新型城鎮化背景下我國房地產住宅產業化模式分析

文/詹巖　中房地產股份有限公司　北京　100044

新型城鎮化背景下我國房地產住宅產業化模式分析

文/詹巖中房地產股份有限公司北京100044

在新型城鎮化的背景下，在我國全面實行住房分配貨幣化政策后，房地產市場便開始逐步形成，產業化發展趨勢顯現出來，房地產行業經濟功能越來越突出。但以目前房地產住宅市場狀態來看，住宅產業發展仍比較混亂，產業化發展面臨諸多困境，這非常不利于我國房地產住宅產業的持續發展。因此，中國房地產住宅必須盡快從傳統、落后的粗放型生產加工方式向集約化生產方式轉變，走產業化模式發展道路，從而適應新的市場環境和時代需求。本文將針對新型城鎮化背景下我國房地產住在產業化模式展開研究和分析。

城鎮化；房地產；住宅；產業化模式

隨著市場經濟機制不斷被完善，住宅產業化發展已成為主流方向。房改政策實施后，住宅納入社會化生產范疇，住宅建筑成為商品，房地產行業已成為經濟支柱產業，其產值占GDP總額比重百分之六左右，仍呈現增長趨勢，對經濟產生著巨大影響。但當前我國住宅產業化程度仍比較低，導致住宅建筑成本高，建設周期長，已不能滿足房地產市場發展需求。為促進我國經濟健康發展，優化房地產行業，應積極走住宅產業化路線，通過產業化模式減少開發程序，對生產要素進行優化組合，提高資源利用率，提高住宅建設效率。

一、房地產住宅產業化概念及其必要性

為適應新市場環境和經濟環境，建立與社會主義市場相適應的新住房制度經濟系統非常有必要，顯然住宅商品化發展已成為必然，房地產行業應認清時代發展格局，適應這種趨勢，走向社會化和產業化，使產業功能得到發揮。國務院頒布的《關于深化經濟體制改革重點工作的意見》中已對住宅業化發展提出指導意見，明確了住宅產業化方向［1］。

傳統住宅行業發展模式粗放，資源消耗大，污染問題嚴重，建設成本高，非常不利于經濟良性循環，產業化程度低，缺乏規范性，建設質量參差不齊，社會資源占用與浪費現象突出。推進宅產業化是當前市場經濟發展需求，更是行業發展需求，對縮減宅產建筑開發周期，實現建筑節能減排，進一步提高住宅品質有很大幫助。宅產業化是一種集約化、社會化、工業化的住宅建筑開發模式，以科技為先導，以成品住宅為最終產品，形成完整產業鏈，實現工業化生產，提升住宅建設水平和效率，構建高效、低耗房產業發展模式［2］。

二、新型城鎮化背景下我國房地產住宅產業化面臨的障礙性問題

毫無疑問推進住宅產業化發展對于經濟增長，城鎮化建設，社會和諧發展都有重要意義，通過前文分析不難看出住宅產業化的必要性。但顯然住宅產業化發展并非易事，牽扯諸多內容，面臨許多障礙性問題［2］。就目前來看，政府相關部門對于住宅產業化發展尚沒有一個正確認識，沒有相應工作機制，所以工作力度差，導致住宅產業化發展中缺乏統一規劃，沒有具體工作實施目標和措施，沒有詳細工作計劃。此外，住宅產業化發展中更缺少法律上、經濟上、政策上的保障措施，更沒有技術體系支撐，調控手段缺失。另一方面，當前很多其他相關產業尚沒有形成配套生產體系，工業化水平低下，缺少實質性紐帶，無法形成完整產業鏈條，很大一部分部品配套性、通用性差，生產效率低下，未形成規模效應。面對著這些問題，我國住宅產業化發展仍比較緩慢，諸多方面有待改革創新。

三、新型城鎮化背景下我國房地產住宅產業化模式構建

從前文分析中可知道，我國住宅產業化發展面臨諸多阻礙性問題。因此，為加速中國住宅產業化發展進程，應針對這些阻礙性問題采用有效措施，構建住宅產業化發展模式。

從政府角度來看，應加強產業宏觀調控，注重產業化引導，做好產業規劃工作，明確產業發展目標，積極參與產業體系構建，制定詳細經濟政策，促進住宅產業化法規制度建設，為住宅產業化提供政策支持，盡快完善住宅質量控制體系、部品體系、認證體系。從技術保障體系構建角度來看，質量控制體系是核心，保證質量是住宅產業化發展的前提條件。從行業發展角度來看，應積極走集團化路線，向集約化產業模式發展，樹立住宅品牌，利用集團優勢與品牌效應及資金優勢促進產業鏈條的形成，形成利益共同體［3］。集團化發展不僅能凝聚資源，且能提升行業技術研發能力，對加速產業化發展速度，提高住宅質量有很大幫助。而且集團品牌形成能增強市場競爭力，促進產業良性循環。另外，從消費者角度來看，當前很大一部分消費者對住宅產業化發展理解不足，缺乏認同。因此，應加強對住宅產業化發展的宣傳，使消費者對住宅產業化有一個正確認識，培養消費者產業化住宅消費理念，使其適應新的產業格局，認同產業發展模式。消費者是任何產業發展的主要源動力，自然住宅產業也不例外，離開消費者產業化發展便無法實現。因此，產業定位與發展中要把消費者作為市場需求載體，使消費者成為推動住宅產業化發展的力量。顯然產業化發展更利于我國經濟的發展，有利于房價的控制，住宅產業化發展勢在必行。

結語：

不論從經濟發展角度，還是社會建設角度，都應積極促進住宅產業化發展。傳統住宅產業發展模式生產方式落后，建設周期長，預制化程度低，能耗問題突出，已不能適應新的經濟環境和時代需求。因此，應積極走住宅產業化發展路線，簡化住宅開發流程，提高住宅建設質量，完善住宅產業化發展體系，明確產業發展目標，促進產業良性循環。

［1］李傳坤.促進房地產業轉型發展為新型城鎮化服務［D］.聊城大學，2014，（112）:145-154.

［2］孔慶周.新型城鎮化背景下我國房地產開發模式轉型研究［D］.中南大學，2013，（13）:122-124.

［3］歐陽新.中國將加快住宅產業現代化建設助力新型城鎮化［D］.河海大學，2013，（04）:89-91.

［4］劉東衛.住宅建造亟需轉型升級［J］.中國房地產業.2015.1-2