房地產工程項目質量管理分析與研究

文/張亞剛 中糧置地上海公司 上海 200000

房地產工程項目質量管理分析與研究

文/張亞剛 中糧置地上海公司 上海 200000

目前房地產行業在我國如獲新生，可各類工程項目廣泛分布之余，卻不可避免地遺留諸多質量問題，嚴重情況下給廣大居民生命財產安全造成威脅。由此，筆者決定針對當前我國房地產工程項目質量管控中遺留的弊端，以及日后行之有效的改善措施，加以有序論證，希望借此推動我國房地產事業可持續競爭和發展進程。

房地產；質量問題；居民安全；改善舉措

作為現代專業化房地產項目開發機構，務必要時刻關注質量控制的重要性，確保積極接受上級監督和認證基礎上，針對施工和監理部門關系進行協調把控，確保項目規劃、招標投標、關鍵技術審定、施工質量控制和信息反饋等工序流程，至此得以有序交接，最終避免安全事故和經濟損失問題的重復性衍生，進一步輔助相關企業贏取合理數量的經濟和社會效益。

1、現階段我國房地產工程規劃建設中遺留的問題

1.1 規劃設計工序流程未能得到優化調整

規劃和設計工作的科學性，直接決定今后房地產工序項目安全質量，但是目前存在許多開發商對于早期工作嚴重忽視，無法預先做出統籌規劃和設計，使得施工中期經常引發突發事件，包括市場定位不夠精準、配套設施不齊全、產品脫離民眾實際需求等，且一時間難以挖掘到切實可行的手段予以調試。

首先，因為項目建設前期設計人員未能嚴格化制作圖紙，使得建設中發生許多脫離實際的狀況，令項目施工進度造成全面限制。如在針對立面進行建設環節中存在空調安裝空間不足或是未曾預留問題，發揮消防作用的管道未能妥善埋設并直接裸露，以及井道安裝位置和人行道的重合狀況等。

其次，房地產企業通常也不會針對其所需原材料、技術設備等加以細致化規劃認證，加上日常檢驗工作處理不到位，使得工程質量至此急速降低。一旦說遭遇到房地產市場供過于求的突發狀況時，便會因為自身工程結構功能性低下而難以獲取市場的認可，收益自然就得不到合理保障，對后續人民日常生活安定和諧秩序也會造成深入性的影響。

1.2 現場施工監管工作存在嚴重的紊亂跡象

第一，由于施工現場中的監管主體缺乏較強的質量控制意識，使得項目竣工過后遺留諸多漏洞，不能通過認證達標之外，更加令后續整改施工風險效應持續攀升。如某些建筑廠商和員工施工部門開展合作，其間因為工期不足使得建筑外立面難以及時竣工，此時不可將相關對外排架撇除的，無形之中便令園林施工方建設進度遭受拖延影響；而在進行安裝工序流程組織期間，許多施工人員因為專業技能和職業道德素質不高，不能依照既有標準加以操作，使得門窗滲漏等消極狀況百般滋生。

第二，在針對相關房地產項目進行質量監管期間，一旦說竣工驗收工作順利交接過后，相關工作人員便自動撤離了，根本沒有意識到成品保護的重要性。如在針對鋁合金門窗實施保護過程中，某些承包商在確保完成基礎性安裝事務過后，并不會自覺和后續施工部門進行技術交底，使得后續現場作業時，包括門窗滑道破損等質量問題此起彼伏。需要加以強調的是，一般后續施工作業都是業主委托或是分包其余單位處理的，通常這部分人員職責劃分不夠清晰，經常令維修主體承擔過重勞動壓力而心生不滿情緒，項目建設整體管理難度和成本消耗數量亦由此全面增加。

2、針對房地產工程項目建設質量加以科學化監督管理的措施

2.1 提升施工前期的規劃和設計水平

結合現階段我國房地產工程質量管理實況對比分析，如今工程前期規劃和設計工作通常都難以得到嚴密化監管，一旦說設計人員產生任何疏忽，便會給后續工程安全穩定質量造成深入性威脅。所以，為了大幅度改善房地產工程質量控制實效，作為房地產企業，要確保在施工前期細致化地處理各類準備和管理事務，確保該類工程得以順利布置拓展。

首先，注意在施工前期針對工程予以妥善性規劃，如細致化勘察分析工程項目所處地形環境并做好市場調查認證工作，旨在為今后工程項目整體風險精確化預測，提供豐富可靠的指導性線索。

其次，結合市場考察結果，設計相互協調的圖紙，其間注意將自然和人文因素等全面考慮進去，配合合理精準的測量、計算方式，將工程項目一切實際狀況透過圖紙予以清晰化映射，為日后建設施工安定和諧秩序維持，提供保障。

2.2 強化對施工整體流程的質量監管力度

第一，房地產工程機理極為繁瑣，且存在較多的工序流程，為了確保最終成品安全穩定性，則必須預先針對單位施工流程加以嚴密化質量監管認證。具體就是要求一切施工流程組織過程中，都需要嚴格遵守預設的質量規范指標，唯獨在前一道工序達標的前提下，后續施工步驟才能都符合滿足預設的質量規范要求。一旦說當中任何一道工序出現漏洞，就必須由此予以協調性整改，持續到校驗認證合格之前不允許私自開展下道工序，力求透過根源層面上維持工程質量。

第二，針對施工現場各類原材料、施工技術和設備等加以嚴格化監管，保證當中各類要素質量都能夠順利達標，如若發現技術設備和原材料出現任何形式的問題時，則必須在當下立即停工，經過適當程度地維修養護或是直接更換過后，驗證工程質量達標狀況并持續開展施工活動。另外，便需要針對監督和管理機構進行健全化修繕，確保內部工作人員都能夠堅定不移地在施工現場進行全天候監督，保證在第一時間內挖掘支持要素中遺留的問題，并結合豐富實踐經驗和最新技術手段予以調試處理。

需要加以強調的是，工程竣工后期的質量檢查工作同樣重要，因此施工企業仍需結合國家質量驗證標準，針對自身工程項目質量加以細致化驗收和認證，如若發現問題則快速整改。必要情況下可考慮構建起完善化的質量評估報告體系，旨在針對工程項目整體質量信息加以細致化整合，方便為日后諸多工程可靠性建設提供可靠的指導建議。

結語：

綜上所述，涉及房地產工程項目整體質量分析和協調控制工作，原本就是非常繁瑣，筆者在此提供的建議又著實有限。因此，希望日后相關工作人員能夠在多元化實踐之中獲取豐富啟示，并針對筆者提供的建議加以逐步創新修繕。相信長此以往，勢必令我國房地產工程項目安全質量大幅度提升，保障居民生命財產安全之余，創造合理數量的經濟和社會效益。

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[3]張曉梅.略談房地產工程項目精細化管理[J].中華民居（下旬刊），2014，11（08）：79-85.

[4]陳永照.對房地產工程管理關鍵問題的分析[J].黑龍江科學，2016，19（18）：146-158.

張亞剛（1982年-），男，陜西省咸陽市人，民族：漢，職稱：工程師，學歷：在讀碩士研究生，研究方向：工程技術、工程質量與工程管理。