房產維權洞穿六大陷阱

房產維權洞穿六大陷阱

在消費者維權活動中，房地產領域的投訴始終占據了相當一部分的比例。當您買房遇到各種問題時，該如何正確維權？

房屋出現質量問題

2015年底，滬漂族李響搬進了新家，剛入住不久，卻發現房屋出現了滲水現象。

如果驗收房屋時，發現房屋有一般質量問題，應立即找開發商，要求其對有質量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在解決好該問題后再辦理收房手續。如果在短時間內解決不了，應要求開發商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。

如果發現是嚴重的質量問題，購房者認為就是修復了也無法正常居住，就可向開發商提出解除合同并要求賠償損失。如果協商不成，可向法院起訴解決。對驗收合格的，可確認收房并辦理相關手續。

開發商隱瞞業主建立體車庫

上海的張明購買了一套兩室的新房，但交房時卻發現房屋前建起了高高的立體車庫，這嚴重影響了張明所購買房屋的采光以及安全。

這種在購房合同中沒有約定或約定不清楚的情況，購房者應當區分對待：首先，對于開發商之前的一般性描述，即沒有明確具體內容的，則開發商可不受約束。其次，若開發商的售樓廣告、宣傳內容具體而明確，如明確表明小區內將要建設怎樣的附屬設施、配套設施的，由于該描述直接影響了購房者的選擇、合同的訂立及房產的價格，因此，該宣傳或廣告具有法律效力，開發商受該廣告、宣傳內容的約束，一旦實際情況與廣告、宣傳內容不符，則購房者可求開發商承擔違約責任。

房東連夜漲價

康貝看中了一套80平方米的二手房，標價205萬。但第二天上午，這套房子調價到230萬。

面對這種情況，專家表示可以向法院起訴：首先，房屋已賣給第三方，并過戶的，向法院起訴，要求解除合同，并根據雙方的房屋買賣合同的約定進行賠償。

如果約定了違約金條款的，可以根據《合同法》第一百一十四條以及合同約定（當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法），要求賣方賠付違約金。

其次，若賣方并未將房產賣于第三方并過戶的情況下，買方同時可以要求法院判令賣方繼續履行合同同時賠付違約金。

黑心中介吃差價

鄭偉在中介的介紹下看中一套36平方米的房源。中介表示房東在國外，通過其溝通，房子最終以128萬的價格成交。但入住后，鄭偉才得知有5萬是中介自己提的價。

對此，專家表示首先要分析中介在本次交易中扮演的是居間服務還是代理服務。

如果中介作為房東的居間人應該承擔如實向房東報告訂約機會或是提供訂立合同媒介、忠實義務。因此中介應該如實向房東匯報成交價格，而不是私自提價，房東可以要求中介進行賠償。

如果中介作為鄭偉的居間人，那么她明顯違反合同法的規定，鄭偉可要求其進行賠償。

如果中介作為代理人房東的代理人，她應當在代理權限范圍內實施代理行為，超出代理權限的行為需要事后由委托人（房東）的事后追認。

如果中介作為鄭偉的代理人，那么她的行為就是濫用代理權，與房東惡意串通，損害鄭偉的利益，如此情況下，中介需要承擔民事責任，房東與中介需要承擔連帶責任。

小偷橫行物業有名無實

臨近年末，溫州某小區多戶業主發現自己家中被盜。物業方同意會根據每一戶的損失情況做出相應處理，但至今業主都還未得到明確的回復，業主因此拒交物業費。

專家認為，家中發生盜竊的，除非有證據證明物業存在故意或重大過錯，否則無法要求物業賠償。至于業主因不滿物業服務拒交物業費的情形，一旦涉訴通常很難獲得支持。業主繳納物業費的前提是其享有物業提供的物業服務，鑒于這種服務往往是綜合性的，很難區分認定，因此一般只要業主辦理了交房入住手續，即認定其已經開始享受物業服務，并應當依法繳納物業費。至于對物業服務不滿或是認為物業應當承擔相應賠償責任的，可以與物業公司溝通，或是通過法律途徑另行主張，但不應直接拒交物業費。

房東違約解除合同

王麗在浦東張江尋得兩室一廳的小次臥，租金在1100元，押一付一，簽訂期限為1年。然而，剛住半年，房東卻要王麗搬走，原因是房屋要被拆遷。

對于這種事情，首先，應當注意事前的預防。一方面可以通過正規中介公司介紹找房子。另一方面，如果是自己在網上找房子的，最好找律師咨詢一下，拿份規范的租賃合同，或者自己網上搜索下載一份協議，避免埋下紛爭的隱患。

即使沒有約定解除合同的違約責任，出租人中途解約的，依然要賠償承租人的損失。出租人有條件繼續履行的，承租人還可以要求對方繼續履行合同。在正常情況下，房屋拆遷都會提前公告出來，出租人應當在知道公告后與承租人協商處理，如果要提前解除合同，需要對承租人進行補償或賠償，否則應當繼續履行合同。

（《東地產財經周刊》2016年第4期）