中國保障房的發展現狀及融資渠道分析

文/應偉龍 縉云縣安居建設有限公司 浙江麗水 321400

中國保障房的發展現狀及融資渠道分析

文/應偉龍 縉云縣安居建設有限公司 浙江麗水 321400

我國的保障房建設是一項重要的民生工程，旨在解決我國中低收入者家庭的住房問題，促進公平正義。保障房是發揮國家財政的作用，并聯合社會力量共同參與，保護中低收入者權益的渠道。本文分析了我國保障房建設融資的現狀，并歸納了融資渠道存在的問題，并針對性的提出了拓寬我國保障房建設融資渠道的建議，希望能夠促進保障房建設的又好又快發展。

保障房；現狀；融資渠道；建議

在“十二五”期間，政府致力于民生建設，把保障性住房的建設作為重點民生項目。“十二五”期間我國計劃建設保障性住房3600萬套，同時，中央將保障性住房建設任務列為考核政府工作的重要指標，使保障性住房建設的重要性更為凸顯。2011～2014年因建設周期的緣故，雖然我國保障房建設的實際完成率低于建設計劃指標，但實際執行及開工率均高于計劃建設的指標，統計顯示“十二五”期末，我國保障房的覆蓋面將超過城市人口的20%。如此的建設規模是需要穩定而大量的資金方面的支持的，因此，對于保障房建設的融資渠道的問題，成為了政府亟待解決的關鍵點，關系到安居工程的整體水平。

一、我國保障房建設融資的現狀

保障房建設需投入大量的融資資金，而僅靠政府的財政預算是很難填補融資的缺口的。2013年我國保障房計劃建成666萬套，實際竣工544套，資金注入量1.12萬億元。而到了2014年，實際完成470萬套，總投資上升到了1.4萬億元。據有關部門統計，其中的八千多億是通過社會金融機構的融資以及相關企業的投資而完成的，接下來的六千多億是政府的財政支持，包括通過各種招商引資的渠道來籌措，其中中央用于保障性安居工程的資金為2000多億元，地方政府籌集資金4000億元。雖然從表面看來，融資的結果是比較理想的，但認真分析其融資結構，仍存在很多問題，特別是可持續性融資的動力問題。

1.政府的融資平臺公司的融資風險加大，導致金融支持保障性住房的建設后勁不足。特別是對地方各級政府來說，經濟發達地區情況尚好，但是對于欠發達地區的政府而言，保障性住房的建設使他們承擔沉重的債務，必須調整策略。但在調整策略的過程中，地方政府注資的能力呈現出疲軟的現象，融資平臺的擔保能力不能滿足大量資金涌入的需要，再加上其它的融資剛性需求，如其他民生項目，這種平臺的籌集資金的能力是滿足不了大規模的進行保障性住房的建設的。

2.金融支持保障性住房的收益率較低，而融資所帶來的風險和收益之間顯得不成比例，很多金融機構都不愿意涉足保障性住房項目的投資。保障性住房和純粹的商品房之間的差價很大，是因為保障性住房的定價是政府行為，并沒有進行市場化，這些民生工程基本都是利潤很低的，有的甚至是零利潤，投入和產出不成比例。所以按照國家要求，金融機構只能面對較低的價格，不能提高價格。而金融機構和企業一樣，其最終目的是為了盈利，按照自愿優化配置的市場機制，金融機構只會把大量的資金投入到有利可圖的項目上。難以把目光投向付出與回報嚴重不成比例的保障房項目上，而且融資的資金回攏周期長，與房地產開發的商業貸款風險是同樣大的，但是收益卻不如房地產開發項目。低收益和高風險不成比例，金融機構參與的動力不足，甚至望而卻步。

3.保障性住房的信貸條件門檻高，限制了金融機構的參與和支持。最近幾年，受國家對房地產市場宏觀調控的影響，縮小了信貸的規模，提高了支持保障性住房建設的融資條件，同時為了相應國家有關政策的號召，對有實力的房地產客戶實行了擇優服務的政策，優先考慮實力強，規模大的房地產開發企業，對于那些實力稍弱和規模較小的開發企業，則沒有太大的吸引力，這也是出于金融機構自身生存和發展的需要，目的是規避開發企業由于效益欠佳而導致的融資資金斷裂，從而轉移到自己身上的金融風險。

二、拓寬我國保障房建設的融資渠道建議

1.保障性住房其實質屬于我國政府提供的社會公共產品，政府應該成為這種民生項目的主要融資渠道，應該發揮政府的招商引資的作用。首先，提高政府的公共財政預算，把保障性住房所需的資金納入到政府公共預算中；其次，將每年的住房公積金閑置不用的部分，用于保障房的建設資金，完善土地的流轉和租賃市場；再次，建立穩定的保障房建設財政資金投入體制，使保障房住房項目的財政支出比例固定化，成為剛性規定。

2.進一步完善制度保障，大力推進金融產品和服務方式創新，引導社會力量參與投資建設和運營，多渠道多方式籌集資金和房源。一是金融機構要結合各地實際，發揮自身優勢，不斷探索和創新保障性住房建設融資模式，多種方式拓寬融資渠道，努力為安居工程提供全方位、全過程的綜合金融服務。二是創新業務品種，通過發行理財產品等方式，創新采用土地使用權抵押、在建工程抵押、股權質押、應收賬款質押和第三方連帶責任擔保等組合型擔保方式，加大對保障性住房建設的支持力度。三是探索發展公共租賃住房貸款業務。支持符合條件的企業通過發行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設和運營。積極開展保障性住房項目貸款試點，用好公積金結余貸款。四是對保障性住房在貸款資產質量認定、不良貸款核銷等方面實行區別于商業性房地產的信貸政策。

結語：

總之，我國的保障房建設關系到人民總體生活水平的提高和全面建設小康社會的進程，而保障房建設的融資渠道的解決和拓寬是這項民生工程順利實施，并產生相應效果的物質保障，保障房屬于政府提供的公共產品，有些地方政府財政困難的情況下啟動拆遷安置保障房，風險是非常大的。因此，政府部門在前期項目論證階段必須進行動態資金預算，同時做好安置前的準備工作，做好政策導向及配套；除此之外，政府部門、金融機構以及社會力量需要通力合作，拓寬融資渠道，在相關制度上進行創新，并健全資金使用的監督機制。

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