農民是樓市最后一代接盤俠

文丨福卡智庫

農民是樓市最后一代接盤俠

文丨福卡智庫

剛剛結束的中央經濟工作會議要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場；允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求；把公租房擴大到非戶籍人口；要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格；要取消過時的限制性措施。

鼓勵有條件的農民買房將成為今后一個時期消化房地產庫存的重點。中國的城市化率55%，但是城市戶籍人口只占40%，有大約15%的城市人口農村戶籍的城市務工者，這些人沒有房子的占大多數，擁有一套屬于自己的房子也未嘗不是他們的訴求。

消化房地產庫存與化解過剩產能、降低企業負擔、防范金融風險、擴大有效供給并列作為中央經濟工作會議文件的單獨一個章節被強調，證明房地產庫存到了對中國經濟健康發展形成實質性威脅的地步。自2013年下半年以來的這一輪房地產庫存危機，造成三方面的影響。

直接的方面就是房地產及相關60多個行業發展的影響，特別是鋼鐵、水泥等產能過剩行業的影響，需求萎靡加劇了這些行業的產能過剩。2015年1-11月份，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1-10月份回落0.7個百分點，繼續回落。其中，住宅投資更是只增長0.7%。

其次是對金融行業的影響，房地產行業的長期低迷會影響相關企業的貸款評級，提高銀行的壞賬率，影響金融體系穩定。

其實影響最大的是對地方政府收入的影響。中國的財稅體制除了中央與地方之分，在地方內部還分為省市縣鄉四級財政，財政收入層層上解，優質稅源往往被上級劃走，造成土地收入是地方財政收入的重要部分。而房地產行業走弱，庫存高企，嚴重影響地方政府的賣地收入。

今年1-11月份，房地產開發企業土地購置面積19894萬平方米，同比下降33.1%；土地成交價款6409億元，同比下降26.0%，而且一二線重點城市土地拍賣收入占全國土地成交款的大頭，三線以下城市土地財政收入更為慘淡，分化嚴重，嚴重影響中小城市的GDP增長速度和城市建設投資力度。

農民歷來是相應國家號召的主力軍，無論是解放戰爭時期后勤保障的獨輪車，還是土改時期的主力軍，無論是大躍進時期的全民大煉鋼鐵，還是人民公社時期的集體化運動，無論是改革開放時期的工農業價格剪刀差，還是新世紀大規模城市化以來的大量農田貢獻。

如今，面對這樣一場房地產去庫存運動的現實要求，農民特別是農民工，頂在了杠頭上。他們大部分時間生活在城市，而且他們中間大部分人沒有房產，在幾十年的高速發展中積累了一定的財富。

但是，長期以來制約農民進城買房的因素也不可小覷，除去一線城市嚴格的購房資格限制以外，關鍵是農民當下的社會保障與城市社會保障之間有比較大的差距，特別是在養老、教育等領域。

另一方面農民的土地承包經營權和農村宅基地遲遲無法流通交易，造成了農民一旦戶口離開農村相當于自動無償將這些權益交給村集體，這在很大程度上影響了農民進城的積極性。

城市化是一個國家發展進步不可逆轉的趨勢，農民進城也將是歷史的必然，這樣一種趨勢是中國實現現代化的重要組成部分。除去通過上大學等渠道轉化為市民以外，買房將成為農民轉化為市民的一個新渠道。

未來，配合農民進城買房這一“國策”，農村改革的大幕也將進一步推進，農民將從土地上進一步解放出來，農村土地承包經營權和宅基地將有更多地變現途徑，進城農民的社會保障也將會進一步拉近與城市居民的距離，逐步融入城市。

俠之大者，為國接盤。60多年來農民孜孜以求的夢想也許會在這次成為現實，期待他們成為命運最好的最后一代接盤俠。