有關房屋產權的那些秘密

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有關房屋產權的那些秘密

對于大多數人來說，房子這個最重要的財產可不容一點馬虎。近日，人民日報一篇名為《70年產權到期后，房子到底歸誰》的文章，被廣為轉發，引發公眾關注。70年后，我們的房子還屬于我們嗎？到期后我們又該做點什么呢？

房產權70年是國人的“心病”

近兩年，與70年房屋產權今后動作有關的消息不少，隔一段時間就傳得沸沸揚揚，但這些消息最終都被判定為謠言。可以說，房產權70年大限，始終是國人的一塊“心病”。

城鎮建設用地是國有性質，這就是說土地的所有權是國家的，民眾只有土地的使用權。按照目前的法律規定，城市建設用地在劃分為不同用途的基礎上，還加了長短不一的使用期限。

根據項目的立項不同，租用國家土地的周期也不同，住宅70年，工業/科教文衛體/綜合類50年，商業/旅游/娛樂40年。

不管是40年、50年還是70年，都有到期的時候，土地使用年限到期后，只要房子還能住，就都得續簽土地。這就是關鍵了，怎么續簽？續簽金額怎么計算？根據國家現行的相關規定，土地到期后按照當時的樓面毛地指導價格，依一定比例繳費。

相比于1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的到期需要申請續期，2007年出臺的物權法第149條規定，住宅“建設用地使用權”期間屆滿的，自動續期。這在一定程度上給民眾的這一“心病”打了一劑“鎮痛藥”。然而，續期的具體細節成謎。

總體來看，土地國有的制度規定，在地方政府執行層面，落實得并不到位。各地出現的暴力拆遷，以及土地過度開發的浪費，凸顯土地已經成為一些地方政府擅用的財源。此外，人們買到手的商品房，在土地使用權的年限規定上，也不那么規范。有些商品房并未獲得土地使用權只是小產權房；有些商品房則被無良開發商以欺騙的方式，壓縮了房子的土地使用權年限——70年的變成了50年乃至40年。再加上層出不窮的商品房質量問題，以及樓市價格的波動等等，人們為了實現安居夢想付出了較多成本和代價，這也是人們對房子產權產生焦慮的主要原因。

解決續期問題不足以消除憂慮

按照目前的規定，續期之后還要繼續支付土地出讓金是一定的，只不過交多少，按什么標準交，如何交都還不清楚。

《人民日報》的文章里提到一個方案：“可以由房屋業主聯名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額”。但這一做法有明顯的障礙，小區的業主們都是分散的個體，有的可能不愿意交，有的可能交不起，無法達成共識。這個時候如果要按申請續期不成功，土地使用權由國家無償收回，在情理上顯然說不過去。

現實中就有這樣的例子。青島開發區阿里山小區是全國首例“幢限房”，因特殊規定，該小區建設于1989年，土地使用權20年，2009年到期。為類解決土地使用權的問題，當地國土局曾提出案，讓業主按照基準地價補交土地使用出讓金來續期，大約為每平米600元，但該方案并未被業主認可。2013年的報道顯示，該小區的續期問題一直沒能解決，但住宅使用、交易轉讓等也沒受影響。無法可依，不能徹底解決問題，也就這么拖著不解決了。

另外一種方式是：“根據規劃需要，國家收回土地和地上建筑物的，對業主進行相應補償，用類似拆遷安置的辦法解決”。然而，如果土地使用權到期了，或者即將到期，房屋使用壽命差不多也結束了，按理說拆遷補償應該會很低，或者基本上不會有拆遷補償，這也是說不過去的。

已經買了房的和要買房的人，一來擔心到時候會需要再交一大筆錢，這相當于自己雖然買了房子，卻仍然是個長期租戶，自己或者兒女要住下去可能還得接著交錢；二來還擔心房子有可能被“強拆”，拿不到足夠的補貼。在這樣的憂慮下，又怎么能有安全感？

對開征房產稅爭議不斷

而且，在房屋70年產權基礎上開征房產稅的合法性爭議不斷。征收房產稅提上議程，是為了促進房地產市場健康運行。然而對此政策的爭議不斷，房屋70年產權的限制是爭論點之一。有觀點認為，民眾只有房子的所有權，而沒有土地的所有權，實際上只擁有“房產”的一半產權，而房產稅是向房屋產權所有人征收的財產稅，沒有完整的產權，征收房產稅就不合法。還有觀點認為，當初買房子支付的“土地出讓金”實際上已經是70年土地租金的提前支付，如果要征收房產稅，涉嫌雙重征收。因此不少人認為，可以延長或放開土地使用期限，以換取房產稅的征收。當然支持征收房產稅者也有反駁的理由。但可以看到，房屋70年產權是很多問題繞不過去的，民眾打著自己的算盤，不把這個“心病”解開，對房產稅政策合理性的質疑就一直會在。

其實現行的土地出讓制度，是從我國的香港地區借鑒過來的。比如，香港地區也規定個人只能取得一定期限內的土地使用權，而不是永久的。但香港充分維護租地人長期使用土地的權利。按照香港的規定，對于將要到期的土地，可以重新續約，只要每年多繳納3％的差餉（香港房產稅的一種）即可。國泰君安的研究報告指出，香港的差餉年稅率大概為房產價值的0.2％-0.3％，利率較低。可見香港地區是在保證政府土地收益的基礎上，將用地人的地租負擔限制在合理范圍之內，雙方的利益都得到了保護，而這個原則值得內地借鑒。

有一個立法細節很有意思。2008年，國土資源部出臺的《土地管理法》（草案），明確規定住宅建設用地使用權年后自動無償續期。這無疑給了老百姓以極大的希望，但最后出臺的《土地管理法》（修訂草案征求意見稿），卻沒有“自動無償續期”的規定。把原本清晰的規定模糊化，是給今后的政策制定和調整留有空間。但這存在的不確定性，卻會使民眾憂心忡忡，時常擔心權益受損。

正如經濟學家周其仁提到70年產權問題所說，“在改革當中，確實要有一些頂層設計，對于土地能不能轉，觀念上的分歧很大，所以當時可能是一個權宜之計，這也給我們一個教訓，權宜之計當時很容易通過，但是走著走著就走不動了，或者留下更大的麻煩給未來。”因此，對房屋產權問題在制度上做出合理安排，已經是無法逃避的現實問題。

徹底化解購房者的焦慮，講清楚房屋所有權和土地所有權，自然是應有之義。但是，僅僅厘清兩權分割的現狀還遠遠不夠。