四川省農(nóng)村房產(chǎn)資源閑置規(guī)律研究
——基于5縣18村調(diào)研

文/嚴(yán)玫玫、夏鑫、許麗靈、吳青蔓、鄧翼杰、尹奇（指導(dǎo)老師） 四川農(nóng)業(yè)大學(xué) 四川省成都 611130

四川省農(nóng)村房產(chǎn)資源閑置規(guī)律研究
——基于5縣18村調(diào)研

文/嚴(yán)玫玫、夏鑫、許麗靈、吳青蔓、鄧翼杰、尹奇（指導(dǎo)老師） 四川農(nóng)業(yè)大學(xué) 四川省成都 611130

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村房屋閑置問題日益嚴(yán)重。農(nóng)村房屋的大量閑置，不僅造成了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，而且阻礙了村莊的治理與發(fā)展，嚴(yán)重干擾了新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程。本文通過調(diào)查研究，總結(jié)出四川省農(nóng)村閑置房產(chǎn)現(xiàn)狀及其分布規(guī)律。以盤活農(nóng)村閑置房，提高農(nóng)村土地利用效率，促進(jìn)新農(nóng)村和諧發(fā)展。

農(nóng)村房屋閑置；市場化；規(guī)律

1、前言

1.1 研究背景

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，許多農(nóng)民遷往城鎮(zhèn)購房居住，新住宅不斷向村外拓展，村內(nèi)出現(xiàn)大面積廢棄和空閑舊房老屋，加之農(nóng)村多年來未建立完善的宅基地管理制度，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地閑置率逐年增加，并呈現(xiàn)出數(shù)量多、面積大、時(shí)間長、質(zhì)量差等特征資源浪費(fèi)極大。由于農(nóng)村房產(chǎn)法律政策的限制，當(dāng)前我國農(nóng)村地區(qū)形成了大量的農(nóng)村閑置房產(chǎn)。為了打開農(nóng)村房產(chǎn)資源市場化受限制的局面，本文通過調(diào)查研究，總結(jié)出當(dāng)前四川省農(nóng)村閑置房屋資源分布規(guī)律，以指導(dǎo)現(xiàn)實(shí)。

2、當(dāng)前四川省農(nóng)村房產(chǎn)資源閑置的現(xiàn)狀

2.1 四川省農(nóng)村房產(chǎn)資源閑置的現(xiàn)象分析

2.1 ．1部分閑置與整體閑置并存

部分閑置是指房屋面積大于農(nóng)戶實(shí)際住房需求，造成房屋不充分利用。造成的原因有房屋建造規(guī)劃不當(dāng)，未考慮到實(shí)際住房需求；農(nóng)民盲目攀比的心理；青壯年外出務(wù)工，剩下留守兒童和老人，房屋利用率低下。整體閑置是指農(nóng)村家庭移居城市或者家庭成員長期在外，從而造成農(nóng)村房屋長期閑置。隨著越來越多務(wù)工人員攜帶家人外出,以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn),房屋整體閑置的狀況呈逐漸上升的趨勢。

2.1.2 閑置房屋分散，布局混亂

當(dāng)前農(nóng)村房屋多依照農(nóng)民喜好修建，房屋布局缺乏整體性，這就造成了閑置房屋較為分散，少有集中閑置的現(xiàn)象的出現(xiàn)，布局不合理。

2.1.3 房屋結(jié)構(gòu)以磚混為主

當(dāng)前四川省農(nóng)村閑置房產(chǎn)主要以磚混結(jié)構(gòu)為主。其中成都市房屋結(jié)構(gòu)主要為磚混結(jié)構(gòu)。住宅為磚混結(jié)構(gòu)占53.3%。閑置房屋比例最少的綿竹市，其房屋結(jié)構(gòu)主要以鋼筋混凝土為主。

2.2 四川省農(nóng)村閑置房產(chǎn)的分布規(guī)律分析

當(dāng)前四川省農(nóng)村房屋閑置比例都較大，閑置房屋比率最高的達(dá)州為74%，閑置房屋比率較低的大邑為20%左右，綿竹市由于房屋多為地震災(zāi)后重建，閑置比率最少為6%左右。由數(shù)據(jù)分析出當(dāng)前農(nóng)村房屋閑置存在以下三個(gè)規(guī)律：

2.2.1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越低，農(nóng)村房屋閑置現(xiàn)象越普遍。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)達(dá)州市閑置房屋比例最高，成都市最低，探究其經(jīng)濟(jì)水平對(duì)閑置房屋比例的影響。

達(dá)州市生產(chǎn)總值最低，經(jīng)濟(jì)水平較為落后。成都市生產(chǎn)總值最高，經(jīng)濟(jì)水平較高。結(jié)合閑置房屋的數(shù)量比例與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平數(shù)據(jù)分析，得出經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低的地區(qū)閑置房屋的比例越高。

2.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施條件越差，農(nóng)村房屋閑置情況越普遍

探究基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)閑置房屋所占比例的影響，以達(dá)州市和成都市為例進(jìn)行分析。

達(dá)州市農(nóng)村地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較為落后，主要體現(xiàn)在交通，電力通訊、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)等方面。農(nóng)村閑置房屋的分布與基礎(chǔ)設(shè)施的便利程度有很大的聯(lián)系。基礎(chǔ)設(shè)施的便利程度越低，房屋閑置的比例越高。

2.2.3 閑置房屋大多距離鄉(xiāng)鎮(zhèn)及公路較遠(yuǎn)。

達(dá)州閑置房屋距鄉(xiāng)鎮(zhèn)、公路較遠(yuǎn)，；而綿竹市、成都市閑置房屋數(shù)量較少，閑置房屋整體面積較小，距公路較近，交通便利。綿竹市閑置房屋存在的特點(diǎn)與國家對(duì)于災(zāi)后重建工作的詳細(xì)規(guī)劃有關(guān)，房屋布局整體性較強(qiáng)。總體來說，閑置房屋分布閑散，位于距鄉(xiāng)鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，地理位置較偏的地方。

3、四川省農(nóng)村房產(chǎn)資源閑置的原因

3.1 農(nóng)村剩余勞動(dòng)力外出務(wù)工

剩余勞動(dòng)力的進(jìn)城務(wù)工是影響房屋閑置的最大的原因。當(dāng)前閑置房屋主要是因?yàn)檗r(nóng)民外出務(wù)工，特別是像不發(fā)達(dá)地區(qū)達(dá)州，因?yàn)橥獬鰟?wù)工導(dǎo)致的房屋閑置尤其嚴(yán)重。由于我國工農(nóng)業(yè)的發(fā)展不平衡，導(dǎo)致農(nóng)村剩余勞動(dòng)力往第二、三產(chǎn)業(yè)傾斜，多數(shù)人前往大城市打工，而調(diào)研中屋主年齡較大，落葉歸根的傳統(tǒng)觀念影響著農(nóng)民，農(nóng)民盡管在城市漂泊,但多數(shù)都有著念鄉(xiāng)情節(jié)，不愿將農(nóng)村的房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)，造成房屋閑置。

3.2 法律政策限制了閑置房屋的市場化

農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓法律法規(guī)中，農(nóng)村房屋購買者只能是本集體成員，村外人員及擁有城鎮(zhèn)戶口的居民都被排除在購買人范圍之外，這意味著農(nóng)村房屋只能在本村內(nèi)流轉(zhuǎn)，而本村購房需求有限，然而部分城市居民卻希望在靠近城市的農(nóng)村購房，法律卻阻礙了閑置房屋的流轉(zhuǎn)，制約了閑置房屋的市場化。

3.3 其他原因

從目前農(nóng)村的房屋價(jià)格來看,農(nóng)村房屋價(jià)格相當(dāng)?shù)土r(nóng)民不愿流轉(zhuǎn)。加之房屋分散，地處偏遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)不完善等，進(jìn)一步加大了房屋流轉(zhuǎn)難度。

最后，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)雖然農(nóng)民們手中有著閑置房屋，卻沒有將它資源化，轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁?xiàng)經(jīng)濟(jì)來源。推進(jìn)農(nóng)村房產(chǎn)資源市場化進(jìn)程能有效增強(qiáng)農(nóng)民的市場經(jīng)濟(jì)意識(shí)，法律意識(shí)，開放意識(shí)，提高農(nóng)民生活水平，推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。因此盤活農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源，對(duì)當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

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[3]中共重慶市委研究室財(cái)貿(mào)處.重慶農(nóng)村宅基地閑置情況及復(fù)墾對(duì)策建議.[J].新重慶.2009,11:20-22

[4]劉旦,陳贏.農(nóng)村宅基地置換模式及其效益評(píng)估——基于江西的調(diào)查和農(nóng)戶視角[J].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）,2009,10(6):43-46.