全成本條件下商業地產項目投資決策影響因素

◎譚 琴

全成本條件下商業地產項目投資決策影響因素

◎譚 琴

商業地產自2000年我國首次提出這個概念，短暫十幾年在全國各城市發展迅速，我國商業地產年投資增長率高達33%，為此，如何提高商業地產項目投資成功率是大家關注的核心問題。本文提出了全成本的概念，從顯性成本和隱性成本的角度出發，利用德爾菲法和頭腦風暴法確定影響商業地產項目投資決策的顯性成本和隱性成本因素，并對其進行分析，將對商業地產項目投資決策提供有利的參考，進而做出正確的決策。

近年來，隨著我國房地產政策調控力度加大，推出一系列保證性住房政策，這使傳統的以住宅投資為主的房地產發展受到很大沖擊。使很多地產商紛紛轉向商業地產開發以尋求新的利潤途徑。調查顯示，很多投資者都傾向于商鋪投資，具體數據如圖1.1所示。但由于商業地產在我國提出較晚，對商業地產項目投資決策的研究還不完善，傳統的投資決策主要對影響商業地產項目投資決策的顯性成本進行研究，而忽略了影響商業地產項目投資的隱性成本的研究，使投資決策失誤率較高。為解決此問題，本文將從全成本角度出發，分析影響商業地產項目投資決策的顯性成本和隱性成本因素，為商業地產項目投資提供更好的參考，有利于做出正確的投資決策。

商業地產概念及類型

商業地產概念。商業地產是我國市場經濟的產物，是融合房地產、商業經營和經濟投資為一體，在開發商業房地產的過程中，將投資估算、開發規劃、市場定位、業態組合、招商、銷售和運營管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產開發與經營業務。商業地產有廣義和狹義之分，廣義的商業地產主要是指商場、寫字樓、酒店等商業地產領域。狹義的商業地產指專門用于商業經營的房地產物業，主要有各種零售、旅游、餐飲、休閑服務等營業性質的房地產物業。本文主要研究狹義性的商業地產項目。

商業地產類型。商業地產的類別可根據不同的標準劃分，本文主要按商業地產的功能對其分類,簡單歸納起來如圖2.1所示：

全成本條件在商業地產項目投資決策中應用的優勢

全成本的概念

全成本可按其表現形式可分為顯性成本和隱性成本，顯性成本是一種傳統可顯的形式載入賬目上的成本。隱性成本，是一種隱藏于企業總成本之中、游離于財務審計監督之外的成本，它是由企業或職工的行為，有意或無意造成的具有一定隱蔽性的將來成本和轉移成本，是成本的將來時態與轉嫁成本的形態總和。本文在全成本條件下對商業地進行全面分析和合理投資。

全成本在商業地產項目投資決策中應用的優勢

全成本條件有益于項目管理機制的優化。全成本條件下，管理機制的隱性成本將成為開發商關注的重點，在整個項目的成本核算中都會利用全成本的思想，這樣就以倒推法的方式給項目各部門下達成本目標責任書，這樣就使各個部門形成了一個個以經濟效益為中心的單元。這就改變了傳統自上而下的管理機制。

全成本條件有益于調動投資決策者的積極性。在商業地產項目的投資決策中決策者起主導作用。而從全成本角度出發，將會提取決策者自身素質的因素集，并對其分析和量化，能讓決策者意識到自身素質對整個項目投資的影響，并采取措施和不斷學習，保證決策的準確性和合理性。

商業地產項目投資影響因素指標體系構建

商業地產項目投資決策影響因素抽取方法

德爾菲法。德爾菲法也稱專家信函調查法，獲取信息的主要對象是各界專家，通過郵寄信函、電子信函、一對一發送等形式，利用項目相關領域各界專家扎實的專業理論基礎以及豐富的實踐經驗，對商業地產項目投資影響因素和潛在風險及后果做出詳細的分析與估計。經整理各界專家的方案和建議后，再匿名郵寄給各界有關專家征求意見，再回收整理，經過多次反復后確定對于商業地產項目投資影響因素。

頭腦風暴法。頭腦風暴法是目前比較常用的風險識別方法，這種方法是以5～10人小型會議方式進行，充分利用各界專家豐富的經驗集思廣益，努力捕捉瞬時的靈感，開拓新思想來獲取有用的信息。在會議過程中，暢所欲言，提出的方案越多越好，對所提出的方案不加評論，借題發揮。通過頭腦風暴法得出的結論必須進行認真的研究，得出合理的結論。

商業地產項目投資決策影響因素指標的構建

綜合所述，全成本條件下能幫助我們更好的判斷商業地產項目投資的可行性，為此，我們將影響商業地產項目投資決策的因素從顯性成本和隱性成本兩個方面分類，具體如圖4.1、4.2、4.3所示：

本文通過對商業地產項目的投資決策分析，從全成本角度出發，提出了在商業地產項目投資決策中顯性成本和隱性成本因素對投資決策的合理性起到了關鍵作用，并形成了商業地產項目投資顯性成本和隱性成本影響因素評價指標體系，該體系的構建為商業地產項目開發商在全成本條件下做出正確的投資決策做了有利的參考。

（工作單位：瀘州職業技術學院）