房地產企業成本控制研究及要點解析

文/栗瑋　招商局地產（重慶）有限公司　重慶　400000

房地產企業成本控制研究及要點解析

文/栗瑋招商局地產（重慶）有限公司重慶400000

在國內城鄉經濟一體化、市場體制大融合的背景下，建筑市場格局也日益復雜和深化，作為房地產開發商必須不斷致力于建造成本的控制和管理水平的提高，才能最終在市場潮流中脫穎而出。本文就針對房地產建造中的成本控制策略展開理論研究。

房地產；成本控制；研究

引言：盡管國內房地市場發展已經日臻成熟和完善，但在具體運營管理過程中依然暴露出很多不足，特別是成本管控方面的缺陷已經成為制約房地產事業進一步發展的現實瓶頸。

1、房地產企業成本控制的意義

基于我國當前的房地產市場形勢，經過幾十年的發展和積累已經出具雛形，市場格局和銷售業績也趨于同質化，即便是類型不同的房地產企業他們之間的盈利模式也具有很大的相似性，因此現代化的房地產開發企業要想獲得市場先機，必須著力于成本預算和控制的投入。作為企業發展的重要策略之一成本預算是企業發展的根基保障，只有真正降低了成本，才能保證既定目標的實現，同時在質量、安全、工藝達標的前提下，企業利潤價值也就順理成章的獲得。所以，未來房地產企業發展的成敗興衰，成本管控將是一項重要的風向標。

2、房地產企業成本控制現狀和不足之處

2.1決策缺乏科學理論，管理水平普遍較低

房地產行業的開發階段，必須要經過以下幾個必要的流程，即項目可行性研究報告、市場調研和風險辨識和管控措施制定等。作為房地產的投資者，他們肯定要綜合各方面因素，對投資、建造的成本利潤進行計算，并充分考慮自身資金實力、政治環境和自然條件等多方面因素后選擇最優的項目開發計劃。因而，房地產行業的成本預算項目將成為其利潤保障的技術手段之一。然而，國內多數的房地產企業缺乏科學的成本預算管理理念，也未設置專業的管理機構，職能職權劃分不清。絕大多數的決策出自于企業財務、經營和工程部門。盡管以上部門在成本預算方面也有一定的職責和權限，例如財務部門具有預期利潤估測的職能，工程部門負責項目成本規劃，經營部門負責對現有的市場數據進行調研、匯總和預測。但他們之間往往多數各自為政，所總結數據過于片面，不具有統一規劃、統籌管控的效益，最終也無法為決策者提供科學、準確的理論支持，甚至還給企業遠期經營增加了一定的投資風險。

2.2現場簽證管控缺陷導致成本的猛增

房地產開發不同于其他行業，其重要特征在于建設周期的長遠性，而一旦項目開始就無法逆轉或停止。也正由于這種特征，往往在建設期間，經常會出現工程變更或計劃修改的現象，由此造成的返工、停工消耗也是一種巨大的成本浪費。盡管，很多企業在房地產建造初期就制定了相當嚴密的項目整體管理體制，例如預算審查、現場核驗和質量目標考核機制等，但在成本管控方面卻始終是一項短板。

2.3合同條約中對于成本控制內容的缺失

通常在房地產開發業內，諸多企業在合同編制、簽署過程中，習慣采用《建設工程施工合同》中的內容和模板，而在該合同中過多的強調了有關工程質量、安全、周期等要求和標準，對于項目各環節的費用支出，包括各種原料價格、核算方式、結賬周期等涉及較少或很模糊，從而使得投標企業能都有機可乘，后者故意使用低價報價的方式獲得標的。當工程竣工結算時，又設法增加其他建造費用，使得后期結算流程過于復雜，不僅增加了整體核算成本，也使得很多既得利潤出現泡沫。

3、房地產企業成本控制要點

3.1加強決策階段成本管控的策略實施

首先，在房地產企業內部需建立一套有效、完整的決策管理體系，即其制定、審核、下達等流程要層層把關，級級負責。各職能部門要相互配合、共同促進，最終達成有利決定，既要滿足建筑目標要求，又要提高工作運營效率。要大力激發部門內部員工成本管控的自主意識，例如，工程部不僅僅要負責對原材料質量負有監督、考核的責任，同時也要保證其招標價格的最低。財務部門對項目實施的整體開展負有全程、動態監管的職責，并且要制定適宜的成本推進方計劃。營銷部門則需提前入手市場調研，保證成品建設成后銷售業績的穩定增長。其次，有必須要對各投資方案進行對標、審核，最終選擇出最優的投資計劃書。由于建筑工程的特殊性，在項目正式實施之前往往會受到多方面因素的影響和制約，例如資本實力、技術條件、政治環境等，為了避免決策的失誤，投資方必須在充分考慮以下基本條件的前提下，對各投標方案進行可行性研究。包括工程進度、資金來源保障、項目選址、成本預算、政治環境和優惠政策等。

3.2規劃設計階段成本控制相關措施

第一，要建立完善的設計招標管理制度。設計招標是項目開發前期的重要環節，其質量的優劣直接決定了項目建造過程的力度和進度，其次，實行設計招標管理制度，能有有效的遏制各種惡意、非法競標行為。一套科學、有效的設計招標不僅僅要包含項目的質量目標、原料規范、技術要求、工期預等內容，還要特別突出建筑事業的突出點，設計要做到新穎、有預見性，對于項目后期開發過程中可能出現的問題及時預控和避免。第二，加強施工監理過程控制，有效促進成本目標實現。設計監理是建筑施工過程的一項必不或缺的手段，它主要通過對設計單位自我控制的有關作業加以干涉和修訂的過程，達到相互配合，集思廣益，順利推進項目進度的目的。施工監理的涉入應在施工初期，并貫穿于這個建造流程，這樣對于期間可能出現的問題及時糾正導入正規軌。第三，嚴格做好出圖前的技術審核。這一步驟的主要目的在于方式施工實踐過程中的項目變更。出圖技術審驗的項目和內容十分廣泛，通常至少要包括以下幾點內容，即圖紙結構設計、設計階段成本控制、環節內部的搭接等。實施嚴格、科學的出圖審核流程，不僅能夠保證整體工程質量的實現，同時也能從根本上節約建造成本提高后期利潤。

結語:

整體而言，國內房地產行業存在管理粗放、施工技術落后、人員素質偏低等各種先天不足，從而致使該市場在實踐發展過程中暴露出諸多問題。不過，要想從根本上扭轉這種局面，必須從根本上加強房地產企業成本管控，只有加強費用預算、設計招標審驗等各環節的管控，最終才能在保證質量目標的前提下，獲得更大的利潤空間。

［1］黃巖.淺析房地產開發企業成本控制［J］.經營管理者，2010，（13）：203-204.

［2］呂萍萍.房地產開發成本核算與控制［J］.現代經濟信息，2010，（12）:111-112.