不動產善意取得應排除冒名處分之適用

郝盼軍

湖南人文科技學院，湖南　婁底　417000

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不動產善意取得應排除冒名處分之適用

郝盼軍

湖南人文科技學院，湖南婁底417000

現今就我國“《物權法》”而言并沒有針對不動產物權(以下英文簡稱REI)以及動產物權兩者之間的善意取得予以明確區分，更沒有關于冒名處分他人不動產(以下英文簡稱FPORE)在善意取得方面的適用規定。理論界當前對于FPORE能否在善意取得相關制度中予以適用具有不同的看法，而本文基于此就FPORE予以概述，然后探討善意取得相關制度需要排除FPORE適用。以期為后續關于FPORE方面以及REI方面的研究提供理論上的參考依據。

善意取得；不動產；冒名處分

眾所周知善意取得相關立法和制度史上僅僅是規定了物權存在的公示錯誤方面條例，而善意取得在實際理論依據和相應的立法理由方面則主要是為了對交易安全以及公信度進行有效維護。可以說法律存在即為當事人雙方利益而起到平衡作用并對其財產安全予以保障，但是并沒有允許在所有交易領域中第三人均能夠通過權力虛像來獲取他人權利實像[1]，因此對于“《物權法》”就需要對其善意取得相關制度增加不動產具體獲取成立要件。

一、初探FPORE概述

在“《物權法》”中的第106-108相關條例中對于善意取得進行了規定，但是對于善意取得實際規定的構成要件卻存在一定設計不足，換句話講具有潛在缺陷，進而導致一些FPORE案件在處理過程中面臨法律適用方面困惑。通過舉例來講，如甲某騙取乙某房產證并將其身份證以及簽名進行了偽造，以假冒形式和完全不知情的丙某進行了關于乙某房產方面的買賣合同，并通過偽造簽章實現了乙某產權轉移，丙某由此向甲某支付相應房產購買款項[2]。在該種案件中甲某對于乙某不動產予以了冒名處分，類似情形還集中在：房客以假冒形式將房東簽章身份證進行偽造進而處分房東房產；房產相關中介機構以假冒形式將客戶簽章以及身份進行偽造進而處分客戶房產等等，可以說從FPORE行為中不難總結出以下特點：其一均是假冒他人簽章或者是相應身份證；其二均是將他人相關不動產予以了處分；其三是交易的另一方面即相對人處于善意層面；其四是均欺騙不動產登記機構對他人不動產予以了私自登記[3]。

二、探析善意取得相關制度需要排除FPORE適用

對于不動產方面的信賴登記保護又或者是關于不動產方面的善意取得均與動產實際善意取得有著本質上的區分，相較于國內“《物權法》”而言瑞士以及相應的德國等均對兩者進行了明確規定，規定中指出動產和相應不動產兩者之間善意取得具備不同客體，一個客體是動產，而另一個客體則是不動產。此外兩者間具備不同構成要件，對于不動產方面的善意取得建立在要件登記錯誤基礎上，而動產方面善意取得則建立在要件無處分權占有人基礎上。而我國在實施“《民法通則》”之后為了良好處理不動產方面共有人中其一對共有物不具備處理權的糾紛進而起草“《物權法》”，在此過程中分別通過第29條以及第145條相關條例對動產以及不動產實際善意取得予以了規定，但是其兩項規定卻不夠嚴謹，主要是體現在草案中第29條已經對不動產關于善意保護進行了規定，但是在第112條中又出現了不動產以及動產方面實際善意取得相關制度規定[4]。此外雖然予以了規定但是均是建立在兩項規定內容合并的基礎上，而無論是不動產還是相應的動產方面來講其均具備有本質上不同，但是在“《物權法》”中卻沒有體現，換句話講兩者構成要件一致[5]。這與國外該方面固定形成了鮮明的對比，而從本國關于動產和相應不動產實際規定來講不難看出有“疊椅子間房屋”之嫌，基于此現今“《物權法》”中關于兩者規定的構成要件是無法對現實實踐本質予以客觀反映的，根本上講不動產實際登記方面公信力予以了否定，同時更加促使不動產方面制度規定出現了不該有的范圍擴展，因此從“《物權法》”立法角度而言需要排除FPORE適用，這樣才能真正避免FPORE行為的大量產生。

三、結論

綜上分析可知，通過FPORE進而非法獲利從本質上講就是詐騙屬于違法行為，法律應該對該種行為和不動產方面善意取得相關規定良好脫離開來，明確對規定予以調整和完善，在保護合法以及正當交易同時更加保護當事人雙方權利利益。

[1]戴永盛.論不動產冒名處分的法律適用[J].法學，2014，07：119-132.

[2]甄增水.雙軌制：我國善意取得制度設計的應然路徑——兼析<中華人民共和國物權法>第106條[J].法商研究，2014，04：54-63.

[3]金印.冒名處分他人不動產的私法效力[J].法商研究，2014，05：106-114.

[4]李俊青.冒名處分他人不動產法律適用分析[J].廣西警官高等專科學校學報，2015，03：74-79.

[5]劉曉華.權利外觀責任的司法實現——以善意取得為視角[J].法學論壇，2013，04：113-121.

D923.2

A

2095-4379-(2016)27-0208-01

郝盼軍(1995-)，男，漢族，陜西渭南人，湖南人文科技學院，民法學專業本科在讀。