房屋交易與不動產登記工作的業務銜接與辦理

文/王慶月 陜西省榆林市綏德縣房產交易中心 陜西榆林 718000

房屋交易與不動產登記工作的業務銜接與辦理

文/王慶月 陜西省榆林市綏德縣房產交易中心 陜西榆林 718000

隨著我國不動產登記制度的實施，原來的房屋交易、登記一體化管理模式隨即被分割于房管、土地兩個部門，新業務遲遲難以開展的矛盾日漸顯露出來，如何在新形勢下開展好房屋交易、不動產登記工作，本文做以下幾點些探討。

房屋交易；不動產登記；業務銜接

依據：《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》、《關于整合不動產登記職責的通知》、《不動產登記條例》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等文件精神應該明確以下幾個方面的問題。

1、職責分工及業務的關系

1.1 房屋交易管理：房屋交易管理是指房屋的轉讓、抵押和租賃的交易管理。是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內容包括商品房的預售、現售，存量房的轉讓，政策性住房銷售和上市，企業破產兼并和征收安置中的房屋轉讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務的合同備案、樓盤表的建立、資金監管、房屋面積預測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。交易部門要對新建商品房、二手房、以及保障性等政策性住房的交易活動進行監管，實時將依法辦理的房屋轉讓、抵押等相關交易信息提供給不動產登記機構，不動產登記機構應當依據交易信息進行登記。交易部門應及時將預售許可信息、買賣合同網簽備案表信息以及查封抵押和存量房轉讓信息、抵押信息、以交易告知單的方式提供給不動產登記機構。

1.2 不動產登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于不動產登記薄、核發權屬證書或權利證明的行為。做好房屋登記的申請、受理、審核、登薄、發證，以及房屋的所有權、用益物權、擔保物權的：首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等登記工作。實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”。房屋登記薄等房屋登記資料由不動產登記機構管理。

2、辦理業務的機構設立

文件要求：按照便民利民的原則，切實做好房屋交易、不動產登記的服務窗口，盡量在一個服務大廳，實現“一站式”服務，不在一塊分設的，可以互設窗口，并可以實時互通共享取得的信息，不需申請人重復提交資料，方便群眾。做到交易和登記程序簡化、順暢、安全。

3、業務的總流程

根據文件精神，依據《房地產管理辦法》、《城市房地產開發條例》、《不動產登記暫行條例》、《房屋登記辦法》，結合我市的現行流程。業務的總流程確定為：

先交易--------再完稅--------后登記的辦事流程。

4、數據、信息交換平臺的建設

按照國土、住建兩部委文件要求，確保產權人、權利人、債權人的合法權益，以及保障房屋的交易安全，實現“信息實時共享、信息無縫隙對接”的工作原則。房屋交易、不動產登記部門各自組織自己的軟件系統，確保雙方的數據信息連通共享，平臺使用后，兩部門明確專人負責，每天將房屋交易、不動產登記的所有信息及時相互傳送，且相互提供紙質介質，以確保房屋的合法登記，房屋的交易安全。

5、業務的展開以及業務的銜接和辦理

5.1 檔案的移交：

根據國土部、住建部關于房屋檔案移交的相關規定，結合我縣的實際情況，房管部門向不動產登記部門移交下列資料：

（1）已建成并與房屋登記薄關聯的樓盤表。

（2）房屋登記的原始檔案的電子掃描件，為以后的數據信息平臺做好基礎，或影印件、復印件。

5.2 交易部門將原來的房屋所有權證（他項權證）環節改為“房屋轉讓（抵押）確認告知單。

5.3 二手房轉讓：申請人提交原件和復印件進行申請，首先經房屋交易部門對房屋的轉讓進行審核-----交易確認后-----打印、發放房屋轉讓確認告知單，轉讓程序完結，將原件和確認單存根掃描、歸檔-----申請人繳納稅費-----申請人將復印件和確認單及稅費票據等相關資料到登記部門，進行審核，記載登記薄、繕證、發證。登記部門掃描、歸檔。

5.4 商品房轉讓：商品房預測繪-----建立樓盤表-----預售許可證-----合同網簽備案-----資金監管-----繳納房屋轉讓手續費-----商品房轉讓申請-----受理-----審核-----打印、發放房屋轉讓確認告知單-----掃描、歸檔-----申請人繳納稅費-----申請人攜帶確認單等相關資料及稅費票據到不動產登記機構進行登記，登記后，登記部門實時的將登記信息傳送給房屋交易部門。

5.5 存量房轉讓：合同網簽-----交易資金監管-----繳納住房維修基金和房屋交易手續費-----配圖補建樓盤表-----房屋轉讓申請-----受理-----審核-----打印、發放房屋轉讓確認告知單-----掃描、歸檔-----申請人繳納稅費-----攜帶確認單等相關資料及稅費票據到不動產登記機構進行登記，登記后，登記部門實時的將登記信息傳送給房屋交易部門。

6、房屋登記檔案查詢

按照《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》的相關規定，房管部門向不動產登記部門移交檔案后，檔案查詢業務移交不動產登記部門。

7、建議

在房屋交易與房屋登記拆分的情況下，要做到安全、方便、高效，交易部門和不動產登記部門的密切配合要靠制度規定做保障。

依據文件精神要求，市、縣政府部門成立專門的協調領導小組，以政府文件形式明確房屋交易管理與不動產（房屋）登記的職責界限；明確先交易后登記的前置原則；明確如何建立、使用維護房屋交易與不動產登記信息共享平臺；明確房屋交易和不動產（房屋）登記服務窗口的設立，盡可能實現一套資料、一個窗口、一次性受理申請；明確房屋轉讓（抵押）確認告知單，是登記部門受理房屋轉移登記、抵押登記的必收要件；明確在信息共享平臺上查閱到辦事要件和信息，不能讓申請人重復提交，防止推諉扯皮、相互掣肘，讓群眾多跑腿、重復收件現象的發生。做到利國利民，盡快開展、搞好房屋交易與不動產登記的工作。