淺析不動產善意取得制度適用相關問題

劉晗悅

南昌大學，江西 南昌 330031

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淺析不動產善意取得制度適用相關問題

劉晗悅

南昌大學，江西 南昌 330031

當前我國經濟體制改革的不斷完善，市場經濟不斷發展。高速發展的經濟在帶給我們豐富的物質精神文明的同時，也產生了諸多的問題，其中近些年屢見報端的房屋買賣糾紛案件尤為的引人注目。今天我們將從房屋買賣糾紛案件去談一談不動產善意取得制度的相關適用問題，也由此深入地討論物權中所有權人利益保護和大眾交易安全的利益平衡問題。

不動產善意取得；構成要件；房屋買賣糾紛；交易安全

善意取得制度是物權法里面的一項重要的制度，是物權取得的方式。在《物權法》出臺以前，《民法通則》這一基本法并未對其作出明確規定，僅僅是在有關的最高院出臺的司法解釋中做出了“第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益”這一規定。①大體上而言，對這一問題，尚無明確可適用的標準。

目前，在世界各國的學理界和司法實踐中均認可了善意取得制度在動產領域的適用，但對于善意取得制度在不動產領域的適用規則卻尚無明確定論。而在我國的《物權法》中卻創新性地提出了善意取得制度不僅適用于動產領域，而且同樣適用于不動產領域。

善意取得制度，是近代大陸法系與英美法系民法中的一項重要法律制度。今天，我們將結合案例去了解不動產善意取得制度的相關制度問題。案例如下：

房主甲欲出售其名下房產，買主乙在與甲洽談時將事先準備好的假房產證與甲出示的真房產證做了“調包”。之后乙冒充甲與買主丙簽訂房屋買賣合同，辦理登記手續時乙出示了調包取得的真實房產證以及偽造的高仿真身份證。登記機關審核后為其辦理了過戶登記，丙于次日支付了房款。之后，丙具體辦理房屋交接時才發現此前與其交易的乙是騙子。知道真相的甲遂訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所作出的房屋移轉登記，或者登記部門按照市價賠償全部房款。②

此案例便是物權法中為人們所知的關于不動產善意取得制度相關適用問題的真實案例。接下來，筆者將結合構成要件對案件進行詳細的剖析，并對為什么不動產可以適用善意取得制度的理論基礎和現實原因進行具體性的分析進行論述。

在本案中，買主丙購買房屋時并不知曉乙是騙子，是到具體辦理房屋交接時才知道乙是騙子。出于對登記機關公示力的認可，交付了價款，購買了房屋。此行為買主丙完全為善意。其次，丙是以合理的價格購買了房屋。最后，轉讓的房屋，已經通過登記機關審核并登記。綜上，我們可以認定丙可以基于善意取得制度取得房屋的所有權。根據《物權法》第106條規定：“受讓人依照前款規定取得動產或者不動產所有權的，原所有權人有權向無權處分人請求賠償損失。”③因此在本案中，甲有權請求丙賠償損失。至于在本案中，甲要求撤銷房屋管理部門所作出的房屋移轉登記，或者登記部門按照市價賠償全部房款的請求，根據《物權法》第21條規定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。④登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”其中，導致登記錯誤發生的兩種情形中就包括登記人采取欺騙手段，提供虛假材料。因此，甲有權讓登記機構承擔責任，賠償損失，然后再由登記機構向乙追償。

在此案中經過對《物權法》善意取得制度的適用很好的解決了這個曾在物權法領域有頗多爭論的問題。此問題之所以能夠如此解決，有賴于我國《物權法》將動產和不動產的善意取得制度相統一，大大地簡化了不動產善意取得的有關要件。

對于善意取得制度在不動產領域適用的有關理論基礎和現實依據，首先，從學理上來講，善意取得制度是一項所有權取得制度，具有對世性。不動產的對世性是通過登記制度得以體現，登記了的不動產具有了使人相信其有所有權的公示力。因此善意第三人基于登記機關的錯誤登記、遺漏等問題或者物權處分人的欺騙，錯誤地認識了不動產的所有權的歸屬，在此過程中善意第三人并不存在過錯，基于信賴利益的保護原則，應當由第三人取得原物的所有權。其次，從善意取得制度的目的來看，善意取得制度的目的在于在所有權保護和交易安全的平衡，保護占有的公示力。從現實層面上來看，隨著社會經濟地不斷發展，商品經濟地繁榮是一種必然的趨勢。而對于善意取得制度的擴張適用，也符合了商品經濟這一發展的潮流，鼓勵了交易。因此，無論給予理論層面還是現實層面，善意取得制度擴張適用到不動產領域，都將是一種必然趨勢。

當前隨著我國經濟體制改革的不斷完善，市場經濟地不斷發展，商品交易在更為廣泛的領域和空間頻繁進行，對善意取得制度的擴張性適用，既是對交易安全的一種保障，也是對法安性的一種守望。在這瞬息萬變的信息時代，善意取得制度的存在和擴張有其自身的價值所在。

[ 注 釋 ]

①<關于貫徹執行若干問題的意見(試行)>第89條規定.

②案例來自法院案例網.

③<物權法>第二編第九章所有權特殊取得方式第106條規定.

④<物權法>第二編第21條登記錯誤賠償責任規定.

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劉晗悅(1996-)，女，江西瑞金人，南昌大學，研究方向：法學。