棚戶區改造的經濟學機理研究

文/盛新紅 金華市住房保障管理中心 浙江金華 321000

棚戶區改造的經濟學機理研究

文/盛新紅 金華市住房保障管理中心 浙江金華 321000

棚戶區是現今城市發展當中的重點組成部分，在本文中，將就棚戶區改造的經濟學機理進行一定的研究。

棚戶區改造；經濟學機理；研究

1、引言

城市是以自然環境、人為載體，以經濟活動為基礎形成的同社會間具有緊密聯系的整體，在實際發展當中，其不可避免的會面臨再生問題，即系統城市改造工程。在城市再生過程中，棚戶區改造可以說是非常重要的組成部分，在該項工作開展中，不僅僅只有物質層面的重建，除了需要對住房匱乏方面的問題進行解決外，還需要對城市的發展進行延續。

目前，棚戶區改造可以說是我國目前非常重要的發展以及民生工程，國家在將其納入到保障性安居工程的基礎上對一系列改造的政策措施進行了出臺。從2008年到2013年，我國改造各類棚戶區將近1600萬戶。通過棚戶區改造工程的實施，在對我國居民居住條件進行改善的同時，也實現了城市內部二元矛盾的解決，在對城鎮綜合承載能力進行提升的情況下實現經濟社會發展的促進。而在改造工作實際開展中，也將具有較多的問題呈現，如居民在改造當中具有較多質疑，棚戶區改造是否在對居民居住投資進行增加的情況下，因提升房價出現外來戶不愿意對改造后住房進行租住的情況。目前，我國正在對新型城鎮化戰略進行積極推進，將以人為本作為工作開展的核心。在該種情況下，如何通過棚戶區改造實現投資的拉動以及消費情況的促進，對居民收入水平的提升以及經濟健康發展目標進行實現，可以說是非常重要的內容。在該過程中，棚戶區在改造當中如何對租客以及住房所有者的投資情況進行決策，則成為了非常關鍵的一項問題。

2、棚戶區改造當中的經濟學機理

2.1 基本假設

在棚戶區改造工作當中，雖然具有一定的政府干預，但在具體操作當中，還是由市場化操作實現的。在工作開展中，政府將在對某個區域選定之后開展棚戶區改造工作，具體過程則由房地產改造商完成。在我國，很多棚戶區雖然在環境方面相對較差，但由于具有相對較好的地理位置，很多外來人口在來到城市之后經常會選擇集聚，以此作為對大城市融入的一個中轉站，該種情況在現今城市城中村當中具有著較為明顯的體現。在棚戶區改造當中，原有棚戶區居民將面臨是否改造的決策，而棚戶區租賃者將面臨是否租賃改造后住房的選擇。在該過程中，價格機制將具有十分重要的作用體現。

在這里，我們假設每一個棚戶區房屋租賃者以及地產改造商都具有一定的發展機會，即對該房屋的建設具有看漲期權。在很多期權定價模型當中，起始點正是現金流以及資產潛在價值外生的過程。而在該過程當中，投資回報價值則將具有內生的特征，對市場當中參與者的策略行為具有較大的依賴。在該環境當中，并不會單獨獲得最優的策略行為，但可以將其作為博弈理論當中的均衡解而獲得。

此時則將一個個由不同本地棚戶區房地產企業形成的競爭市場，對一定數量相同的住宅出租，對于這部分企業，則可以將其理解為該棚戶區的房東，具有棚戶區的產權。在具體改造工作中，則會在政府資金以及政策支持下實現棚戶區的改造。當這部分企業對其他土地空間進行改造時，則會存在新住宅空間進入到市場當中的情況。而對于棚戶區來說，外來人口對這部分棚戶區進行租住，其身份則為消費者。而從消費者角度看來，對棚戶區進行租賃還是購買的決策也正是一個潛在的服務流，即為可用空間的提供。在該服務流當中，將通過該住宅空間獲得經濟收益，在對該空間進行出租時，棚戶區所有者則將具有對住宅進行保留、出售的權利。而在不同的時間點，住宅服務流的瞬時租賃率以及價格也將不斷發生演變，直至其達到市場出清。

2.2 機理特征

在給定及時租賃率方面，具有較多改造棚戶區市場中期限結構具有向下傾斜的特征，而對于具有較少改造商的棚戶區房地產市場，其期限結構則具有向上傾斜的特征。而如果地區的棚戶區房地產市場競爭程度適中，其期限結構則可能為單峰特征：第一，對于一個行業，當期內部競爭情況較為激烈時，短期租賃期在未來不會具有較大的增加，即當房租沒有發生明顯增加的情況下，則會使棚戶區房地產出現建設同改造間相互抵消的情況，如果期限結構沒有出現向下傾斜的情況，租房人員則會更加傾向于對一系列短期租約進行選擇，而不會對一個長期租約選擇。而在均勻情況下，房東以及租房人員在使用房屋融資方式上也將具有不敏感的特征，對此，通過期限結構的調整，則會使長期房租出現下降情況；第二，在對一個競爭情況較弱的產業進行考察時，房租在不斷增加的情況下會使供給出現減少情況，并因此使未來短期租約會根據需求量的變化而不斷增加。在該種情況下，如果期限結構沒有出現向上傾斜的情況，房東則會傾向對一系列的短期房約進行選擇，而不是長期租約。同樣的，為了保證在均衡情況下不會存在過于敏感的情況，也將會將期限結構調整到一個向上傾斜的狀態當中；第三，當棚戶區房地產行業競爭程度中等時，在一段時間內，短期租約則可能會出現增加情況，中等程度競爭壓力的存在，會使房屋供給出現增加情況，并使得短約房租增加，且因新房屋建設增加變得較為平穩。在該種情況下，期限結構則會在短期內出現向上傾斜情況，而在長期發展中出現向下傾斜情況。

結語：

棚戶區改造是現今我國城市發展當中的一項重點工作，也是一項重要的民生工程，將直接關系到城市的未來發展與穩定。在上文中，我們對棚戶區改造的經濟學機理進行了一定的研究，通過對經濟學機理以及趨勢的科學把握，對于城市棚戶區改造工作的開展將具有積極指導意義。

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