探討現(xiàn)代城市老舊小區(qū)景觀提升環(huán)境改造

程鉑晗

（中國(guó)城市建設(shè)研究院有限公司，北京 100120）

老舊小區(qū)主要是指在2000 年建成的，仍在使用的居住小區(qū)，具有房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、節(jié)能效果差、建筑物使用性能降低等特點(diǎn)。在我國(guó)這種老舊小區(qū)非常多，總體呈現(xiàn)出了使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施不齊、年久失修等特征，不僅給人們的生活帶來了影響，而且還影響到了城市發(fā)展。為此，國(guó)家提出了一系列的政策，推進(jìn)老舊小區(qū)環(huán)境的提升、改造，解決老舊小區(qū)的遺留問題，創(chuàng)造出更加舒適的居住環(huán)境，滿足人們對(duì)美好生活的向往。

1 現(xiàn)代城市老舊小區(qū)現(xiàn)狀

老舊小區(qū)建成時(shí)間長(zhǎng)，在建筑服務(wù)品質(zhì)上遠(yuǎn)不如新建筑，且年久失修，存在許多問題。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①建筑本體年久失修。如外墻、門窗等破損比較嚴(yán)重，且屋面漏雨；建筑物自身抗震性能下降，且建設(shè)之初的抗震標(biāo)準(zhǔn)不足；建筑本體結(jié)構(gòu)安全性不足，容易導(dǎo)致安全事故。②基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)水平比較低。如通信、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施不完善，且存在年久失修問題。譬如給水管道銹蝕、管道跑冒滴漏、頂層供水不足、供水條件差、線路老化、線路布置不合理等。這些問題嚴(yán)重影響到了人們的日常生活。③室內(nèi)舒適度不足。一些老舊小區(qū)的建筑存在發(fā)霉、門窗漏風(fēng)等問題，導(dǎo)致室內(nèi)保溫效果變差。④整體環(huán)境差。大部分老舊小區(qū)的大門閑置或缺失；未設(shè)置相應(yīng)的安全防護(hù)設(shè)施，消防通道被占用；管線私搭現(xiàn)象嚴(yán)重、照明率低、綠化面積少、車亂停亂放等。⑤維修、維護(hù)管理機(jī)制缺失。從實(shí)際來看，大部分老舊小區(qū)并沒有物業(yè)管理，無法對(duì)進(jìn)出人員進(jìn)行有效管理，以致于經(jīng)常發(fā)生盜竊事件。另外，由于老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，居民條件收入差，無法提供足夠的資金用于小區(qū)維護(hù)，導(dǎo)致小區(qū)安全環(huán)境日益變差。總之，老舊小區(qū)的使用現(xiàn)狀并不樂觀，存在較多問題，急需提升改造。

2 現(xiàn)代城市老舊小區(qū)環(huán)境提升改造措施

2.1 明確目標(biāo)，完善標(biāo)準(zhǔn)體系

就大部分現(xiàn)代城市來說，老舊小區(qū)數(shù)量并不少，且老舊小區(qū)所處位置、損耗程度、資金投入等也不相同。若想落實(shí)老舊小區(qū)提升改造措施，切實(shí)推動(dòng)所有老舊小區(qū)提升改造工作的順利進(jìn)行，就要先從大局出發(fā)，明確提升改造目標(biāo)，并完善頂層設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)體系。

首先，應(yīng)制定統(tǒng)一的提升改造標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)于所有老舊小區(qū)提升改造工作的開展。比如以建設(shè)小康社會(huì)為目標(biāo)，且提升、改造后的小區(qū)應(yīng)不低于新建小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施齊全、功能完善，能滿足超過20 年的良好運(yùn)行。其次，考慮到老舊小區(qū)提升、改造涉及多個(gè)政府部門。所以，應(yīng)提前做好頂層設(shè)計(jì)，從政策上明確各部門職責(zé)范圍及要求，從組織機(jī)構(gòu)上構(gòu)建完善的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)及下屬部門。同時(shí)，搭建有效的溝通機(jī)制、協(xié)作機(jī)制，確保各部門能相互配合，認(rèn)真履行自身的職責(zé)，做好老舊小區(qū)改造工作。再者，要充分結(jié)合老舊小區(qū)自身特點(diǎn)，探索針對(duì)性的老舊小區(qū)改造方法，并建立適用于工作實(shí)際的改造方案，確保老舊小區(qū)改造成效。最后，完善老舊小區(qū)提升改造標(biāo)準(zhǔn)。如從項(xiàng)目立項(xiàng)、施工、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)入手，結(jié)合改造目標(biāo)、老舊小區(qū)特點(diǎn)等搭建充分適用于老舊小區(qū)的改造標(biāo)準(zhǔn)體系，從而保證每一項(xiàng)提升、改造工作都有據(jù)可依。尤其是建立統(tǒng)一的管理、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，為老舊小區(qū)提升、改造后的管理、維護(hù)工作提供標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 創(chuàng)新融資模式，實(shí)現(xiàn)改造市場(chǎng)化

通過創(chuàng)新融資模式，可以為老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造提供充足的資金，確保改造工作能順利進(jìn)行。引入市場(chǎng)化改造模式，可以提高老舊小區(qū)改造效益，保證每一分資金都能得到合理應(yīng)用。

首先，要充分尋求中央財(cái)政專項(xiàng)資金支持。這樣能有效緩解地方財(cái)政的壓力，推進(jìn)老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造工作的開展。其次，要積極鼓勵(lì)企業(yè)參與老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造。比如由政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)企業(yè)參與提升、改造。譬如針對(duì)老舊小區(qū)綜合改造企業(yè)，允許其加層、擴(kuò)大面積等進(jìn)行商業(yè)交易，或者是放寬貸款政策，鼓勵(lì)企業(yè)投入更多的資金參與老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造。最后，還應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，制定有效的市場(chǎng)監(jiān)管策略，確保各方參與主體能規(guī)范開展老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造工作。

2.3 建筑立面改造方法

簡(jiǎn)單的說，是從整體出發(fā)對(duì)小區(qū)建筑外觀、綠化景觀、功能布局等進(jìn)行優(yōu)化，從而有效提高老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造質(zhì)量。

①?gòu)某鞘刑厣⒖臻g布局出發(fā)，確保老舊小區(qū)與周邊環(huán)境相適應(yīng)。如改造陽臺(tái)布局及色彩，使其與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。②靈活選擇施工材料材質(zhì)、色彩。比如選擇抗裂、透氣、耐紫外線的灰泥，用于老舊小區(qū)墻體改造，提高老舊小區(qū)墻體的強(qiáng)度、穩(wěn)固性。③充分依據(jù)老舊小區(qū)居民生活需求，重新規(guī)劃、布局功能區(qū)。比如拆除違建建筑，并適當(dāng)?shù)卦鲈O(shè)雨棚、空調(diào)檐等。需要注意的是在這一過程中需保證功能區(qū)構(gòu)造物結(jié)構(gòu)、色彩與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性。

2.4 使用性能改造

為了提升老舊小區(qū)的宜居性，切實(shí)滿足居民的生活需求，還可從以下幾個(gè)方面入手，對(duì)老舊小區(qū)使用性能進(jìn)行全面改造。①進(jìn)行室內(nèi)改造。比如改造生活陽臺(tái)，充分結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)、空間布局對(duì)生態(tài)陽臺(tái)朝向、面積、結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，從而給人們提供更加便利的生活環(huán)境。又如進(jìn)行廚房改造，增設(shè)成品煙道、統(tǒng)一廚房立面結(jié)構(gòu)、優(yōu)化管線布局等，提升廚房的實(shí)用性、耐久性。②進(jìn)行扶梯改造，方便居民出行。如果不適宜加裝電梯，可增設(shè)接力式樓道電梯。同時(shí)，還要從建筑結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)性角度入手，考慮增加電梯的可行性。③增加輔助設(shè)施，方便老弱病殘。比如設(shè)置衛(wèi)生器安全抓桿、室內(nèi)緊急呼救按鈕等，或者是在設(shè)置無障礙通道。④進(jìn)行排水、電力等設(shè)施的改造。如增設(shè)雨污收集系統(tǒng)、雨水排放口，并加快排污管道，歸置管線、電纜，杜絕“蜘蛛網(wǎng)”現(xiàn)象，保證電力、排水等設(shè)施的可靠性、安全性。⑤合理規(guī)劃小區(qū)停車場(chǎng)，切實(shí)滿足居民的停車需求。一般情況下，多是在小區(qū)中部設(shè)置停車場(chǎng)，并按照小區(qū)面積的千分之三設(shè)置停車場(chǎng)面積。

2.5 環(huán)境改造

通過提升老舊小區(qū)的居住環(huán)境，可以帶給居民更好的居住體驗(yàn)。但是早期建設(shè)的居民小區(qū)存在的一定的局限性，無法適應(yīng)現(xiàn)代城市的建設(shè)、發(fā)展。所以，在老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造中要同步進(jìn)行環(huán)境、建筑本體的改造。環(huán)境改造的主要內(nèi)容就是綠化景觀的優(yōu)化設(shè)計(jì)、改造。比如結(jié)合小區(qū)整體布局、現(xiàn)代城市特色，進(jìn)行老舊小區(qū)道路的統(tǒng)一規(guī)劃、布局。之后，可根據(jù)道路規(guī)劃、布局，對(duì)道路周邊的綠化景觀進(jìn)行改造。比如重新種植綠化植物，并按照層次分明、和諧統(tǒng)一、綠色環(huán)保的原則種植、養(yǎng)護(hù)綠化植物。如果小區(qū)道路交債，還可拓寬小區(qū)道，并將其與市政道路連接在一起，打通小區(qū)內(nèi)外道路。另外，還應(yīng)配備足夠的垃圾桶，整理小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，維護(hù)小區(qū)環(huán)境的整潔。總之，通過采取有效的綠化景觀環(huán)境改造措施，可以進(jìn)一步提升小區(qū)環(huán)境的舒適性，方便居民生活。

綜上所述，在老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造中，應(yīng)堅(jiān)持以人為本，從實(shí)際出發(fā)。只有這樣才能開展針對(duì)性的提升、改造工作，保證老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造質(zhì)量。同時(shí)，還應(yīng)提前明確目標(biāo)，完善標(biāo)準(zhǔn)體系；創(chuàng)新融資模式，實(shí)現(xiàn)改造市場(chǎng)化，從而為老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造提供保障。