當前房地產發展面臨的問題及其對策

文/紀連國　山東省海陽市住房保障和交易中心　山東海陽　265100

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當前房地產發展面臨的問題及其對策

文/紀連國山東省海陽市住房保障和交易中心山東海陽265100

【摘要】我國社會經濟快速發展的舞臺中，房地產業成為了重要的支柱力量，它拉動了相關產業的迅速發展，但是，從整體而言，房地產業的發展與我國的經濟發展步伐還未完全同步，出現了一些矛盾和混亂的局面，這其中包含有多種因素，如：政府對房地產業的宏觀調控、配套法規是否完善等，同時，還有重要的房地產業的融資問題，作為一項代表性的資本密集型行業，房地產業面臨重大的融資問題，其資金需求與供給雙方的矛盾較為突出，因而，我們需要分析當前房地產業的問題，并提出破解之對策。

【關鍵詞】房地產；問題；對策

一、房地產業面臨的問題

1.房地產業的融資問題

房地產業的融資方式主要采用傳統融資方式和新興融資方式，盡管這些融資方式較多，然而，一些中小企業的融資能力有限，融資渠道單一，并且主要依賴于內源融資和銀行信貸，在當前經濟增速放緩的態勢下，我國對房地產投資的銀行信貸政策日益收緊，這就導致了一些房地產業的融資困難問題，導致其資金風險加大，主要表現為以下方面：

1.1房地產資金鏈的安全系數較低。房地產業的資金鏈主要是籌措、分配和回籠三部分，房地產的融資市場受到資本市場的限制，融資途徑較少，其資金需求量大而開發周期長的特點，決定了房地產資金鏈的安全系數不高。

1.2銀行信貸情況。房地產業的自我資金數額不足，需要采用向銀行信貸融資，而銀行的貸款決策需要參考房地產企業的自有資本狀況、房地產企業的信譽、房地產企業在建和擬建項目、房地產整體市場情況等，銀行對房地產業的融資信貸支持有限，同時，由于房地產企業的經營風險和信用風險加大，銀行對于房地產企業的融資額度和融資門檻都有所提高，這樣，就使一些中小房地產企業陷入了融資困境。

1.3資金回籠放緩，現金流陷于不安全的境地。房地產企業的資金回籠有賴于開發的房產品的租賃和銷售情況，當消費者對房價回落的預期增強的狀況下，房地產市場正在進行調整。同時，受到投資性購房減少以及住房的剛性需求受到抑制的影響，房地產企業的資金回籠放緩，這在較大程度上影響了房地產企業的現金流安全。

2.房地產企業在政策的調整之下，獲取土地的成本和風險增加

我國相關部門加強了對土地供應的“源頭”控制和管理，形成了政府主導型的土地交易管理機制，在一定程度上強化了對土地一級市場的管控，實施對城市建設和房地產開發的政府性引導，對城市用地進行最大限度的開發和利用。這對于房地產企業而言，其獲取土地的門檻提高，在政府的土地轉讓活動中，中小房地產企業由于高額的保證金和嚴格的付款條件的限制，無法獲取優質的土地資源。同時，伴隨著城市節約集約用地政策的深入普及，中小房地產企業也沒有實力進行聯合競購大宗的土地交易，這就為許多房地產企業帶來了難題和困境。

3.房地產經營理念的滯后特性也制約了房地產企業的發展

房地產企業為了獲取市場份額，大多注重項目而進行管理和項目運營，對于人才培育、企業內部管理、企業品牌競爭力等建設內容不夠關注，這使得這些房地產企業缺乏持續、穩定的發展動力和保障。同時，在功利性的短視風氣中，一些中小房地產企業的經營理念滯后，對于房地產項目品牌的謀劃與建設不足，這就使其陷于房地產市場競爭中的困境。

4.房地產內部管理體系不完善

房地產企業要想獲得長期、持續而穩定的發展，其內部管理體制的建設不容忽視，而目前一些中小房地產企業的管理體系不夠健全，缺乏完整、科學而規范的企業管理體系和管理制度，依然實施的是家庭式的管理方式，沒有依據科學的要求，推行現代企業管理制度，存在管理上的隨意性特征，這就使房地產企業的內部成本控制超出預算，工程管理消耗過大、售后服務缺乏全盤籌劃，影響了房地產企業的長遠發展。

二、房地產企業可持續發展的對策

1.轉變單一的融資途徑，拓寬房地產業的融資渠道

為了房地產項目的建設和運營，資金問題是首要解決的問題，在銀行信貸政策緊縮的態勢下，房地產企業要解決融資困難的問題，需要采用傳統的融資與新興融資相結合的策略，從而減少房地產融資風險。

1.1新興股份制銀行與外資銀行的融資。由于新興股份制銀行和外資銀行的融資信貸政策較為靈活，其融資決策受政府的影響較小，更具有獨立決策權，因而，相對于國有商業銀行而言，這些新興股份銀行和外資銀行具有更低的融資門檻，可以方便中小房地產企業融資。

1.2信托融資。這是為了減少經濟政策對中小房地產企業的沖擊，而采用的股份公司或封閉式契約型信托的方式，它可以由中小擔保公司提供信用擔保，緩解房地產企業的融資困境。

1.3股權融資。這是指上市和私募兩種方式吸引直接投資合作者的方式，它們可以幫助不具有上市融資條件的中小房地產企業，采用私募股權的方式融資，利用基金或社會閑置資金，減少房地產企業的融資壓力和緊張局勢。

2.加速房地產企業的資金回籠

面對日益嚴峻的房地產競爭市場，快速地回籠資金是確保房地產企業穩定發展的關鍵，為了快速地回籠資金，房地產企業需要采取適宜的房產品營銷策略，以不同購房群體的實際需求為切入點，提供與房產品相關的各項服務，以滿足購房用戶的物質和精神需求，從而獲得自己所需的資金。

3.通過聯合競購的方式獲取優質土地

中小房地產企業可以通過聯合競購的方式獲取優質土地，采用分期付款購地的方式，獲取土地的使用權，避免房地產企業由于資金缺少而無地可開發的局面。在聯合競購的方式下，房地產企業可以實施共同投資、共同開發，也可以進行集中規劃、獨立開發，從而獲得最大的土地開發價值。

4.健全和完善房地產企業的管理機制

房地產企業要強化內部管理，要大力推行房地產企業的精細化管理體系，使其內部管理制度具有可操作性、可監督性，規范房地產企業的內部管理機制，有效地規避市場競爭風險，提高其專業化的運營能力和效率。

結語：

總之，房地產開發企業要正視其發展所面臨的問題，根據這些問題進行相應的調整，要轉變房地產經營開發理念，拓寬融資渠道，優化融資結構，加速資金回籠的速度，在健全和規范內部管理機制的前提下，提升房地產企業的市場競爭力。

參考文獻：

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