房屋抵押備案登記不是房屋抵押登記

□晨　陽

房屋抵押備案登記不是房屋抵押登記

□晨陽

某銀行與王某、某投資公司于2001 年7月20日簽訂了《個人住房貸款借款合同》，其中第十五條約定：“本合同項下的貸款擔保為抵押加階段性保證。抵押加階段性保證指乙方（銀行）以甲方（王某）提供的所購住房作抵押，在甲方取得該住房的房屋所有權證和辦妥抵押登記之前，由丙方（某投資公司）提供階段性連帶責任保證而向甲方發(fā)放貸款的方式。”第二十一條約定：“抵押擔保的期限自所購住房取得房屋所有權證辦妥抵押登記之日起至擔保的債權全部清償之日止。”第二十五條約定：“在保證期間，丙方愿對甲方的債務承擔連帶責任，如甲方未能依照合同約定按時償還貸款本息或相關費用，乙方有權要求丙方就全部債務承擔保證責任，丙方同意乙方從其在乙方開立的存款賬戶中直接扣劃。”2002年11月8日，辦理了房屋抵押備案登記。合同簽訂后，銀行依約發(fā)放貸款10萬元。2008年7月21日，王某停止還款付息。至2014年7月7日，王某拖欠銀行借款本息共計7.3萬余元。銀行多次追償未果，遂起訴王某、某投資公司，請求判令：解除銀行與王某簽訂的《個人住房貸款借款合同》，并償還剩余本金及其利息；確認銀行與王某之間設定的借款抵押關系合法有效，銀行對依法處置抵押物套房所得價款優(yōu)先受償等。

法院審理認為，本案的《個人住房貸款借款合同》是當事人真實意思表示，未違反法律規(guī)定，應認定為有效。王某未按約定償還借款本息，構成違約，銀行請求解除借款合同、王某償還本息的請求合法。王某自愿以所購住房為其貸款作抵押擔保，并辦理了房地產抵押備案登記，該備案登記不是正式抵押登記，由于王某至今仍未取得該住房的房地產權證，即仍未辦理抵押登記。因此，銀行主張其對房屋處置所得價款享有優(yōu)先受償權，缺乏事實和法律依據，不予支持。同時，依照本案訴爭借款合同約定的條件，某投資公司提供階段性連帶責任保證，抵押擔保期限自所購住房取得房屋所有權證、辦妥抵押登記之日起算，現某投資公司提供階段性連帶責任保證階段出于擔保階段，故請求投資公司承擔連帶責任合法。故判決：解除銀行與王某、某投資公司簽訂的《個人住房貸款借款合同》，并支付剩余本息，某投資公司承擔連帶保證責任；駁回銀行的其他訴訟請求。

【點評】銀行對已進行抵押備案登記的房屋沒有優(yōu)先受償權，理由如下：

首先，不動產預告登記制度，目的是為限制開發(fā)商或債務人處分其權利，以保障債權人將來實現債權。由于在建房屋不能辦理產權過戶登記，為了保護購房者的權利，按照預告登記制度，購房者可以憑商品房預售合同到不動產登記機構申請預告登記，若開發(fā)商違背該預告登記另行處分房產則不能發(fā)生物權效力，該規(guī)定限制了房地產商“一房二賣”。同理，銀行在辦理按揭貸款時，借款人與銀行約定將所購房屋作為貸款的抵押物，但因為房屋仍在建，沒有辦法辦理抵押登記，雙方可以辦理抵押備案登記，以防止借款人在開發(fā)商交房其取得產權后將房屋抵押給第三人。備案登記使得債權具有對抗第三人的“物權效力”，但備案登記所登記的并不是“物權”，而是基于買賣合同或借款合同產生的“債權”。

其次，從抵押權的性質來看，抵押權作為擔保物權的一種，是基于物權設定的一種他物權，應從屬于主物權。對于預售商品房，在房屋建成交付之前，借款人（購房者）尚未取得房產的物權，尚未建成的房屋無法設立抵押權，對該期房進行抵押預告登記并不具有抵押權的法律性質和法律效力。房屋抵押備案登記的權利人在未辦理房屋抵押權設立登記之前，其享有的是當抵押登記條件成就時，對房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人處分該房屋，但并非對房屋享有現實抵押權。