城市房屋征收補償范圍與標準的思考——以《物權法》為視角

孫 嫻

（210094　南京理工大學知識產權學院　江蘇 南京）

城市房屋征收補償范圍與標準的思考——以《物權法》為視角

孫 嫻

（210094南京理工大學知識產權學院江蘇 南京）

關于城市房屋征收補償中具體補償范圍與標準的界定歷來是房屋征收矛盾中的一大爭議焦點所在。若征收補償額度的確定不盡合理、難以彌補被征收人所遭受的利益損失，公共利益與私人權益間的失衡就將助長公權力的濫用與膨脹、激化社會矛盾，不利于社會的穩定與健康發展。房屋征收補償范圍與標準的合理界定是完善我國現行城市房屋征收制度、解決房屋征收糾紛問題的關鍵所在，與被征收人的切身利益密切相關。

房屋征收，補償范圍，補償標準，公平補償

一、房屋征收補償范圍與標準研究

《物權法》的頒布明確了房屋作為私人合法財產的性質，確立了房屋征收應出于公共利益需要、依法定程序進行的規則。但對“公共利益”尚無具體內涵界定，實踐中以公共利益為名、實為謀私利的行政不法行為盛行。現階段對房屋征收范圍及標準的相關理論研究，多以預防與規制不法行為的出現為出發點。

針對物權法中所提及的對被征收人實施足額補償的規定，學者大多認為足額的內涵極具模糊性，由此提出各項原則以補充其實質內容，發展相關征收補償的基礎理論。學者龍超提出等價補償原則，據現行立法來看，房屋征收的足額補償即根據房屋市場價值的大小進行的等價補償；學者章禮強認為在進行市場等價補償的同時，還應兼顧被征收人的特殊情況，對因征收而導致的損失應同樣進行補償以保障個體公平。

關于房屋征收補償范圍的界定，學者根據現有的法定征收補償范圍，大多采取放寬補償范圍的態度。關于征收補償范圍與標準的理論不斷得以充實完善、以維護被征收人的弱勢地位和合法權益，盡量減少因房屋征收對被征收人生活等的損害程度。

二、房屋征收補償范圍

《物權法》頒布前，我國對于城市房屋的征收問題適用的是國務院2001年制定的《城市房屋拆遷管理條例》，房屋拆遷補償的范圍僅局限于房屋所有權、附屬物所有權和收益權三個方面，應予補償的收益以租金、經營型用房預期收益及拆遷費用為主。對于房屋及附屬物占有范圍內土地使用權的補償問題卻未予規定。究其原因，一直以來所實行的房地分管體制較大程度上造成了我國在房屋拆遷問題與土地問題上的立法分立與隔膜。

《物權法》所明確的“房地一體，地隨房走”原則擴大了房屋征收的補償范圍。據第148條規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當對該土地上的房屋及其他不動產給予補償并退還相應的出讓金。第121條規定，因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權獲得相應補償。由此可見，《物權法》已將土地使用權明確納入到征收補償的范疇之中，對于提前收回建設用地使用權不可避免要涉及到的不動產征收問題，也已有所針對的制定出專門的補償方式。

“退還相應出讓金”的補償方式實則是將房屋補償與土地權益補償的加以區分，其公平性有待考量。房屋的價值通常會因使用、折舊而持續下降，相關的補償額度自然也會隨之減少。但從“房地一體”的角度綜合分析，土地價值的上漲可能使附著于其上的房屋得以升值。鑒此考慮，只有對經濟發展過程中所形成的土地增值部分予以補償才能真正彰顯公平、公正，在有效保護被征收人的利益的同時實現各方利益的平衡。

三、房屋征收補償標準

房屋征收的補償標準直接關系到具體的補償額度，決定著補償的深度。補償

標準是否科學合理、確切可行是房屋征收能否順利進行的另一大關鍵所在。對于房屋征收的補償標準界定，我國《憲法》僅明確了“給予補償”，《物權法》也只是作出了“公平補償”的原則性規定，現行補償標準主要以2007年修正的《城市房地產管理法》為依據，對房地產價格評估倡導遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地市場價格予以評估。

通過審視相關法規政策可以發現，目前我國對于房屋征收補償標準的界定仍顯過于籠統，對于“公平”標準的概念界定模糊空泛、存有較大理解彈性，不利于實踐中具體補償標準的統一落實和被征收人利益的切實保護。

放眼國外，對于土地征用的補償標準，大多數國家都以被征收土地和相關資產的市場價格為主要考量依據，結合我國房屋征收領域的現實國情，“合理補償”標準的參考借鑒顯得必要可行。不同于普通的市場交易，房屋征收帶有濃厚的強制性色彩，在房屋征收過程中，國家兼具征收主體與土地所有者的雙重身份，其所扮演角色的特殊性決定了房屋征收極有可能罔顧市場價格、以“公共利益需要”為由支付僅具象征意義、實則與市場價格差距懸殊的補償金。房屋所有者在強大公權力面前往往一籌莫展、僅有被動屈從。

對為公共利益做出特別犧牲的被征收人，國家只有對其予以合理的補償才能有效協調房屋征收過程中的種種矛盾，彰顯社會的公平正義。“合理補償”的核心要旨在于充分參考市場價格。若提前回收建設用地使用權，應當盡可能按照市場價格補償。既不能一味遵循政府紅頭文件的規定以致將補償標準實則等同于政府定價；也不能將征收完全與普通市場買賣相等同，被征收建設用地使用權的出讓價僅為補償標準的重要參考，而非最終的補償額度。在界定“合理”的補償標準時，應參考征收時建設用地使用權的市場價格，若該市價無法確定，即應以類似財產的市場價格為參考依據。在經濟發展日新月異的時代背景下，還應充分考慮地價的上漲與百姓生活水平不斷提高的現實因素，逐步提高補償額度；針對各地經濟發展水平各異的現實情形，可對最低補償標準規定統一參照指標以結合各地實際情況、具體衡量相應的最低補償水平。補償標準的界定應在客觀統一的同時又相對靈活，以充分適應時代的發展與現實的需要。

在具體的補償方式上，被征收人可在貨幣補償與房屋產權調換的方式中自行選擇。但無論實行何種方式，明確對被征收人權益的保障均為應予恪守的準則。以《物權法》的實施為契機，將“重建設、輕補償”的觀念逐步向“建設補償并重”的征收理念過渡轉變，對房屋征收行為審慎而行。從而切實踐行“私權保護”的基本準則，完善房屋征收制度，對被征收人的合法權益予以充分合理的保護。

［1］趙陽.物權法視野下房屋拆遷制度的重構［J］.行政法學研究，2008（1）.

［2］顧大松，史筆.城市房屋拆遷行為屬性研究［J］.法律適用，2006（9）.