基于物權法房屋買賣不過戶的法律后果與對策分析

滕祥梅

（014060　包頭市九原區住房保障和房屋管理服務中心　內蒙古 包頭）

基于物權法房屋買賣不過戶的法律后果與對策分析

滕祥梅

（014060包頭市九原區住房保障和房屋管理服務中心內蒙古 包頭）

物權法中對房屋等不動產的產權過戶內容作了明確的規定，在房屋產權交易過程中，只有依法過戶登記才能夠有效降低交易風險?；谝陨?，本文以物權法為基礎，結合具體實例探討了房屋買賣過程中不過戶的法律后果，并針對性的提出了應對策略。

物權法；房屋買賣；過戶；法律后果；對策

0　前言

房地產交易市場異?；馃?，在眾多房產交易中，許多買賣雙方沒有按照規定及時辦理房屋過戶手續，往往過于注重房屋買賣合同的簽訂和履行，忽略了房屋產權過戶的重要性。根據物權法規定，房屋屬于不動產，在買賣過程中只有進行過戶才會發生法律效力，不過戶很容易引發一系列不良法律后果。基于以上，本文以物權法為基礎，分析了房屋買賣不過戶的法律后果及相關對策，旨在保證房屋買賣的安全性，促進房產交易的健康發展。

1　基于物權法探討房屋買賣不過戶的法律后果

對于房屋買賣來說，如果房屋不過戶，則很可能導致法律風險和法律后果的出現。物權法中明確規定，房屋屬于不動產的范疇，在產權設立、變更及轉讓的過程中需要依法進行登記才能發揮法律效力，如果沒有登記即房屋不過戶，則不發生法律效力。因此，在房屋買賣過程中，如果買受人以合同規定為基礎住進了購買的房屋，但是沒有進行過戶手續辦理，則很可能引發嚴重的法律后果，具體來說包含以下幾個方面：

1.1一房二賣風險

對于房地產交易來說，往往合同成立于簽訂與物權履行之間有著時間差，在此時間內，如果沒有進行過戶，很可能導致一房二賣的問題出現，在債權意義上，買受人有著請求權，只能根據債務不履行規定請求賠償，而根據物權法的規定，出賣人則可以將房屋售賣給第三人，這就很容易導致交易落空。如果出賣人難以償還債務，由于沒有過戶，根據物權法規定，買受人不能取得房屋的所有權，甚至沒有居住權，從而蒙受損失［1］。一房二賣這一風險往往與欺詐活動掛鉤，下面來通過一個實例具體分析：

2000年，西安市張某與李某簽訂了房屋買賣合同，付了三萬元首付，之后搬進房屋并按期還房貸，但到2013年的時候，房貸即將還完，由于沒有及時過戶，李某又將房屋賣給了王某，且辦理完成了過戶手續，而張某則白白為李某還了多年房貸，蒙受損失，這屬于典型的一房二賣情形，當前房地產市場火熱，房屋價格上漲迅速，在合同簽訂到過戶的時間內，很可能導致房產增值，如果不及時過戶，很可能造成一房二賣而白白蒙受損失的法律后果。

1.2法院查封風險

在二手房交易過程中，一些房屋所有權人因急用錢或擔心債務糾紛導致法院查封往往急于售賣房屋，如果過戶不及時，則很容易導致買受人承擔法院查封風險。

2014年，長春市的王某與李某簽訂了房屋買賣合同，但并沒有及時過戶，等到王某想要過戶的過程中卻因為李某的債務問題被法院告知不準許過戶，根據物權法規定，房屋沒有過戶則買受人沒有房屋所有權，劉某因債務糾紛導致房屋遭到法院查封。雖然買受人可以解除合同，但會承擔資金損失風險。

1.3不過戶不能再次交易房屋

根據物權法規定，如果房屋沒有過戶，則買受人無權對房屋進行處分，產權關系不明確下，買受人即使簽訂了房屋買賣合同也不能買賣、抵押房屋，在市場經濟條件下，房地產市場火熱，房產投資熱潮不減，而房屋沒有過戶的條件下，買受人不能繼續交易房屋［2］。

2003年，天津市田某與孫某簽訂房屋買賣合同，但沒有及時過戶，到2015年，田某買的房屋價格上漲數倍，急于用錢的田某想要交易房屋，但因沒有過戶，田某沒有對房屋的處分權，阻止了其繼續交易。

2　對策分析

物權法中規定，房屋產權不過戶，則買受人不具有對房屋的處置權力，雖然房屋買賣合同生效，但可能會產生一系列不良法律后果，因此需要采取有效對策來盡可能的降低房屋買賣過程中的風險。

2.1積極完善房地產交易法律法規

我國房地產交易相關法律法規建設起步較晚，還有許多不完善之處，而物權法方面也存在失位問題，物權的取得、變更等缺乏理論依據，因此需要在立法方面予以完善，對房地產交易程序、合同生效條件以及合同履行等方面的責任作出明確規定，以此來保證房地產交易有法可依，促進房地產交易的健康發展，避免因產權不過戶產生不良法律后果。

2.2提升買賣雙方的風險防范意識

在房地產交易過程中，大多數買方和賣方都能夠按照法律規定及時辦理過戶手續，但仍有一些人存有僥幸心理，這與買賣雙方的法律意識和風險防范意識薄弱有著密不可分的關系，認為簽訂合同之后就可以有效的保護自身利益［3］。針對這種情況，應當積極提升房屋交易雙方的法律意識，加強對物權法相關內容的宣傳，加強對產權登記制度作用的宣傳，以此來提升房產交易雙方的風險防范意識和能力，促進其在房產交易過程中積極的辦理過戶手續。

2.3完善產權登記制度

產權登記制度能夠公布房屋產權的設立和變更等情況，有效保證房屋交易的安全性，但當前我國產權登記制度還存在著一定的局限性，例如法律法規缺失、對產權登記類型、審查、相關部門責任等的規定還比較缺乏等，因此，有必要積極完善產權登記制度，促使房地產交易中房屋產權過戶的順利進行。

具體來說，首先，政府應當出臺一套完善的產權登記法律，對產權過戶行為、登記范圍以及過戶程序等進行明確的規定，保證產權登記制度的合理性、法制化和科學化［4］；第二，應當對產權登記流程進行積極簡化，減少產權登記手續，實現過戶一站化，同時應當降低產權登記費用，建立合理的收費制度，以此來提升房屋交易雙方房屋過戶的積極性，促進房屋及時過戶，避免產生上述分析的不良法律后果。

3　結論

綜上所述，房屋買賣不過戶容易引發一房二賣、法院查封風險以及不能繼續交易等一系列的法律后果，應當積極完善立法、提升交易雙方風險防范意識、完善產權交易制度，以此來保證房屋買賣的安全性。

［1］閆衛衛.農村房屋買賣法律問題研究［D］.山東大學，2012.

［2］宗緒發.買賣房屋不過戶的法律風險與對策研究［J］.遼寧稅務高等專科學校學報，2005，06：45-46.

［3］唐雨虹.我國房屋承租人優先購買權制度研究［D］.蘇州大學，2007.

［4］艾淵源.我國農村房屋買賣法律問題研究［D］.中央民族大學，2010.