行處理貸款業務之前，銀行應嚴格審核個人信用情況。應建立健全個人信用檔案，在全國范圍內，形成以政府為主，銀行等金融信貸機構為輔的信用考察機構，通過對個人信用卡、貸款情況等以往的信用情況，對個人信用進行評估，并對貸款人的個人資料進行嚴格審核，從而形成較完整的個人檔案，并錄入個人信用系統。

4.2 完善房地產開發企業的信用制度

房地產開發企業的信用風險相對較高，有些企業甚至制造假象騙取銀行貸款，所以，銀行對所需貸款的房地產開發企業要嚴格審核、調查，對細致劃分企業資產，分塊仔細調查。此外，還可以根據其貸款信用程度，對房地產開發企業進行信用等級的劃分，不同情況不同對待，信用程度越高的企業，貸款優惠就會越多，而信用程度較低的企業，不僅沒有貸款優惠，還可能會限制貸款數額，如果企業的信用程度很低，銀行可以不予貸款。以此排序，制定較為嚴格的制度，從而鼓勵房地產開發企業提高信用，減少房地產金融的信用風險。

4.3 嚴格控制抵押物的價值缺口

貸款人在進行房地產抵押貸款時，一般都是按照現行的房地產市場價格進行貸款，如果房地產價格一旦降低，銀行就會面臨金融風險。為了避免相關金融風險的增加，銀行應嚴格控制房地產抵押的價值缺口，注重關注房地產的價值波動。并且在與貸款人簽訂合同時，應著重提到抵押物的價值變化問題，如果抵押的房地產價格一旦下降至貸款金額以下，貸款人應該立刻追加抵押資產，或者銀行也有提前收回貸款的權利。這樣做可以有效降低有關抵押貸款的房地產金融的信用風險。

4.4 房地產信貸實行區域性和差異性管理

房地產市場因地而異，每個地方都會表現出不一樣的情況，銀行該根據當地的經濟情況、房地產發展狀況，制定不同的貸款制度。比如說上海、北京、廣州這些城市，經濟發展迅速，房地產市場也是一片繁榮，可能會吸引更多的外地居民前來投資，甚至會有很多炒房團前來投資房產，趁機通過某種手段故意抬高當地房價，以此來獲取更多的利益，針對這種情況，銀行就應相應提高房地產貸款的條件，抬高貸款門檻，防止對于房地產的投資過熱現象的出現。

5、創新融資工具

商業銀行可以通過制定相應的金融制度，制定不同的金融管理模式，控制房地產貸款的方式，來調控房地產市場，這樣就顯得房地產的開發過度依賴于銀行貸款，房地產開發商處于被動的地位。其實，房地產開發企業也可以采取自主融資的模式，實現自主合作。中小企業進行房地產的開發，擁有土地，但是缺乏資金支持。而大企業資金雄厚，但是經營模式過于單一，一旦這一行市場不景氣，就會牽扯整個企業經濟，金融風險較大，所以需要擴大經營，進行多元化的投資模式。這樣，中小企業可以和大的企業進行合作，大企業給予資金支持，中小企業提供土地進行房地產的開發，實現雙贏。

結語：

本文對房地產金融風險進行了相應的防范建議，于房地產過度依賴商業銀行、土地儲備機制不完善、個人住房貸款存在違約風險、商業銀行以及其他金融機構的機制不完善、我國的金融機構對房地產建設和房地產銷售貸款比例嚴重失調、有關房地產金融的相關法規體系還不健全等問題，進行了研究分析，并相應提出了穩定房價、落實存款投保制度、合理處理不良資產、加強銀行對信用風險的控制和防范、創新融資工具、完善金融法律體系和監管制度的建議，對我國進行房地產金融風險的規避具有重要意義，可推動我國房地產金融的健康發展。

[1］郭娜，郝項超，改革開放三十年來我國房地產金融的發展與變革[J］，中國金融，2008，22：60-61.

[2］葉劍平，謝經榮，房地產業與社會經濟協調發展研究，北京，2005，中國人民大學出版社，74.

[3］陳蓉蓉，房地產開發投資的全過程風險預警和評價[D］，浙江大學，2006