房地產開發項目管理研究

文/劉偉 長春鐵路房地產開發有限責任公司 吉林長春 130000

房地產開發項目管理研究

文/劉偉 長春鐵路房地產開發有限責任公司 吉林長春 130000

一個優秀的房地產企業是必須要有一整套先進和完備的項目管理研究系統的。房地產企業通過對開發項目進行合理化管理，使得開發項目可以實現資金快速周轉，項目資金回報率高是目前絕大多數房地產商所急需解決的一個公司發展問題[1］。本文將會針對在房地產項目開發過程中如何利用合理化管理方式實現對項目成本、項目質量和項目進度的把控。

房地產企業；項目管理；項目開發

0.前言

最近一段時間由于國家經濟發展速度的不斷減緩，國家對房屋建設項目的資金和政策方面的限制，以及人均可支配資金額度的持續降低，以及房地產行業內部競爭的日趨白熱化，使得我國的房地產企業都面臨著極為嚴峻的生存危機，加之目前原材料、土地成本、人工費用、優良土地資源的匱乏情況，致使原來的粗放型經營模式的急需要改變成為以節省成本為目的的精細化經營理念轉變[2］。

1.項目管理的概念及目的

所謂項目管理，就是指在特定的工程條件下，協調各個不同職能部門在項目建設及后期使用過程中，合理運用各個職能部門的知識、工具、技術領域，使項目可以在有一定的資源條件下，達到或是超額完成項目前期設定目標的過程。房地產項目管理的最終目的是實現項目的既定目標，項目管理的基礎是人員合理化布局。項目管理是以項目經理作為整個工程的總負責人，項目經理通過自身的組織協調能力，在項目開發建設過程中，依據工程開發管理特點，建立一個合理的計劃、控制、組織的工作協調系統。項目工程管理包括成本管理、資料、質量管理、市政配套、工程安全、工程進度管理和工程合同等[3］。如何很好的協調好各方面的復雜關系，滿足客戶需要，合理降低成本時效企業的最終盈利。

2.地產項目開發管理存在的不足

任何一個房地產企業如果想在當前激烈的市場環境中站穩腳跟，一定要把項目工程管理協調配合好，尤其是在地產銷售情況不好的情況下，應該更加注重工程項目管理方面的研究。有了良好的項目開發管理團隊，才能夠實現對外銷售和對內成本控制的預期目標[4-5］。目前我國房地產開發項目的工程具有以下幾個方面的不足。

首先，前期調研不足，房地產開發項目一定要做好前期準備工作。房地產開發是一個投資十分巨大的系統性工程，一個企業如果前期可研性分析做的不到位很可能會危機整個公司的正常運轉或是生存。因此，在進行房地產開發之前，一定要做好市場調研，整理和搜集有關的市場及政府調配政策，了解開發地塊周邊發展狀態，基礎設施情況，潛在購買客戶購買能力，客戶需求的戶型、價格、環境、以及潛在客戶的購買力等信息。在大量的基礎性信息資料基礎上，通過推算成本及預期銷售情況，再制定相應的土地開發方式。

其次，僅注重前期售房銷量問題，忽視了售后服務和物業服務質量。房地產是一個資金鏈非常巨大的一個領域。很多地產開發商僅僅注重前期銷售，存在著偷工減料、隨意承諾小區配套設備和基礎設施，并不真正解決。由于房地產作為一個昂貴的消費品，地產廠家信譽是關系到地產企業未來產品的銷售情況的。因此，項目開發管理過程，一方面要嚴把工程質量關，做到責任在人的要求；另一方面應該嚴格把控小區物業人員的服務態度和工作的嚴謹程度。應該嚴格避免忽視工程后期服務和工程質量。

再次，工程開發的成本控制缺乏嚴肅性。一些房地產企業由于其分項工程建造成本巨大且瑣碎，加上很多地產企業的財務部門都是有地產企業主要領導的親屬任職，導致財務整體水平和行業人力管理水平都比較低。這種情況就致使了公司財務賬目不清，成本記錄數據不真實，公司的經營成本，及財務情況不真實；另一方面，經常會出現公司賬目資金數量與公司工程實物工程量存在較大差異；還有一個方面是成本分攤不合理，經常會出現財務人員隨意分攤支出成本，造成各個部門的成本費用隨機性現象比較突出。

最后，工程監理不規范。很多開發商的開發項目中的設計監理的規章制度并不完善，監理也并不認真負責。導致了施工單位隨意偷工減料，工程施工過程中問題頻繁出現，造成了施工質量，工程進度等方面的損失。

3.地產項目開發管理的改進建議[6］

房地產開發項目過程是一個極其負責的系統工程，開發項目工程管理是一項十分復雜的系統工程。一個好的地產企業必須要有先進的理念和有效的管理團隊來支撐開發的項目。為了改良房地產工程管理，需要在項目管理機制和制定方面進行優化，對開發工程在開發前期、中期和后期進行動態監控，及時發現問題。個人認為加強房地產開發項目的工程管理，以下幾個部分主要著重注意。

1）加強開發項目的工程質量把控，一個優秀的房地產企業一定會在工程質量方面嚴把質量關。在工程施工過程中，應該對材料、施工、人員、機械等方面進行量化處理。避免偷工減料的情況發生，在施工過程中應該要求監理公司嚴格依照監理工作條例工作，避免由于施工單位搶工期，并未嚴格依照施工圖設計造成大量工程質量隱患。

2）加強對房地產開發的風險把控，房地產開發是一個投資巨大，資金占用時間較長。一個好的項目管理人員，應該具有降低風險的能力。比如可以多家企業共同投資，簽訂公司虧損保險協議，明確建設單位和相關乙方的責任

3）嚴格控制項目開發正本，價格和工程質量是一個項目是否盈利的兩個非常重要的基本條件。要想同時滿足價格和工程質量兩個方面，需要設計部門結構設計合理，適當可以邀請第三方進行造價咨詢，加強施工質量嚴格避免施工的錯漏碰缺。

[1］姚玲珍，鐘君君.組織行為學在房地產開發項目管理中的應用[J］.建筑施工，2006，03：220-222.

[2］陳祖.關于房地產開發項目管理難點的探討與分析[J］.四川建材，2006，02：142-144.

[3］楊山.房地產開發項目管理概論[J］.甘肅科技，2009，16：87-88+76.

[4］錢永峰，李瑜萍.房地產開發項目設計優化與工程管理的案例分析與實務研究[J］.工程建設與設計，2008，04：91-96.

[5］高明.房地產開發企業多項目管理研究綜述[J］.中國房地產，2011，22：55-60.

[6］張永福，錢磊.房地產開發中的項目管理[J］.管理工程學報，2005，S1：255-257.

劉偉（1964-）女，漢、吉林長春人，工程師。