公證與物權登記制度銜接探析

李光梅

河南省商丘市商府公證處，河南　商丘　476100

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公證與物權登記制度銜接探析

李光梅

河南省商丘市商府公證處，河南商丘476100

在物權登記制度中，以往傳統的物權登記多以形式審查為主，缺乏對物權進行詳細嚴格的審查，不利于維護物權變更雙方的利益，保護交易的安全和維護社會的和諧穩定，本文通過探究公證和物權登記制度兩者在制度上進行銜接的方法，探索出適合中國國情的物權登記和法律公證制度。

公證；物權登記；銜接

物權登記制度是基于公式公信原則而產生的，為避免過度拖長物權變更的周期，阻礙社會經濟的發展進步，原先的實質審查漸漸轉變為形式審查。改變審查模式之后的縮短了審查周期，但審查本身缺少了更加嚴格細致的流程，在這樣的背景之下將法律公證制度與物權登記進行銜接，補充物權登記缺失的實質審查環節至關重要。

一、物權登記與公證制度

物權登記的首要意義在于公示存在變動的不動產物權，物權的相關人和利害關系人都可以通過查閱登記簿了解不動產物權的變動情況。物權登記分為實質審查主義和形式審查主義，他們之間最主要的區別就在于是否由登記部門對物權變動的原因進行“真實性和合法性”的核查，采用實質審查可以有效防止因物權登記的權威誤導購買人，而形式審查則相對寬松的多，只是進行形式上的審查，只要材料齊全一般都可以登記通過，審查周期相對較短，更加符合社會經濟發展。

在法定的公證制度下，公證是進行物權登記前必須經歷的一個前置程序，公證機關對造成物權發生變更、轉讓、設立、消滅的原因進行實質性審查，而物權登記機關只負責對申請物權登記所提交的文字材料進行審核，經過由公證機關和登記機關審查通過的物權契約才能成為真正的不動產權利的憑證。

二、物權登記引入公證制度的意義

一方面公證機關具有良好的實質審核能力，可以從體制上與行政機關區別開來，公證機關是一個定位于國家證明機關的單位，從而在體制上解放物權登記機關，并且保證了公證機關不受行政機關的不正常干預的影響。這樣一個能夠正常行使公證實質審查權利的證明機構，會變的具有更加具有專業水準，最大程度的防止實體錯誤的發生，即使在公證時出現錯誤能夠承擔相應的賠償問題。

三、如何讓公證和物權登記制度相銜接

(一)建立健全物權登記體制

物權登記體制是一項關乎公民權利、社會經濟發展和社會和諧穩定的重要制度。而建立健全物權登記體制需要整合社會各方面的資源，優化資源配置，各單位協同合作，進行行之有效的物權管理。由于在物權登記機關改革并未發生重大成效的情況下，個人認為在物權法草案中將公證相關內容寫進法律中，充實完善現有的物權登記制度是一種行之有效且具有可操作性的方法。同時，由于物權登記制度相對較為復雜，是一個需要多方合作共同出力的系統工程，包括像預告登記、登記異議等。而公證機關在整個物權登記環節中只是占了其中一環，公證機關發揮的作用使有限的、輔助的，卻又是必不可少的。

引入到物權登記制度，不代表削弱和取代物權登記的職權，也不意味中公證機關職權的加大，而是將公證機關與物權登記機關相結合，職能功能相互配合，相得益彰，使物權登記制度充分的發揮制度應有的社會效果。

公證機關和物權登記機關的關系可以簡單的概括為“公證跟隨登記”。在實際操作中主要表現為兩點：(一)在物權登記領域，法律公證的可用范圍在物權變動登記的限制原因以內。考慮到公證主要是為了維護物權的安全性真實性，所以在原則上只要引起物權變動的原因是可以進行公證的行為，都可以在公證后進行物權登記。而進入登記環節是不需要公證的，除非有特殊情況存在，一般在法律中有相關的規定。(二)除非法律有特殊規定，一般情況下，公證的效力近存在于登記環節的前置程序，和登記環節的對外效率一樣，不能單獨獲得物權(債權)生效或更改變動的法律效力。

關于公證行為效力的問題，仍然是一個有待探討改進的問題。公證行為的效力在現行的法律中有兩點體現：第一點，公證是物權登記行為產生效力的必要條件，例如在房屋的買賣合同中未經公證則該合同不具有法律效益。第二點，公證是登記的前置程序和必需過程，即工作是進行物權登記所必須履行的一個過程，不經過公證就無法進行后續的登記程序。這時公證就不會對物權合同或協議本身是否生效產生影響。

這兩種公證行為方式的各有利弊，個人更加傾向于第二種公證方式。盡管在學理上有大量的不履行特定程序就沒法生效的限制性合同，司法實踐中也有特定的“合同不經相關公證無法產生效力”的規定，但是以我國目前的國情來看并不適合將公證與否作為合同是否生效的要件。主要從兩方面來看，首先，合同是合同雙方互為約束的文件，如果合同生效和合同規定的物權變動生效這兩個不同層面的問題發生沖突，不能同時產生效力的話，是不利于市場化商品的快速流通和社會經濟的發展。

在三十多年前的改革開放初期，許多地方都規定了“不公證不生效”，到如今這種靠公證來生效的方法已經越來越跟不上經濟和時代的發展了，眾多的行業精英也對這公證生效的做法持反對態度。如果一個國家的公證制度足夠發達，公證時可以較為快速和高質量的完成公證服務，對于需要公證服務的人來說，不需要耗費太多金錢和精力，也不會影響到正常的交易速度和物權轉換速度，實行“公證才生效”的政策也未嘗不可。實際上，我國的公證制度應用范圍有限，相關從業人員相對匱乏，如果將所有涉及物權變動的合同全部公證，整個公證的周期必然會拖得相當長，對于經濟社會的及發展也是十分不利的。

(二)將公證效力和物權登記效力緊密結合

將兩者結合起來可以避免引起不必要的爭執。由于目前物權立法中物權登記的效力尚無定論，各方意見爭論不休。如果支持公證具有獨立的法律效力，會加劇本就錯綜復雜的物權機關和公證機關的爭論。如果將公證作為進行物權登記的前置程序，就可以將兩者緊密結合起來，對外保持一致，從而避免因引入公證程序對原有物權登記造成的沖擊和影響。

(三)在物權立法中規定物權變動的公證制度

根據公證跟隨登記走的原則，應當在立法中規定，在申請物權變動登記時，需要先提供公證機關頒發的公證文件。物權登記中的強制公證是我國現有公證中的重要組成部分，已在其他領域中實行多年，這樣的制度是可行的。

(四)提升和發展公證人員業務水平的質量和人員的數量

由于我國的公證法對實質審查有著詳細的規定，我們需要在審查的范圍、方法和程序流程方面統一規范做法，讓各個地方部門按照制度實行，從制度上保證審查的質量，提升人員業務水平。為統一相關從業人員的從業素質，公證員必須通過國家司法考試，獲得相關的資格證書。整體從業人員的專業素養的提升，對于處理實際工作中遇到的實質審查案例有很大幫助，所審查的結果也更容易被交易雙方認同和接受。

四、結語

由于目前我國的物權登記制度相對不夠完善，尤其是其中的公證制度的相關規定還很十分欠缺，所以登記機關和公證機關應當拋開部門之間的隔閡和偏見，精誠合作，將登記效力和公證效力真正結合起來，共同將物權登記的行政辦事效率最大化的提升。此外還要結合立法工作將登記制度和立法制度進行明確的分工規定和審核流程的制定，讓物權登記有法可依，快速將物權工作推向正常高效運作的環境中。目前我們需要將物權登記制度真正落到實處，按照先公證再登記，不公正不登記的辦法嚴格執行，讓物權登記制度快速便捷的為社會發展進步貢獻力量。

[1]湯維建，陳巍.物權登記與法定公證制度[J].法學論壇，2007，01：22-25.

[2]陳巍.公證與物權登記制度的銜接[J].法學家，2006，02：27-32.

[3]尹琳琳.公證與物權登記制度的銜接[J].法制博覽，2016，17：283.

D926.6

A

2095-4379-(2016)30-0172-02

李光梅，女，本科，1999年參加工作，河南省商丘市商府公證處。