城市規劃與房地產開發的協調發展分析

文/趙方昌　山東省濰坊市諸城市規劃局　山東諸城　262299

城市規劃與房地產開發的協調發展分析

文/趙方昌山東省濰坊市諸城市規劃局山東諸城262299

城市規劃是對城市土地合理利用、城市空間合理布局的一種策略，對于城市整體建設和發展起到重要的指導作用，而房地產業就是落實宏偉藍圖的重要產業。要實現城市的良好建設和發展，房地產業和城市規劃必須利用好各自的特點，做到協調發展，才能發揮出各自優勢，不斷促進城市建設的順利開展。本文首先探討了現代城市規劃與城市房地產開發各自的特點，對他們之間的關系進行了剖析，重點分析了實現城市規劃和房地產開發協調發展的措施，以供參考。

城市規劃；房地產開發；協調發展

隨著時代的發展、經濟的進步，人們的觀念已經發生了重大轉變，并將可持續性發展作為了國家現代城市發展的人文取向與發展趨勢。但城市的可持續發展取決于城市原有規劃以及城市房地產規劃的協調與和諧，科學有效地解決城市原有規劃與城市后續開發之間的矛盾與問題，是取得城市科學發展的最基本保障。基于此，本文對城市規劃和房地產開發的協調發展做了探索，以期為城市可持續發展的實現提供一定的參考。

一、城市規劃與房地產開發的特點

1.1 城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優

城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。它尋求城市發展的整體最優模式，對某一特定地段，某一特定行業的發展往往不是最優，甚至可能是極為不利［1］。房地產開發是個體經濟行為，開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理，其開發活動很可能造成交通擁塞、環境污染、缺少公共設施等問題。

1.2 城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為

我國城市總體規劃的年限一般為20年，即城市規劃最終形式表達為20年以后的城市物質形態，城市長期發展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。如果過分強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。

1.3 城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性

我國城市規劃編制工作需較長時間完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發展具有重大影響的開發項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個規劃構思被打破，城市發展格局完全打亂，原有規劃失去意義。

二、城市規劃和房地產開發之間的關系

2.1城市規劃和房地產之間存在內在聯系

主要體現在：第一，城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。第二，城市規劃指導和促進房地產開發。第三，城市規劃也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。總之，房地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。城市規劃也是房地產開發謀求合理經濟效益的必要手段。這些都要求房地產開發經營者增強城市規劃意識，了解物業開發所在城市的規劃情況，掌握一定的規劃知識和技術，做到在城市規劃的指導下更有效地從事開發工作

2.2房地產開發與城市規劃存在協調不協調發展

目前，我國一些城市存在著房地產開發背離城市規劃的現象。第一，過度開發。在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的過度開發，覺的是居住片區的開發或改建過程中，開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑額度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。第二，開發的隨意性。在城市開發活動中，不同用途的土地進行開發進其收益水平不同，導致開發部門開發行為在一定程度上的隨意性［2］。第三，對公共開發的冷落。公共設施是城市發展的基礎和必不可少的工程項目，為社會的利益服務，但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發部門主動進行投資。

三、實現城市規劃和房地產開發協調發展的措施

3.1加強城市規劃對房地產開發的管理力度

城市規劃對于一個城市的健康發展至關重要。作為城市發展的第一階段，城市規劃必須對城市房地產開發進行有效的協調與監管。具體來說，就是城市規劃必須要有超前意識與彈性意識。科學合理的城市規劃可以從正面引導開發商，從投資重點到投資策略，起到一定的規整作用，使城市的開發在一個健康的軌道上前進。城市規劃必須以城市的實際發展為準，以國家的各項法律條文為依據，同時還要考慮到城市的實際經濟狀況，使城市發展規劃自身具備的法律效力得以完全發揮。最后，城市規劃部門的各職員，必須清楚地認識到自身所肩負的責任，務必要適時承擔起作為一個規劃者應當承擔的責任與義務。

3.2開發符合城市規劃的房地產

城市房地產開發屬于城市發展的第二個階段—再發展階段，這一階段的建設必須居于城市第一階段，即城市規劃階段之上，根據城市規劃的指導對城市建設或者改建。在這一點上，地產商必須與城市規劃部門取得一致，杜絕違規操作。市政部門同時也必須承擔起自身對于城市建設的責任，適時對城市的開發行為予以監督與管理，兩者共同攜手實現城市規劃向城市發展的轉變過程。

3.3規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力

在市場經濟中，城市規劃在發展過程中始終不具有開發的決定權，而只是有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，以使規劃設想付諸實施。另外，我國現有的城市規劃機制仍以終極式理想規劃占主導地位，難以面對現實中的沖擊。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題，制定城市規劃調整修改管理辦法，對規劃必要時做出調整和補充，以適應城市規劃實施的新形勢。

［1］王琳.試論城市規劃和房地產開發的協調發展［J］.山西建筑，2011，02:253-255.