房產(chǎn)投資預(yù)期與攻略的幾點思考

秦淑娟

摘 要：房產(chǎn)作為目前人們投資的主要渠道，在新“國十條”頒布以后，將會面臨怎樣的發(fā)展預(yù)期是我們比較關(guān)心的問題，其投資的前景如何，如何確保資金進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域保值和增值都是目前形勢下比較敏感的話題，本文旨在探討當(dāng)前房產(chǎn)政策下房產(chǎn)投資的預(yù)期收益和投資攻略。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)投資；投資預(yù)期；投資策略

0 引言

房產(chǎn)投資是將房地產(chǎn)作為投資對象的行為，無論是投資現(xiàn)房或是期房，住宅或者商鋪都將面臨一定的風(fēng)險。近十年來，作為收益最可觀的投資項目非房地產(chǎn)莫屬，隨著城鎮(zhèn)居民住房問題的出現(xiàn)和部分城市房價過快上漲，2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房產(chǎn)過快上漲的通知》，簡稱“新國十條”，加大對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，對各種目的的炒房和投機(jī)性購房進(jìn)行了嚴(yán)格的管控，相關(guān)的政府部門也是出臺了“限購令”，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國出臺限購令的城市不下25個，同時對房地產(chǎn)的開發(fā)和融資建立了嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制，尤其是對土地的閑置和炒房的行為施以嚴(yán)格懲處，交易秩序的監(jiān)管力度也是空前強(qiáng)化。

1 房產(chǎn)投資“黃金十年”簡述

國內(nèi)的消費群體面對目前的國家政策都對房產(chǎn)市場持觀望的態(tài)度。但是，目前國內(nèi)住房需求仍然高漲不下，而且大部分都剛性需求。80后大部門都已步入婚期，婚房的購買讓他們成為了購房需求的主力軍；然后是我國城鎮(zhèn)化水平的提高使大批失去房子的農(nóng)村人口涌入城市，而且許多來自農(nóng)村的大學(xué)生都面臨這城市買房的壓力，這些人群加上城市中渴望改善自身住房的人群構(gòu)成了目前購房的主力軍，這些人在未來的很長時間內(nèi)都會是保證房產(chǎn)市場穩(wěn)定的主體。剩下的消費群體就是房產(chǎn)的投資者，伴隨著房產(chǎn)市場的“黃金十年”，從房產(chǎn)制度市場化以來，房產(chǎn)的發(fā)展日新月異而且利潤回報也是水漲船高，隨著新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，上述消費群體都在賺了個盆滿缽滿之后萌生退意。因此樓市的雙方目前處于一個相對平衡的狀態(tài)，但是當(dāng)下投資渠道狹窄，資金流動比較緩慢，投資風(fēng)險比較大的情況下，仍然不排除資金注入房產(chǎn)市場的可能性，投資房產(chǎn)仍然不失為資金保值的一大手段。

2 當(dāng)前房產(chǎn)形式淺解

在當(dāng)前的房產(chǎn)政策和經(jīng)濟(jì)形勢下，首先要保證一個警醒的頭腦，謹(jǐn)防投資誤區(qū)。首先是避免盲目投資，在投資之前做好定位，制定投資的目標(biāo)和策略，將資金投入期房或者現(xiàn)房、賺取差價還是出租、商鋪還是住宅都是事前需要想好的問題；然后是切勿迷信廣告和內(nèi)部消息，確認(rèn)投資之前自己要親身前往房產(chǎn)現(xiàn)場實地考查，針對房產(chǎn)市場廣告的浮夸現(xiàn)象和有意無意放出的內(nèi)部消息，要能準(zhǔn)確分辨、保持冷靜。

3 投資與選擇

在房產(chǎn)調(diào)控的大政方針下尋找投資產(chǎn)品，針對當(dāng)前市場上的剛性需求，調(diào)整投資策略。首先，投資非住宅性用房，特別是商品性用房，這是因為“國十條”主要針對保障性住房的調(diào)控，在筆者看來，商業(yè)性用房的開放度相對是很高的，特別是大城市的商業(yè)街、高端經(jīng)濟(jì)區(qū)、旅游區(qū)等區(qū)域，這些地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展性相對來說更強(qiáng)一些，資金的持續(xù)注入和流動力度都是非常可觀的。而且，商業(yè)性住宅或者商鋪作為新政策下投資的熱點將會獲得更大的關(guān)注度，無論是投資差價或者是出租使用收取租金都可以獲得較為可觀的收入，其價值也會水漲船高，升值空間巨大。然后是投資商鋪，商鋪作為黃金投資熱點，一直以來都是資金流入的重點區(qū)域，以目前形勢看來，選擇一處或幾處成熟的商業(yè)地段作為投機(jī)的主要方向不失為當(dāng)前政策下資金保值和升值的有效手段。

4 校區(qū)房和商品性公寓商機(jī)

學(xué)區(qū)房主要集中于中小學(xué)附近，學(xué)區(qū)房的主要價值在于其優(yōu)越的教育資源以及巨大的升值空間，一所名校附近的學(xué)區(qū)房都已經(jīng)被炒上了天價。在日常的生活中，時刻留意城市所在地的教育信息，不但為自己的孩子選擇一所優(yōu)秀的學(xué)校還可以在使用后享受出售帶來的巨大收益，一舉兩得；投資高端辦公寫字樓或者是商品性公寓，如今城市中白領(lǐng)隊伍日益壯大，他們可能來自不同的城市匯聚到了一起，這是是巨大的商機(jī)。白領(lǐng)階層的出現(xiàn)意味著商業(yè)的成熟，投資一處商務(wù)中心寫字樓無疑是一個良好的選擇，而且商業(yè)性公寓用于出租賺取租金更是能夠使資金流動起來，以更小的風(fēng)險換取較大的收益。

5 結(jié)語

2011年，部分城市開始征收房產(chǎn)稅，這無不顯示了一個重要的信號，國家介入房產(chǎn)價格調(diào)控的決心是空前的，調(diào)控的思路也是清晰地，確保保障性住房需求，發(fā)展商品性住房，也即是堅持保障基礎(chǔ)性住房，開發(fā)中端住房，限制高端住房等調(diào)控手段。 [今]

參考文獻(xiàn)：

[1] 國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知[Z].國發(fā)﹝2010﹞10號

作者單位：江蘇永鑫投資發(fā)展有限公司。

（編輯：徐軍旗）