論宅基地的房權(quán)地權(quán)沖突

王　晶

吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，吉林　長春　130117

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論宅基地的房權(quán)地權(quán)沖突

王晶

吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，吉林長春130117

摘要：權(quán)屬于集體土地上的宅基地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)是農(nóng)民的兩項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在城市化拆遷的過程中，面臨“一戶多宅”的情況，確認(rèn)宅基地的使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，成為家庭成員之間利益博弈的中心。本文從如何解決“一戶多宅”的房權(quán)地權(quán)沖突問題為出發(fā)點(diǎn)，努力尋求拆遷中如何化解家庭成員之間的矛盾以及平衡家庭財(cái)產(chǎn)利益歸屬的途徑，為小家庭的生活增添幸福因子。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；土地發(fā)展權(quán)益；一戶多宅

一、問題的提出

土地資源的有限性一定程度上制約著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和城市規(guī)模的廣度，也是城市化進(jìn)程中不可避免的難題。實(shí)踐中，大量農(nóng)村集體土地的發(fā)展權(quán)益適度讓位于城市發(fā)展的例子不勝枚舉。權(quán)屬于集體土地上的宅基地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)是農(nóng)民的兩項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在城市化拆遷的過程中，面臨“一戶多宅”的情況，確認(rèn)宅基地的使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，成為家庭成員之間利益博弈的中心。

農(nóng)村宅基地房屋拆遷的家庭糾紛主要是關(guān)于如何分配動(dòng)遷安置利益。如果宅基地占用的土地已經(jīng)被征收，補(bǔ)償利益已經(jīng)分配到各家庭，家庭成員之間僅僅是由于利益分配不均，而訴之法院，此類案件處理方法，只要厘清宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償歸屬和房屋產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償歸屬即可。

二、“一戶多宅”的現(xiàn)實(shí)組合類型

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(下簡稱土管發(fā))第六十二條例規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處住宅基地，該基地在面積上，不能夠超越所在省、自治區(qū)、直轄市所規(guī)定的住房標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村在住宅的建設(shè)方面，應(yīng)當(dāng)遵循鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體的規(guī)劃，在基地的選擇方面，應(yīng)當(dāng)盡可能的選擇已經(jīng)使用過的宅基地或者村內(nèi)的空閑地。然而，在實(shí)際生活中，由于各種各樣的原因，集體經(jīng)濟(jì)組織成員沒執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定，反而“一戶多宅”的情況比較常見。其可以歸屬的類型有以下幾種情況：

(一)新宅加老宅。由于生活水平的提高，農(nóng)村新建住宅逐年增多，建新房不拆舊房的現(xiàn)象比較普遍。存在異地建房后仍保留原有住房；在原住宅拆舊建新后，老房未完全拆除；為響應(yīng)政策，以發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)為由，未對老房進(jìn)行拆除等歷史遺留情況。

(二)宅基地私下流轉(zhuǎn)，房屋所有人和宅基地使用權(quán)人并非同一人。由于建宅需辦理宅基地的審批手續(xù)，加之審批手續(xù)繁瑣，部分村民選擇私下購買本集體組織成員的空閑宅基地，私自建房。當(dāng)前對于宅基地的利用已經(jīng)不僅僅停留在自住功能上，在部分發(fā)展速度較快的村落還出現(xiàn)了基于發(fā)展工商業(yè)的宅基地轉(zhuǎn)讓的情況，出現(xiàn)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的分離。

(三)繼承祖輩遺產(chǎn)。由于按照現(xiàn)有法律的規(guī)定，我國農(nóng)村宅基地在使用權(quán)和房屋的所有權(quán)上是無常且無限期的，宅基地可以作為遺產(chǎn)被子代所繼承，父輩原擁有的宅基地使用權(quán)和房屋使用權(quán)也被子代所繼承。如果說子代的戶籍也是父輩所在的集體組織的，那么子代在分戶的時(shí)候，向集體提出宅基地申請，通過集體的審批后可以劃的另外的一塊宅基地獨(dú)立出去，這樣子代在客觀上也造成了擁有了兩處房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。祖輩的遺產(chǎn)保留做法，也會(huì)造就“一戶多宅”的情況。

三、拆遷過程中，針對“一戶多宅”的處理辦法

第一、針對已經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的處理辦法。根據(jù)土管法的規(guī)定，就宅基地?cái)?shù)量而言，農(nóng)村村民一戶人家只能擁有一處宅基地。我國目前對于土地和房屋是實(shí)行分別管理。已經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的，根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟疬w計(jì)劃，對照權(quán)利歸屬，遵照執(zhí)行即可。

第二、針對未確認(rèn)權(quán)屬的處理辦法。宅基地審核表中登記的權(quán)利人為宅基地使用權(quán)人。由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的身份屬性，是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的、可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，屬于福利性質(zhì)，一般不能繼承。在實(shí)際當(dāng)中，關(guān)于農(nóng)村宅基地繼承方面的文章可以分為以下情況：一、假如繼承人是本集團(tuán)的成員，并且符合宅基地申請的條件，通過審核批準(zhǔn)可以獲取被繼承者的房屋使用權(quán)和宅基地所有權(quán)。二、假如不符合當(dāng)前宅基地申請條件的，對于已有的房屋，可以將房屋賣給當(dāng)前符合申請宅基地的村民。拆遷過程中，拆遷補(bǔ)償應(yīng)對應(yīng)不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，實(shí)行不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

四、結(jié)語

此外，在執(zhí)行中拆除農(nóng)民宅基地的現(xiàn)象嚴(yán)重，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的歸屬于組織內(nèi)成員自取自用的財(cái)產(chǎn)。農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)須符合相關(guān)規(guī)定，所以隱性流轉(zhuǎn)比較盛行，在這一過程中，屬于違法行為的“一宅多占”和出售是最常見的行為。這些違法行為之所以長期得不到遏制，主要原因在于國家法律法規(guī)的建設(shè)跟不上時(shí)代的發(fā)展，農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)制度模糊、產(chǎn)權(quán)不一致，監(jiān)管缺失。宅基地隱性流轉(zhuǎn)的可行途徑在于進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，提高群眾的法律意識(shí)，懂法用法意識(shí)以及調(diào)整監(jiān)管措施。

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中圖分類號：D923.2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)20-0265-01

作者簡介：王晶(1989-)，女，吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，法律碩士研究生。