淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理與控制

文/ 李新春　寧夏住宅建設(shè)工程有限責(zé)任公司 750000

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淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理與控制

文/ 李新春寧夏住宅建設(shè)工程有限責(zé)任公司 750000

成本控制是現(xiàn)代企業(yè)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jī)效，以及企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的可能性。對(duì)于日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，項(xiàng)目成本的控制同樣成為房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本控制主要體現(xiàn)在投資決策階段、工程設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段，在不同的階段對(duì)于項(xiàng)目成本控制的要求和關(guān)注點(diǎn)會(huì)有所不同，如何針對(duì)三個(gè)階段不同要求實(shí)施合理的成本控制方案，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；成本管理；成本控制

企業(yè)項(xiàng)目的成本管理能體現(xiàn)出工程項(xiàng)目管理的水平和該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有進(jìn)行科學(xué)合理的成本預(yù)算和把控，才能保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。但是我國(guó)現(xiàn)在普遍存在企業(yè)成本管理水平低下的問(wèn)題，而這些企業(yè)把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重心通常放在了如何通過(guò)低價(jià)贏得中標(biāo)。并且經(jīng)常在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)偷工減料來(lái)獲取利益現(xiàn)象，這樣不但對(duì)投資單位造成了經(jīng)濟(jì)上的損失，還會(huì)影響企業(yè)的企業(yè)形象。所以企業(yè)要在遵循市場(chǎng)原則的前提下，來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理，從而提高自身在社會(huì)主義市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀和存在問(wèn)題

（一）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)低

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)，一般會(huì)采用成本控制和費(fèi)用預(yù)算管理相結(jié)合的方法。但是在很多的時(shí)候，因?yàn)槭┕で闆r的不確定性，導(dǎo)致企業(yè)不能合理的進(jìn)行成本的動(dòng)態(tài)分析，就造成企業(yè)無(wú)法對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)性的分析。除了這些，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)單位之間進(jìn)行相關(guān)合同簽訂的時(shí)候，擬定的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)，并且不審批簽訂的過(guò)程，導(dǎo)致在后期執(zhí)行的時(shí)候，很多實(shí)施條款不能合理的落實(shí)。致使房建工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度受到了嚴(yán)重的影響，造成了工程項(xiàng)目實(shí)施的成本增加。

（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理體制不完善

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程項(xiàng)目成本管理的過(guò)程中，一定要有相關(guān)的管理體制對(duì)成本管理的流程進(jìn)行保障。各相關(guān)部門(mén)都要對(duì)工程項(xiàng)目成本的管理負(fù)責(zé)，如果在房建工程項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中存在行使職責(zé)和權(quán)力相互沖突的情況之下，工程項(xiàng)目的相關(guān)單位也沒(méi)有一定的成本管理責(zé)任體制對(duì)其進(jìn)行責(zé)任問(wèn)題的處理，就會(huì)引發(fā)房建工程項(xiàng)目更多其他主觀因素影響的工程項(xiàng)目施工的進(jìn)度。也就關(guān)系到房建工程項(xiàng)目成本的高低，直接影響到房建工程項(xiàng)目相關(guān)單位之間的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）缺乏成本的預(yù)測(cè)和分析

我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只注重最終的利潤(rùn)結(jié)算，或者在施工過(guò)程中盡量的偷工減料。很少進(jìn)行開(kāi)發(fā)前期的項(xiàng)目成本的預(yù)算，所以使得其在進(jìn)行工程項(xiàng)目成本控制的時(shí)候無(wú)從下手。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的成本控制是沒(méi)有一定控制計(jì)劃的，從而導(dǎo)致工程項(xiàng)目的成本分析質(zhì)量不高，也不能把成本的控制細(xì)化到分項(xiàng)工程中。現(xiàn)在大部分的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是承包的，按中標(biāo)價(jià)的百分比上交后，項(xiàng)目承包單位就實(shí)行全額包干，就造成承包單位不夠重視成本管理的工作，粗糙的統(tǒng)計(jì)分析與實(shí)際的成本核算嚴(yán)重不符。最后就是很多企業(yè)的成本分析的方法比較傳統(tǒng)，在進(jìn)行成本分析的時(shí)候得出的數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，因此造成最終的核算結(jié)果不科學(xué)。

（四）成本核算體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要

大部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目成本管理時(shí)，不能跟上開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，也就是說(shuō)項(xiàng)目成本管理工作進(jìn)行的不及時(shí)。所以存在很多預(yù)算數(shù)據(jù)上的不清楚，導(dǎo)致成本的管理不能得到及時(shí)的動(dòng)態(tài)分析結(jié)果。其次，也有一些企業(yè)成本控制的制度相對(duì)的比較完善，但是在經(jīng)營(yíng)管理這一塊上有很大的缺失，在進(jìn)行各個(gè)項(xiàng)目收入和成本的核算時(shí)直接引用財(cái)務(wù)部門(mén)的數(shù)據(jù)報(bào)告，這樣的核算體系是不能發(fā)揮其成本管理的作用的。

二、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的措施

（一）強(qiáng)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理意識(shí)

加強(qiáng)項(xiàng)目成本的管理意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是非常重要的，其在一定的程度上可以控制掌握整個(gè)項(xiàng)目成本，從而科學(xué)降低成本，讓企業(yè)在工程中獲取更多的利潤(rùn)。項(xiàng)目的投資金額比較大，施工工期也比較長(zhǎng)，所以對(duì)項(xiàng)目資金的管理就更加重要。企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的具體狀況，來(lái)做出相應(yīng)的成本管理計(jì)劃方案來(lái)保證項(xiàng)目順利實(shí)施以及實(shí)施的質(zhì)量。企業(yè)也要把經(jīng)濟(jì)核算和經(jīng)濟(jì)責(zé)任聯(lián)系起來(lái)，貫徹到項(xiàng)目工程的實(shí)施當(dāng)中，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本降低，使得各個(gè)開(kāi)發(fā)單位的經(jīng)濟(jì)利益最大化。

（二）做好成本預(yù)測(cè)，加強(qiáng)成本控制

企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目成本管理的時(shí)候，首先要對(duì)企業(yè)內(nèi)部流動(dòng)的資金進(jìn)行科學(xué)合理的估算。結(jié)合具體的施工情況在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行相應(yīng)的資金投入，以達(dá)到合理資金的落實(shí)，防止因資金不合理投入造成的資金浪費(fèi)。項(xiàng)目的實(shí)施一定要在相應(yīng)的成本計(jì)劃實(shí)施方案中進(jìn)行，做到保證每一個(gè)分項(xiàng)工程的投入資金的合理性。要及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金在項(xiàng)目投入過(guò)程中不合理的地方，并采取相關(guān)的措施進(jìn)行修正和完善。

（三）編制目標(biāo)責(zé)任成本和目標(biāo)責(zé)任預(yù)算

企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目具體情況來(lái)確定工程目標(biāo)責(zé)任人員，進(jìn)行成本管理控制的計(jì)劃擬定。在中標(biāo)金額的基礎(chǔ)上合理進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，以實(shí)行成本預(yù)算管理的計(jì)劃。項(xiàng)目的具體施工資金投入和成本預(yù)算有較大出入時(shí)，要根據(jù)實(shí)際的施工情況進(jìn)行計(jì)劃方案的調(diào)整實(shí)施。當(dāng)項(xiàng)目的投入低于預(yù)算成本的時(shí)候，企業(yè)也不能把多余的資金納入自身的財(cái)政中，應(yīng)該制定機(jī)械費(fèi)、材料費(fèi)、勞工費(fèi)等詳細(xì)的單價(jià)控制表，并且進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的具體考察，及時(shí)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)設(shè)施中缺失的部分，以免造成開(kāi)發(fā)的安全隱患。

（四）建立科學(xué)評(píng)價(jià)成本核算成果的體系

企業(yè)在項(xiàng)目的管理中，要對(duì)具體開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量把控，來(lái)促進(jìn)工程項(xiàng)目的順利完成，應(yīng)該每天都要進(jìn)行當(dāng)天成本管理的匯報(bào)工作，以保證企業(yè)對(duì)成本核算的準(zhǔn)確分析。現(xiàn)今，計(jì)算機(jī)信息技術(shù)已經(jīng)發(fā)展應(yīng)用到各個(gè)領(lǐng)域，員工可以利用計(jì)算機(jī)對(duì)成本的核算進(jìn)行分析、錄入。并建立科學(xué)的成本核算成果體系，在對(duì)資金數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的同時(shí)，還能提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理水平。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)如果想最大程度的降低建設(shè)成本，就必須要做好成本預(yù)算管理的工作，加強(qiáng)對(duì)成本的整體把控，并建立健全相關(guān)項(xiàng)目成本核算機(jī)制，確保工程的進(jìn)度和質(zhì)量，從而使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

［1］韓玉嶺.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理與控制［J］.來(lái)稿擷萃，2012（03）

［2］張勇強(qiáng).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制［M］.南京師范大學(xué)，2011