情勢變更原則在房屋買賣合同中的適用分析

劉 成

吉林師范大學，吉林 四平 136000

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情勢變更原則在房屋買賣合同中的適用分析

劉 成

吉林師范大學，吉林 四平 136000

一、房屋買賣合同中引入情勢變更原則的必要性

房屋買賣合同具有特殊性，屬于遠期交貨行為，在性質上體現期權交易。為了能夠更好地引導房地產市場的良性發展，規范房屋交易行為，需要不斷地完善法律制度，強化合同管理效果。在房屋買賣合同的構建中引入情勢變更原則。

(一)情勢變更原則能夠化解房屋交易過程中出現的風險，保證合同雙方根據風險狀況對利益失衡狀況進行調整，維護房地產行業健康發展，穩定經濟增長。

(二)情勢變更原則的實行為雙方構建公平合理的交易環境，充分的體現了誠實守信的原則。主要目的就是為了維護法律制度的價值目標。房屋買賣合同的構建中將會使交易雙方的安全性，保證交易秩序正常進行[1]。在房屋買賣合同中引入情勢變更原則，將會促進基本價值的完整性。

(三)我國法律實踐要求情勢變更原則的引入。情勢變更原則在處理房屋買賣合同糾紛的過程中能夠保證雙方的基本經濟利益。采用行政干預的形式將不能夠使糾紛得到合理的解決，并且將會加劇雙方之間的矛盾[2]。法律實踐對房屋買賣合同糾紛中情勢變更原則的引入較為明顯。

二、房屋買賣合同中適用情勢變更原則的措施

房屋買賣交易的過程中需要引入情勢變更原則，保證合同雙方的根本利益。情勢變更原則在房屋買賣中的引入必要性明顯，同時還需要不斷地進行強化完善。

(一)正確理解房地產行業法律法規

在法律實踐的過程中制定房地產行業宏觀調控具有不可抗力性，同時也不屬于商業風險。在司法實踐的過程中不能夠進行過多時間的進行書籍查詢，無法詳細的對理論著作進行研究。因此，房地產宏觀調控會與實際情況具有一定的差異性[3]。對于房地產行業宏觀調控的法律法規屬性也沒有得到進一步的確認。因此，要正確理解情勢變更原則在房地產買賣合同中的法律屬性，能夠針對一般情況出臺相應的司法解釋，這樣才能夠合理的應用情勢變更原則，更好地解決合同雙方的糾紛，保證司法秩序的穩定性。

(二)完善情勢變更原則法律制度

房屋買賣過程中涉及到的金錢數量相對較大，需要保證合同履行時間相對較長。如果不能夠合理的引入情勢變更原則將會導致合同糾紛的出現，嚴重的損害交易雙方的根本利益。在司法實踐的過程中要避免資源浪費情況的出現，降低審理周期，簡化程序，提升辦事效率。因此要不斷地完善房屋買賣過程中出現的合同糾紛，能夠利用情勢變更原則進行法律程序的簡化。針對實際狀況進行公開審理，這樣確定審判結果之后，進行備案，既要保證效率同時也要體現公平。

(三)明確情勢變更原則的法律效果

情勢變更原則適用之后需要對合同進行變更或者解除。這樣維護合同雙方的協商一致性。在主觀愿望基礎上對雙方的根本利益進行保障。要保證審判結果的公平性，能夠準確的解決雙方的糾紛。要對自由裁量進行一定的限制，避免情勢變更原則的濫用，這樣將不會保護到合同雙方的利益。應通過逐步提高法官的選任標準，提高法官的素質來實現，短期內則可以通過限定適用情事變更原則的法院的級別來控制。這樣可較為有效地保證自由裁量權被良性行使，從而使情事變更原則的適用不離初衷。

三、結語

情勢變更原則是重要的法律制度，對于解決雙方合同糾紛發揮著重要的作用。同時也是對契約嚴守原則進行的補充。國家在新時期頒布了房地產市場的調控政策，購房者對出現的調控政策會與賣房者產生一定的糾紛，雙方都不想承擔風險。這時候就需要發揮情勢變更原則的作用。無論是房地產企業、業主還是施工單位都要重視規范使用情勢變更原則，將能夠考慮到的因素都融入到房屋買賣合同當中，最大限度的控制糾紛的產生。

[1]沈暉.情勢變更原則在商品房買賣合同中的適用探析——以國家“房地產新政”為背景[J].中國房地產：學術版，2013(10)：56-63.

[2]鄒艷玨.不可抗力與情勢變更原則在房屋買賣合同糾紛處理中的適用探析[J].仲裁研究，2010(2).

[3]王鳳麗.房屋買賣合同糾紛適用情勢變更的思考——基于房產調控新政策的分析[J].周口師范學院學報，2012，29(4)：105-108.

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