PPP+工程總承包模式在南寧市危舊房改住房類型項(xiàng)目中的應(yīng)用分析

文/莊乾敏　華藍(lán)設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司　廣西南寧　530011

PPP+工程總承包模式在南寧市危舊房改住房類型項(xiàng)目中的應(yīng)用分析

文/莊乾敏華藍(lán)設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司廣西南寧530011

隨著近幾年南寧危舊房改住房類型項(xiàng)目的開展，現(xiàn)階段該類項(xiàng)目實(shí)施過程中存在的問題越來越突出，為解決該類項(xiàng)目難以確保資金到位、超工期現(xiàn)象等問題，文章提出了PPP+工程總承包的建設(shè)模式，并對勘察設(shè)計(jì)企業(yè)開展該類業(yè)務(wù)的介入方式、操作流程、合作模式等進(jìn)行了分析。

危舊房改住房；PPP；工程總承包；勘察設(shè)計(jì)企業(yè)

一、引言

危舊房改造項(xiàng)目涉及到還建住戶在建設(shè)期內(nèi)的安置問題，需要前期投入大量資金，對代建單位的資金實(shí)力要求較高，且該類項(xiàng)目對工期、造價要求嚴(yán)格，前期手續(xù)復(fù)雜，傳統(tǒng)建設(shè)模式與之結(jié)合性不強(qiáng)，致使現(xiàn)階段南寧危舊房改造市場超工期、超投資現(xiàn)象嚴(yán)重，大多數(shù)改造項(xiàng)目還建業(yè)主的利益未得到保障。

本文提出采用PPP+工程總承包的操作模式進(jìn)行危舊房改住房項(xiàng)目建設(shè)，對勘察設(shè)計(jì)企業(yè)開展該類業(yè)務(wù)提供了理論基礎(chǔ)。

二、南寧市危舊房改造項(xiàng)目市場問題分析

（一）難以確保資金到位

危舊房改造項(xiàng)目會面臨舊房拆除、土地變性等問題（以限價房方式），項(xiàng)目建設(shè)過程中除需建設(shè)資金投入外，還需定期支出大量資金來解決原住戶住房問題，而一般的代建企業(yè)很難長期、足額支付這筆資金。

如某危舊房改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目的代建單位為一招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，總建筑面積約19萬平方米， 建設(shè)投資約2億元。項(xiàng)目于2012年4月發(fā)布招標(biāo)信息，計(jì)劃工期為46個月，后因代建單位未能籌集足夠的資金來妥善解決居民搬遷安置問題，致使項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，工期已拖延18個月。

（二）超工期現(xiàn)象較為普遍

一方面，設(shè)計(jì)處于項(xiàng)目建設(shè)上游，直接影響著建設(shè)進(jìn)度，而傳統(tǒng)代建制缺少一個懂設(shè)計(jì)的單位進(jìn)行統(tǒng)籌管理；另一方面，同時擁有較強(qiáng)融資能力、公關(guān)能力、管理經(jīng)驗(yàn)的代建單位較少，工期管理處于空白，超工期現(xiàn)象較為普遍。

如某項(xiàng)目代建單位為一房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目總建筑面積約20萬平方米，建設(shè)投資約3.8億元，項(xiàng)目共涉及約300戶居民搬遷，2010年已完全搬出，2012年2月項(xiàng)目發(fā)布招標(biāo)公告，計(jì)劃工期42個月，后因代建單位統(tǒng)籌管理問題使項(xiàng)目工期拖延20個月，截止2013 年7月仍未辦理施工許可證。

（三）項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)投資超出預(yù)算

危舊房改造工程涉及到舊房拆除人機(jī)費(fèi)、居民搬遷安置補(bǔ)償、土地出讓金的墊付、建筑材料采購等巨額資金支出，而且不可預(yù)見的風(fēng)險性很大，稍有不慎即會導(dǎo)致資金鏈斷裂，巨額的支出無法收回，利潤無法保證，最終導(dǎo)致整個項(xiàng)目建設(shè)失敗。

（四）質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求有一定困難

《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造價格管理指導(dǎo)意見》明確規(guī)定了代建單位進(jìn)行危舊房改造的利潤（最大不能超成本的7%），即危舊房改造項(xiàng)目存在很小的利潤空間，且代建單位還要墊付大量的安置資金，所以在利潤很少甚至無利可圖的情況下一般的代建單位往往不能很好的對項(xiàng)目進(jìn)行管理，確保其質(zhì)量。

三、 PPP+工程總承包模式適用性分析

（一） PPP模式在危舊房改造項(xiàng)目中的適用性分析

PPP是指政府與社會資本為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的“全過程”合作關(guān)系，以授予特許經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)，以利益共享和風(fēng)險共擔(dān)為特征，通過引入市場競爭和激勵約束機(jī)制，發(fā)揮雙方優(yōu)勢，提高公共產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量和供給效率。

由于危舊房改造項(xiàng)目是具有公益性和福利性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，運(yùn)用市場體系來運(yùn)作危舊房改造項(xiàng)目難度較大，需要依靠公共政府部門來解決。但是當(dāng)前政府方面投資于危舊房改造項(xiàng)目建設(shè)的資金僅為土地出讓金的優(yōu)惠，資金缺乏導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)不能快速推進(jìn)。

PPP建設(shè)模式可以有效解決危舊房改住房類型項(xiàng)目資金問題，我國一些地方政府如焦作市政府、青島黃島區(qū)政府等創(chuàng)造性地運(yùn)用PPP模式運(yùn)作項(xiàng)目，取得了不錯的成效。

（二）工程總承包模式在危舊房改造項(xiàng)目中的適用性分析

工程總承包是在國外發(fā)展較成熟的一種建設(shè)管理模式，具有很多傳統(tǒng)建設(shè)模式不可比擬的優(yōu)勢。在發(fā)達(dá)國家，社會對工程總承包的認(rèn)同程度比較高，美國工程總承包項(xiàng)目超過全部工程項(xiàng)目的一半工程總承包模式與傳統(tǒng)建設(shè)模式相比具有減少業(yè)主人力、物力等方面的支出；控制工程投資；確保工期；提高工程質(zhì)量等顯著優(yōu)勢。

針對危舊房改造項(xiàng)目的特點(diǎn)以設(shè)計(jì)牽頭的代建總承包模式可以在一定程度上解決現(xiàn)階段廣西區(qū)內(nèi)危舊房改造存在的問題。

1、控制非還建住房價格

非還建住房面積價格由整個項(xiàng)目（含還建住房和非還建住房）的改造成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，即項(xiàng)目改造成本是決定非還建住房價格的主要因素。

以設(shè)計(jì)牽頭的工程總承包模式可以充分發(fā)揮設(shè)計(jì)單位的技術(shù)優(yōu)勢，采用限額設(shè)計(jì)從源頭上控制投資，不斷優(yōu)化方案，提高設(shè)計(jì)、施工、采購的結(jié)合度，大大減少設(shè)計(jì)調(diào)整和施工返工的現(xiàn)象，有效控制項(xiàng)目改造成本。

2、縮短安置過渡期

危舊房改造項(xiàng)目的工期決定了原有居民安置過渡期的長短。

以設(shè)計(jì)牽頭的工程總承包模式下，一方面一體化的捆綁招標(biāo)可以減少招標(biāo)次數(shù)，減少大量的審批環(huán)節(jié)，從而對建設(shè)進(jìn)度控制提供良好的保證。

另一方面設(shè)計(jì)單位作為總包模式的牽頭方勢必會確保施工單位了解設(shè)計(jì)意圖，積極并快速解決施工過程中遇到的問題，避免了在以往工程建設(shè)中相互推卸責(zé)任的現(xiàn)象，控制設(shè)計(jì)變更，減少返工，確保改造工期，縮短居民的安置過渡期。

3、提高工程質(zhì)量

一方面，作為以設(shè)計(jì)牽頭工程總承包的牽頭方，設(shè)計(jì)單位必然投入大量的技術(shù)力量來對設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，設(shè)計(jì)質(zhì)量大大提高。

另一方面，設(shè)計(jì)單位具有相應(yīng)資質(zhì)、較豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)和較完整的質(zhì)量管理體系。在工程建設(shè)過程中，嚴(yán)格按照質(zhì)量目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，對工程質(zhì)量進(jìn)行控制， 有效避免施工環(huán)節(jié)由于沒有充分理解設(shè)計(jì)意圖而產(chǎn)生的錯誤和問題，提高工程質(zhì)量。

四、 勘察設(shè)計(jì)企業(yè)采用ppp+工程總承包模式開展危舊房改住房類型項(xiàng)目分析

（一）介入方式

1、從項(xiàng)目入手

勘察設(shè)計(jì)企業(yè)每年都有數(shù)量龐大的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，PPP項(xiàng)目在廣西推廣開以后設(shè)計(jì)企業(yè)也會有大量的危舊房改造類PPP項(xiàng)目設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，企業(yè)可借助這個資源，通過設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)獲取項(xiàng)目信息與相關(guān)資源，介入項(xiàng)目中。設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)一般開展的較早，屬項(xiàng)目前期，企業(yè)在這個階段介入能較好的主導(dǎo)項(xiàng)目開展。

這類項(xiàng)目在選擇的過程中要按照一定的條件進(jìn)行篩選。篩選的條件主要有如下幾方面：

（1）項(xiàng)目的投資方是銀行、基金等金融機(jī)構(gòu)，或項(xiàng)目投資方為非建設(shè)領(lǐng)域的公司，不具備項(xiàng)目建設(shè)的能力；

（2）項(xiàng)目所處地理位置好，商業(yè)價值高；

（3）項(xiàng)目基礎(chǔ)條件好，資金已落實(shí)。

這部分危舊房改造類PPP項(xiàng)目缺少專業(yè)項(xiàng)目管理人員對項(xiàng)目進(jìn)行全程把控，開展工程總承包業(yè)務(wù)的勘察設(shè)計(jì)企業(yè)可以提供工程總承包整體解決方案介入項(xiàng)目。工程總承包模式具有節(jié)約投資、保證工期、責(zé)任明確、確保質(zhì)量等優(yōu)勢，這些優(yōu)勢勢必成為項(xiàng)目建設(shè)單位選擇工程總承包模式的必然原因。

2、從公共關(guān)系資源入手

勘察設(shè)計(jì)企業(yè)在多年的業(yè)務(wù)開展中與眾多的政府部門保持著良好的公共關(guān)系，這些良好的公共關(guān)系資源成為企業(yè)獲取危舊房改造類PPP項(xiàng)目相關(guān)信息的另一條重要渠道，獲取項(xiàng)目的第一手資料，對項(xiàng)目進(jìn)行分析策劃，整合投資、建設(shè)、運(yùn)營等各方資源對項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)。

（二）操作流程

1、以提供工程總承包整體解決方案介入。以此種方式介入時，項(xiàng)目通常已具有社會投資方，勘察設(shè)計(jì)企業(yè)作為項(xiàng)目的工程總承包方為項(xiàng)目提供的是全過程項(xiàng)目管理服務(wù)，所做的主要工作有項(xiàng)目前期策劃、工程設(shè)計(jì)管理、工程報批報建、施工建設(shè)管理、竣工驗(yàn)收、試運(yùn)行等。企業(yè)依據(jù)工程總承包整體解決方案對項(xiàng)目進(jìn)行投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制，最終達(dá)到節(jié)約投資、保證工期、質(zhì)量、確保安全的項(xiàng)目目標(biāo)。

2、以資源整合者身份介入。以此種方式介入時，項(xiàng)目通常處在最前期，即已確定采用PPP模式運(yùn)作但還未有社會投資方、建設(shè)方等各方資源。在此類項(xiàng)目的操作中，企業(yè)可運(yùn)用自身的資源整合能力為項(xiàng)目整合社會投資方、建設(shè)方等各方資源，然后作為總承包方通過提供工程總承包整體解決方案對項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)。在此類項(xiàng)目運(yùn)作中，企業(yè)可參與組成項(xiàng)目公司，也可只作為承包商對項(xiàng)目進(jìn)行工程總承包。

（三）盈利模式

危舊房改造通常采用房地產(chǎn)綜合開發(fā)加配建保障房或回建房的模式進(jìn)行建設(shè)，項(xiàng)目投資通過房地產(chǎn)項(xiàng)目的出售進(jìn)行回收并實(shí)現(xiàn)微利。在具體操作過程中，可通過如下兩種方式來提高項(xiàng)目盈利，一是選擇區(qū)位優(yōu)勢明顯的項(xiàng)目，盡量發(fā)掘項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)價值，擴(kuò)大商鋪、辦公等商業(yè)地產(chǎn)的配置。二是盡量配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等能出售的保障房。

勘察設(shè)計(jì)企業(yè)在參與危舊房改造類PPP項(xiàng)目的運(yùn)作時主要在如下兩方面盈利：一是提供工程總承包整體解決方案，進(jìn)行項(xiàng)目全過程管理，收取工程總承包管理費(fèi)；二是作為股東與其他社會資本組成項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，收取項(xiàng)目利潤分層。

（四）合作模式

勘察設(shè)計(jì)企業(yè)在參與危舊房改造類PPP項(xiàng)目的運(yùn)作中主要涉及的合作方有三個：社會投資方、施工單位、項(xiàng)目運(yùn)營方。在實(shí)際選擇時應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)的不同具體分析，但所選單位應(yīng)滿足信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、具備相應(yīng)資格資質(zhì)等基礎(chǔ)條件。

1、社會投資方。這里所說的社會投資方可以是銀行、基金等金融機(jī)構(gòu)，也可以是具有資金實(shí)力的施工單位、運(yùn)營單位等，從其作為投資方的功能來講，要求其具有雄厚的資金實(shí)力，具有與項(xiàng)目相匹配的償債能力、抵御風(fēng)險能力。

2、施工單位。要求施工單位具有與項(xiàng)目投資相匹配的施工總承包資質(zhì)，具有豐富的項(xiàng)目施工建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。近年來與華藍(lán)集團(tuán)經(jīng)常合作的施工單位主要有區(qū)一建、區(qū)二建、區(qū)五建、中建八局等。

3、項(xiàng)目運(yùn)營方。這里所說的項(xiàng)目運(yùn)營方指房地產(chǎn)類項(xiàng)目的后期銷售代理、物業(yè)管理等，要求項(xiàng)目運(yùn)營方具有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力，有較好的口碑與信譽(yù)。

（五）退出機(jī)制

勘察設(shè)計(jì)企業(yè)一般運(yùn)營能力弱，參與危舊房改造類PPP項(xiàng)目，在完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后應(yīng)迅速回收應(yīng)得回報并退出，不應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行長期持有和運(yùn)營。公司的退出機(jī)制因介入方式的不同而有所不同：

1、以提供工程總承包整體解決方案介入，只作為項(xiàng)目的工程總承包方時。在此種情況下，華藍(lán)集團(tuán)收取的只有工程總承包管理費(fèi)，在合同中應(yīng)明確規(guī)定費(fèi)用支付方式及時間，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后公司應(yīng)盡快收取應(yīng)得費(fèi)用退出項(xiàng)目。

2、以資源整合者身份介入，此種情況下企業(yè)一方面是項(xiàng)目的工程總承包方，另一方面可能會入股項(xiàng)目公司。當(dāng)公司入股項(xiàng)目公司時，可在項(xiàng)目完成后將所持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目運(yùn)營方等第三方公司，這里需注意第三方應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)。

結(jié)語：

本文在對南寧市危舊房改造項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上總結(jié)南寧市危舊房改造項(xiàng)目存在的問題，最終提出PPP+工程總承包的操作模式能夠有效解決當(dāng)前危舊房改造項(xiàng)目存在的問題，并給出勘察設(shè)計(jì)企業(yè)開展此類業(yè)務(wù)的操作模式及流程，以指導(dǎo)未來業(yè)務(wù)的開展。

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莊乾敏（1986.08），女，山東莒縣，華藍(lán)設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司、工程師、碩士研究生，工程管理。