由小區內車位的歸屬看共有權問題

姜冠煒

北京航空航天大學法學院，北京　100191

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由小區內車位的歸屬看共有權問題

姜冠煒

北京航空航天大學法學院，北京100191

小區內道路旁邊的場地屬于業主共有的場地，有觀點主張開發商與業主關于車位的約定違反了物權法74條第三款的強制性規定而無效。但是，在判斷合同的效力性強制性規定時，還應當從該強制性規定是否明確規定了違反的后果是合同無效，違反該強制性規定繼續履行合同是否會損害國家、集體、第三人利益及社會公共利益，違反該強制性規定是否會違背我國相關法律的立法宗旨等方面進行綜合分析。

區分所有；建筑物區分所有權；共有權；車位歸屬

一、小區車位問題提出

(一)案情

某開發商開發建設了某一住宅小區。在小區內的道路旁，開發商劃出若干車位。開發商在合同中特別注明，購房人的權利范圍不包括對車位的權利。在住宅售出后，開發商又將路旁的車位出租給部分業主并收取租金。為此，業主與開發商發生糾紛。業主向法院起訴，要求法院將車位判歸自己所有，開發商不得出租。

(二)關于本案的不同觀點

對本案的處理，主要有兩種不同的觀點：

一種觀點認為，爭議的車位為開發商建設的，在售房合同中也明確規定，業主的權利不包括對車位的權利，因此，爭議的車位應屬于開發商所有，開發商有權出租并收取租金，業主不得干涉。

另一種觀點認為，爭議的車位是建在業主共用土地上，應屬于業主共有，開發商不享有所有權。開發商不得出租車位和收取租金，出租車位的租金應歸全體業主共有。

二、共同所有與建筑物區分所有權

(一)共同所有概述

公有和私有是一對相伴而生的概念。只有用于公共利益或為公眾使用的物，才被定義為公有物，對該物的所有權才是公共的。共同所有是兩個以上主體對同一客體物享有所有權的一種狀態。理論上認為，共有或共同所有不是一種所有權，而是財產所有權存在的一種形式。財產共有一般是多個主體對同一財產擁有所有權的未分割狀態或幾個單一主體為了特定目的而將各自一定量財產集并于一處而形成一種共用狀態，在一定的時候(某共有人退出或共有解散或分割時)可以轉化為獨有。在財產共有體制中，每個共有人對共有財產都擁有可以確定的份額，這種份額一般是價值上的；在實物上，共有人的權利通常是覆蓋整個共有財產的，每個共有人都享有支配使用權。但是，對共有財產的處分需經全體共有人的同意。只是共有存在按份共有和共同共有之分，二者存在一些差別。

(二)區分所有基本含義

建筑物區分所有是現代城市居住房屋的一種產權形式，也是我國城市較為普遍的方式。在建筑物區分所有制度中，業主享有對自用部分的專有權和對共用部分的共有權，而在二者的劃分和界定上，一般顯示確定業主的自用部分，這部分之外的部分為共用部分。

區分所有是一幢樓房因其本身結構區分為各個獨立單元，在各個單元歸獨立的個體擁有時，形成了每一單元所有權人對該單元擁有所有權，而對建筑物整體部分擁有共同所有權的復合式所有權。根據傳統民法理論，一個物上只能存在一個物權，物權的客體必須是獨立的特定化的物。但是，民法上共有規則存在一些缺陷，制約著這種制度的運用。因為，即使在按份共有情形下，每個共有人只能享有價值上的份額，而不能對某一個特定的物享有獨立物權。因此，共有不能很好地解決多人擁有同一幢物業問題，于是就有了區分所有制度。

區分所有制度是對獨立的單元享有獨立所有權與對共用部分享有共同所有權相結合的一種房屋所有權形式。《物權法》第70條對建筑物區分所有做了明確的規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

(三)建筑物區分所有權之共有權

區分所有權表現為對專有部分的排他支配權，但對專有部分的權利的行使離不開共有部分，因為專有部分是置于共用部分范圍之內的，共用部分將專有部分聯結成為一個整體。區分所有權人對共有部分的權利稱為共有權。

共用部分也稱共有部分，是為一幢建筑物中專有部分所有權人共同利用和所有的部分。共用部分的本質特征是，這些建筑物的性質或功能是服務于整個建筑物的使用或整個業主利益的。區分所有共有部分的劃分規則一般采取排除法。在區分所有體制中，物業要么為自用部分或專有部分，有么為共用部分或共有部分，一般沒有介于二者之間的第三種情形。①

《物權法》第73條和第74條規定了一些法定的共有情況，其中，道路和公共場地停車位屬于當然共有的部分。《物權法》第74條對道路和公共場地停車位作出規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

建筑區劃內規劃的車位、車庫從其所處位置上可分為兩種情況：一種是與住宅、經營性用房同在一座建筑物結構內的車位、車庫，如建筑物上層為住宅、經營性住房，該建筑物的地下結構層或其他層面內的車位、車庫；另一種是在住宅、經營性用房外為單獨用于停放汽車所建的建筑物內的車位、車庫。對于前一種情形的車位、車庫，其在結構上實際上構成住宅、經營性用房的從物，這類車位、車庫無論從規劃設計的數量上還是從主體間的關系上看，都應為業主所取得，而不應為業主以外的其他人取得。②

車位、車庫可以作為專有部分，也可以作為共有部分，對于其權利歸屬問題，物權法在立法過程中曾有兩種不同的觀點。一種觀點認為，車位、車庫應當為業主共有，因為車位、車庫已經計入建設成本，且車位、車庫屬于配套設施，應當共同使用。另一種觀點認為，車位、車庫的歸屬應通過約定來確定。③

三、車位歸屬分析

一種觀點認為，車位歸屬如何確定，應看該車位是否屬于可以約定歸屬的車位。通過《物權法》74條第二款“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”的規定，可以通過約定歸屬于業主的車位、車庫，只能是建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫或是建筑物結構內的車位、車庫。而物權法第74條第三款規定了歸業主共有的車位車庫，即“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”這種觀點認為該車位、車庫是法定共有，不能依當事人的約定而改變，也就是說開發商不能與業主約定這類車位歸某一業主專有或專用，開發商也不能與業主約定該類車位不為業主所有，而保留為自己所有。因此，盡管車位是開發商建設的，開發商在出售房屋中也特別約定了不包括爭議的車位，但由于開發商在出售房屋時與業主關于不包括道路旁邊所建車位的約定，違反了《物權法》第74條第3款這一強制性規定，損害了業主的合法權益，因此該約定是無效的。所以，依照該觀點，案例中爭議的車位是建在道路旁邊的場地上，道路旁邊的場地屬于業主共有的場地，依74條第三款規定，該車位只能屬于業主共有，而不屬于可以約定歸屬的車位。

另一種觀點認為，如果購房時車庫車位面積沒有計入公攤，且未以其他方式實際計入業主的購房款中，則可認定車位、車庫不屬于業主共有。④該觀點認為，在實務中，業主要求車位、車庫權屬的一個重要理由往往是購房成本已經包括車位、車庫部分。這主要是因為地方政府通常會規定居民小區要按一定比例配置車位作為公共配套設施。而且絕大多數開發商也將這些公共配套設施列為購房成本。據此業主認為，既然購房成本包括車位，那么車位應歸其所有。所以依照此種觀點，當購房時車位、車庫面積沒有計入公攤，且沒有以其他方式實際計入業主的購房款中，那么可以認定車位、車庫不屬于業主共有。

第三種觀點針對我國實際情況，認為理論上或立法上應當將停車位確定為整幢樓的附屬物，即為共用部分，從而再由業主購買(直接計入各個物業的成本)或全體業主在業主公約中約定專用使用權。但是依目前我國的情況不是每家都有私家車或是有不止一輛私家車，這樣做會加重業主的負擔或開發商的負擔。因此，該觀點建議將停車位視為每個單元物業的附屬物，即作為專有部分的附屬物，由業主自愿購買。若不愿購買或有剩余停車位則可以由原開發商繼續擁有產權，委托物業管理公司經營管理。

我認為，如果合同建立在雙方平等基礎上自愿訂立主體適格意思表示真實不違反公序良俗和強制性規范，那么這個合同應該是有效的。觀點一說開發商與業主關于車位的約定違反了物權法74條第三款的強制性規定而無效，但是，我們在判斷合同的效力性強制性規定時，不能僅以法律的表述“禁止”、“不得”、“應當”、“必須”等加以衡量，還應當從該強制性規定是否明確規定了違反的后果是合同無效，違反該強制性規定繼續履行合同是否會損害國家、集體、第三人利益及社會公共利益，違反該強制性規定是否會違背我國相關法律的立法宗旨等方面進行綜合分析。⑤我認為74條第三款不算強制性條款，開發商與業主關于車位的約定是有效的。案例中的業主向法院起訴要求法院將車位判歸自己所有，開發商不得出租的請求是不應該獲得支持的。而對于小區內車位的管理，可參考第三種觀點的做法，由業委會和物業商定，車位由業主自愿購買或出租業主，將所得收益用于小區建設。

[注釋]

①高富平.物權法原論(第二版)[M].北京：法律出版社，2014：630.

②郭明瑞.物權法實施以來疑難案例研究[M].北京：中國法制出版社，2011：76.

③王利明.物權法研究(修訂版)(上卷)[M].北京：中國人民大學出版社，2007：605.

④ 梁慧星，陳華彬.物權法(第五版)[M].北京：法律出版社，2010：179.

⑤史秀永.合同效力性強制性規定的判斷標準[EB/OL].中國法院網，2016-5-29.

[1]高富平.物權法原論(第二版)[M].北京：法律出版社，2014.

[2]郭明瑞.物權法實施以來疑難案例研究[M].北京：中國法制出版社，2011.

[3]王利明.物權法研究(修訂版)(上卷)[M].北京：中國人民大學出版社，2007.

[4]梁慧星，陳華彬.物權法(第五版)[M].北京：法律出版社，2010.

[5]史秀永.合同效力性強制性規定的判斷標準[EB/OL].中國法院網，2016-5-29.

D923.2

A

2095-4379-(2016)30-0079-02

姜冠煒(1991-)，女，漢族，北京人，北京航空航天大學法學院，研究方向：民商法。