土地市場發展對土地集約利用的影響

文/王春勇　天津土地交易中心　天津　300042

土地市場發展對土地集約利用的影響

文/王春勇天津土地交易中心天津300042

近年來，我國土地資源的使用現狀嚴峻，國家迫切要求各省市盡快實現土地資源的可持續利用。土地資源一般指能夠供養生物的陸地表層，包括內陸水域但排除海域在內，是人類生存發展的前提，必須加強重視土地資源的集約利用。土地市場的發展能夠促進土地集約利用的程度，優化土地資源的市場配置可以有效控制土地的經濟發展。

土地市場發展；土地集約利用；影響

土地資源是社會經濟發展過程中不可缺少的成分，對土地資源的使用和調控體現了其市場價值的重要性。隨著國家城市化進程的加快，土地利用問題越來越突出，優化土地的配置是實現集約利用和有效利用的最佳方式。市場是進行資源配置的主要手段，利用市場來控制土地資源的集約利用，可以有效緩和社會的用地矛盾。

一、土地集約利用與土地市場的萌芽

隨著我國經濟改革的不斷深入，土地市場歷經了一定的發展階段，從無到有、從初步建立到逐步完善。在改革開放前，我國的土地資源的國土權利是無期限、無償、沒有流動使用，自改革開放之后，國家開始對企業進行土地利用費用的征收，開啟了國家土地資源的有償使用。80年代后期，國家將有償使用、定期使用納入土地使用條例之中，確定了國家土地資源有償使用的制度。

土地市場的發展是隨著國家對于土地資源的征收費用開始，土地資源的市場化可以有效提升土地集約利用水平。土地價格的變動就會影響土地集約利用程度，這不僅能夠直接提高土地資源的配置效率，還能促進國家經濟的增長。在市場競爭日益激烈的環境下，發揮土地市場機制的調節作用，引導市場能夠有效地進行對土地資源的使用，優化土地資源的配置利用。市場的發展程度在一定程度上就會影響著土地資源的配置、利用效率，對城市土地資源的集約利用水平也具有一定的影響。研究不同階段的土地市場現狀，不同的研究者可以得出不一樣的觀點，例如一部分觀點認為土地市場的發展是促進土地集約利用的主要因素，國家應該積極推行土地市場的創新；還有部分觀點認為測定土地市場的發展對城市的土地集約提供了很好的參照。

二、土地市場對土地集約利用的影響分析

（一）土地市場的分析

一般來說土地市場分為完善的土地市場和不完善的土地市場。

完善的土地市場是一個競爭有序、開放統一、活躍、多層次的市場，以土地的產權流動為前提由一、二、三級市場構成。土地的一級市場一般表現為政府與使用者、經營者之間的交易，這種交易具有壟斷性質，要按照一定的協議、拍賣、掛牌等方式將土地使用權轉讓出去。一級土地市場按照地租收取方式的不同分為年租制及批租制，年租制相對來說比較占優勢，避免了土地資源的閑置可以直接進行生產投資，能夠有效提升土地的集約利用。二、三級土地市場是土地使用者將土地的使用權進行橫向的轉讓，這主要是開發者進而使用者之間的交易，具有消費、經營的性質。

不完善的土地市場主要表現在土地市場的秩序比較混亂、相關的體系不夠健全、土地市場的主體行為得不到有效的控制等等。混亂的土地市場會影響市場在土地資源中的配置作用，嚴重影響了土地資源的集約利用水平。

（二）影響土地集約利用的因素

一般來說，影響土地集約利用的因素有人口因素、經濟因素、技術因素、政府因素及土地市場化因素。人口增長的數量、人口分布的狀況、人口質量的變化都會從不用層面上對土地集約利用產生影響；經濟的增長態勢及增長速度在很大程度上是由土地資源的利用來推動，在城市建設的過程中，城市用地的增加就會促進城市經濟的增長，二、三產業城市用地的擴張也會拉動城市的經濟，提高土地資源的集約利用程度可以保證我國經濟不斷地增長；技術的進步間接地影響著土地集約利用的效果，產業結構的升級及產品結構的變化都會提高土地集約利用效率；政府對土地資源合理地進行配置會直接影響土地的集約利用度，政府的管理方式及管理目的、管理效率可以優化土地資源的配置；土地資源的市場化使得市場因素在土地交易中的作用越來越突出，土地價格的增長在一定程度上約束著人們對于土地的配置計劃，挖掘土地資源的價值，有助于提升土地資源的集約利用度。

（三）土地市場發展對土地集約利用的影響

完善的土地市場，有效的市場運行機制可以實現土地資源的高效配置。土地資源的集約利用表示了土地的生產率較高，它所帶來的經濟效益實現了最大化。土地資源的優化使用是是資源優化配置的結果，而市場是進行資源配置的主要方式。隨著市場的不斷發展，市場機制日益完善，市場在土地資源中的作用就會越來越突出。政府在土地市場化過程中的角色轉換，能夠有效地促進市場機制的完善，實現土地資源的集約化使用狀態。隨著市場競爭壓力的增長，土地的集約利用度就會有所提高。政府在土地市場競爭中要扮演好“有形手”的指導作用，緩和土地資源的使用矛盾，建立一個健康的、有序的、和諧的土地交易市場，對粗放型的用地單位進行嚴格懲罰和教育，激勵所有的用地者要強化集約用地的意識。在土地市場化的過程中，人口因素及經濟因素始終是促進土地資源集約使用的動力。不同的土地市場發展時期對土地開發利用的集約效果也是不同的，根據近些年的調查顯示，土地市場的發展程度越高，土地資源的集約利用效率也就越高。市場因素是提升土地集約利用效率的根本也是關鍵，作為生產要素的土地資源要正確認識到自身的價值，積極完善土地交易市場的體系和機制。

結語：

總而言之，土地市場在土地集約利用中的作用非常顯著，具有很大的促進作用。不同時期、不同階段的土地市場在土地資源集約利用中的作用也是不同的，工業化時期的土地市場對土地集約利用的系數較高，工業化后期土地集約利用效率就有所降低。各個地區要依據本地的實際發展需要進行土地政策的調整，實現土地資源的集約化利用，促進當地經濟的發展。

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王春勇，1979年8月5日，本科 華北航天工業學院 工程師 工作單位天津土地交易中心。