新形勢下房屋登記的效力及其制度完善分析

文/王鑫馨 平利縣房產管理局 陜西平利 725500

新形勢下房屋登記的效力及其制度完善分析

文/王鑫馨 平利縣房產管理局 陜西平利 725500

房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為，也是政府授權下的一種合法行為。因此，為了妥善﹑安全﹑有效的進行房屋登記就需要對現有的制度采取有效的措施來完善它。

房屋登記；公示﹑公信；交易安全

1、引言

隨便現代社會的不斷發展，落實并完善房屋登記的制度是為了保障每一位物主的利益，同時這也是一項政策性較強﹑工作量較大的工作。在新形勢下只有不斷完善房屋登記的制度，才能保證房屋交易安全，提高房屋登記的效力，保障消費者的合法權益。

2、房屋登記的效力

房屋的歸屬權是一種絕對的權利，它的歸屬權為不確定的購房者，而出售者只是擁有現對權，這些都是大眾所熟悉的。相對這些，房屋的擁有權需要通過一些具有公示公信的方式表現出來，讓大家明確自己的合法權利。房屋作為一種不動產資源，政府應確保其登記制度應該具有公示力﹑法律性。

房屋的公示效力是指在房屋的擁有權發生改變時，必須通過一定的制度使第三方了解房屋的物權變動情況，從而保障消費者的權益避免受到不必要的傷害。根據我國相關法律規定，房屋變動后的歸屬權是具有法律意義的，必須按照一定的程序進行登記，在轉讓的過程中，只有將這些信息公示于第三方，才能讓其在參與后續的交易過程中享有知情權，對自己的交易過程有一個更好的認識，具有更加理智的判斷力。另外物權公示也是為了為房屋登記提供一種統一的標準和法律規范，使物主能夠明確的知道自己對房屋的擁有權，能夠充分的支配和利用自己的不動產，發揮物權者的權利和義務，在完善這些制度時能夠減少一些不必要的糾紛，保障大家的權利。物權公示在某種意義上具有推動社會秩序價值的作用，它能夠促使人們完善自己的房屋登記制度，運用法律的武器維護自己的合法權益。

房屋登記的公信力則是指通過法律途徑在不動產上登記入冊后，登記者就會成為真正的和法人，法律將會如實保護登記者的權益不受侵犯。房屋登記的公信力是一種完善登記制度的表達方式，它在實施的過程中承載著很重要的法律意義，能有效的保證交易安全。無論物權變動的過程中出現什么問題，也都會作為法律依據保護消費者。通過實施房屋登記的公信力不僅給消費者帶來了保障，還增強了他們的底氣與信心，有益于幫助合理選擇交易，防止當事人上當受騙。

3、我國房屋登記制度考察

3.1 房屋登記制度的缺陷

房屋登記制度的缺陷主要表現在四個層次：第一層次，登記程序不規范，因為現階段在我們國家沒有采取關于登記的統一的法律法規，即制定統一的慣例條律和部門監管登記制度，缺乏對不動產的管理導致現況下登記制度較混亂，而且《物權法》中描述的也不是很完善，比較簡單粗略，因而存在較多的漏洞；第二層次，缺乏統一的管理機構，迄今為止，在我國雖然可以查到很多對房屋登記制度方面負責的部門，但都是作為一些副業來處理，由于各個部門都有自己的行政法則，導致沒有統一的管理制度，因而缺乏專門的管理部門來統一處理這一方面的問題。第三層次，適應范圍不一致，現狀下一些房屋登記制度僅僅適用于一些大城市和發達城市，而對于農村或城鎮的房屋來說卻不適用，農村這一大規模范圍的房屋似乎被人遺忘了；第四層次，缺乏統一的登記登記程序，目前由于房屋登記制度被多個部門負責，導致他們各行其事，產生不同處理程序，這嚴重削弱了房屋登記制度的權威性，綜上所述，這幾個方面都是不利于房屋登記制度的發展的。

3.2 房屋登記部門工作模式存在缺點

在申請人去房屋登記部門登記時，由于申請者處于一種被控制的地位，該部門的工作人員需要對申請者的情況和現狀進行審查，行政工作人員處于一種主導的地位，這種工作模式會出現一些工作上的缺陷：工作效率不高，工作質量低，工作人員私用職權，透露著濃濃的官僚氣息。

4、我國房屋登記制度的完善

4.1 確定統一法規，保證交易安全

房屋登記的法律規章主要包括一些不動產物權的登記過程，因此，在完善登記制度時應該確定一個統一的登記法規，這就要求它必須具有廣泛的實用性和適用性，符合社會新形勢下的發展要求，同時具有發展性。它的制定也是需要經過嚴格的審批和全國人民投票產生，這就需要在政府的高度重視下來制定這部法規，只有這樣才能充分的使其得到推廣與認可，才能恰如其分的發揮這部法規的法律作用來保障全國房屋擁有者的合法權利，交易安全也能得到充分的體現。

4.2 確定統一的管理機構

確定統一的房屋登記管理機構主要包括兩個方面：第一個層次，統一的部門，這就需要在全國范圍內建立一個部門負責管理房屋等等不動產的登記。第二個層次，專門的部門。這個部門不能隨便分配給某個政府機構，這樣不便于該機構專心的工作而產生一些不必要的損失，另外這個機構的工作人員也不能是隨隨便便分配，應該是一些具有該方面專業知識的工作人員，就如王利明教授所說，“不動產登記機關，不問其性質如何，只要其是統一的﹑專門的國家機關即可”所以在完善我國房屋登記制度時，必須制定一個統一﹑專門的管理機構來負責，而不是作為一種可有可無的工作任務。只有這樣才能確保在完善房屋登記制度的過程中，保證該項任務能夠有條不絮的完成。

4.3 明確審查義務，落實責任制

根據我國相關法律規定，在完成房屋登記時，相關工作人員必須向登記者搜集相關資料和親自去現場查看情況，根據情況合理運用法律手段進行維權。另外，我國《物權法》第二十一條規定：因登記錯誤，給他人造成傷害的，登記機構應當承擔賠償責任。因此，在完善房屋登記制度的同時必須明確相關人員的審查工作，落實每個人的責任，這樣不僅有利于促進登記處人員的責任心和工作態度，還能有利于有效﹑合法的保護申請者的利益。

4.4 完善房屋租賃權制度

在當今社會，房屋的出租越來越多，那么在租房子期間房屋的租賃權與租客的關系也是至關重要的。在房屋租賃期間，房客具有支配權。但凡確定了房屋租賃的登記制度的，這就為租房者提供了一種安全的社會保障，從而實現在交易過程中的安全。

結束語：

新形勢下，只有不斷完善房屋登記的效力和制度，才能有效合法的保障物主的權利和利益，促進社會的發展，維持正常的交易秩序和安全。

[1]楊宏云,孫春雷.形式審查還是實質審查——《物權法》不動產物權登記審查的解析及完善[J].學術界.2008，(05).

[2]程嘯.不動產登記制度為何難產[J].中國房地產業.2014.7

王鑫馨（1983.09-），女，平利縣房產管理局，陜西平利，助理工程師。